扬州持有不动产证房屋拆迁赔偿全解析：法律框架与实操指南

　　在城市化进程加速的背景下，扬州地区持有不动产证的房屋拆迁赔偿问题成为公众关注的焦点。不动产证作为房屋产权的法定凭证，其持有者在拆迁过程中享有的权益保障直接关系到民生福祉。本文将从法律角度出发，结合扬州市最新政策及司法实践，系统梳理拆迁赔偿的法律依据、计算方式及争议解决路径，为权利人提供权威指南。

　　一、不动产证的法律效力：拆迁赔偿的基石

　　根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。不动产证作为物权登记的法定载体，是确认房屋所有权的核心依据。在拆迁过程中，持有不动产证的房屋权利人享有以下法定权益：

　　优先补偿权：依据《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》(市政府令第105号)，合法产权房屋的补偿标准显著高于无证建筑，补偿范围涵盖房屋价值、装修、附属设施及搬迁补助等。

　　选择权：权利人可自主选择货币补偿、产权调换或房票安置三种方式，拆迁方不得强制指定补偿形式。

　　救济权：对补偿方案有异议的，可通过行政复议、诉讼等途径维护权益，法院将重点审查不动产证的真实性及补偿计算的合法性。

　　二、扬州拆迁赔偿的法律依据与标准

　　扬州市拆迁赔偿体系以《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》为核心，结合地方性法规形成差异化补偿机制。

　　(一)住宅房屋补偿标准

　　货币补偿

　　计算方式：合法建筑面积×市场评估价(基准价由评估机构确定)。

　　特殊规则：

　　合法面积≤230㎡：按实补偿;

　　合法面积>230㎡：超出部分按重置价3倍补偿。

　　案例参考：广陵区某住宅评估价为8542元/㎡，230㎡以内全额补偿，超出部分按重置价(约2000元/㎡)×3倍补偿。

　　产权调换

　　安置面积：合法面积≤230㎡的，按1:1置换;超出部分按重置价3倍补偿。

　　托底保障：仅有一处住房且面积<55㎡的困难家庭，可申请55㎡安置房，55㎡内免差价。

　　房票安置

　　补贴政策：3个月内购房补贴20%，4-6个月补贴18%，7-12个月补贴15%。

　　使用范围：房票可在全市通用，购买住宅、商铺或车位，并支持近亲属(配偶、父母、子女)共享。

　　(二)非住宅房屋补偿标准

　　货币补偿

　　计算方式：房屋评估价+装修及附属物价值+20%奖励金。

　　停产停业损失：

　　方式一：按房屋评估价5%-8%补偿;

　　方式二：月平均利润×6个月+职工月工资总额×3个月。

　　搬迁补助

　　费用标准：不超过房屋评估价3%，含设备移装费。

　　提前搬迁奖励：300元/㎡(需在奖励期内签约交房)。

　　三、拆迁赔偿的实操流程与注意事项

　　(一)核心流程

　　权属审核：拆迁方需核对不动产证、身份证及建房手续，确认房屋合法性。

　　评估公示：由具备资质的评估机构出具报告，公示期不少于7日。

　　方案协商：权利人可就补偿方式、金额与拆迁方谈判，协商不成可申请听证。

　　签约交房：签订补偿协议后，权利人需在约定期限内腾空房屋。

　　补偿发放：货币补偿一次性支付;产权调换按过渡期发放临时安置费(标准：10元/㎡/月，逾期超12个月按30元/㎡/月)。

　　(二)风险防范

　　证据固定：保留不动产证、评估报告、补偿协议等原件，避免签署空白协议。

　　异议处理：对补偿方案不服的，可在60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼。

　　专业协助：涉及复杂产权(如共有、继承)或高额补偿时，建议委托律师介入。

　　四、典型案例分析：法律适用的实践检验

　　案例1：广陵区某企业厂房拆迁纠纷

　　某企业持有不动产证的厂房因城市更新被征收，拆迁方初拟补偿方案未包含设备搬迁费。企业依据《扬州市市区国有土地上房屋征收各类补助和奖励费用指导意见》提起诉讼，法院最终判决拆迁方补充支付设备移装费及停产停业损失，彰显了法律对合法产权的全面保护。

　　案例2：邗江区房票安置争议

　　居民王某选择房票安置后，因购房资金不足申请拆分余额，遭拆迁方拒绝。法院依据《关于进一步做好全市房屋征迁房票安置工作的通知》(扬建规〔2024〕10号)，判决支持王某的拆分请求，确认房票政策的灵活性。

　　五、未来展望：政策优化与权利保障升级

　　扬州市拆迁政策正朝着“惠民、透明、灵活”方向演进：

　　补贴力度加大：房票购房补贴比例创历史新高，最高达20%。

　　使用范围拓展：房票突破区域限制，实现全市房源流通。

　　争议解决高效化：推行在线诉讼、电子送达，降低维权成本。

　　结语

　　扬州持有不动产证的房屋拆迁赔偿，以法律为基石、以权益为核心、以程序为保障。权利人需主动了解政策动态，依法行使选择权与救济权，在城市化浪潮中实现“安居梦”。不动产证不仅是产权的证明，更是法律赋予的“护身符”，唯有善用法律武器，方能在拆迁博弈中占据主动。