扬州开发商不履行拆迁房合同怎么办？法律武器助你维权

　　在扬州城市化进程中，开发商参与拆迁补偿的现象日益普遍。然而，部分开发商为追求经济利益，常以“资金链断裂”“程序瑕疵”等理由拖延或拒绝履行拆迁合同，严重侵害被拆迁人合法权益。本文将从法律视角出发，结合《民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》及扬州地方性法规，系统解析开发商不履行拆迁房合同的维权路径，为被拆迁人提供实战指南。

　　一、法律定性：拆迁合同的契约属性与违约责任

　　拆迁合同本质上是民事合同，受《民法典》合同编调整。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。开发商不履行拆迁合同的行为，可能涉及以下法律责任：

　　继续履行：若合同具备履行条件(如安置房已建成)，法院可判决开发商限期交付房屋;

　　赔偿损失：包括被拆迁人因延迟安置产生的临时安置费、搬迁费及预期利益损失;

　　违约金支付：若合同约定了违约金条款，开发商需按约定比例支付。

　　法律启示：拆迁合同的法律效力源于双方合意，被拆迁人应妥善保存合同原件、沟通记录等证据，为后续维权奠定基础。

　　二、维权路径：协商、调解、仲裁与诉讼四步法

　　面对开发商违约，被拆迁人可按“协商—调解—仲裁—诉讼”顺序逐步推进维权：

　　协商解决

　　被拆迁人应第一时间与开发商沟通，明确要求其按合同约定履行义务(如交付安置房、支付补偿款)，并保留书面催告函、通话录音等证据。

　　操作要点：催告函需载明违约事实、履行期限及法律后果，并由开发商签收或通过EMS邮寄(留存邮寄凭证)。

　　行政调解

　　若协商无果，被拆迁人可向当地住建部门、自然资源部门或街道办事处申请调解。根据《扬州市国有土地上房屋征收与补偿办法》，调解机构需在30日内组织双方协商，并出具调解意见书。

　　案例启示：2025年邗江区某项目调解中，住建部门通过约谈开发商、冻结其预售资金账户，迫使开发商3日内支付了拖欠的补偿款。

　　仲裁或诉讼

　　仲裁：若合同约定了仲裁条款(如“因本合同产生争议，提交扬州仲裁委员会仲裁”)，被拆迁人可直接向约定仲裁机构申请仲裁。仲裁裁决具有终局性，开发商不履行的可向法院申请强制执行。

　　诉讼：未约定仲裁条款的，被拆迁人可向房屋所在地法院提起民事诉讼，要求开发商承担违约责任。诉讼中需重点举证：

　　合同真实性(如签字盖章的原件);

　　开发商违约事实(如未交付房屋、未支付补偿款的证据);

　　损失计算依据(如临时安置费标准、市场租金评估报告)。

　　法律风险点：诉讼时效为3年，自知道或应当知道权利受损之日起计算。被拆迁人需在时效内起诉，否则将丧失胜诉权。

　　三、证据收集：构建完整证据链的关键

　　维权成败取决于证据充分性。被拆迁人需围绕以下方面收集证据：

　　合同类证据：拆迁补偿协议、补充协议、安置房规划图纸等;

　　履行类证据：开发商出具的收据、付款凭证、交房通知等;

　　违约类证据：催告函、调解记录、开发商书面承诺(如“延期交房赔偿方案”);

　　损失类证据：临时安置费发票、市场租金评估报告、停产停业损失证明(如企业纳税记录)。

　　实务建议：对关键证据(如合同、催告函)可进行公证，增强证据效力;对开发商口头承诺，需通过录音、微信聊天记录等方式固定。

　　四、救济措施：强制执行与信用惩戒双管齐下

　　若开发商拒不履行生效仲裁裁决或法院判决，被拆迁人可申请强制执行：

　　财产查封：法院可查询、冻结开发商银行账户、预售资金监管账户;

　　资产拍卖：对开发商名下房产、车辆等资产进行拍卖变现;

　　限制高消费：将开发商纳入失信被执行人名单，限制其乘坐飞机、高铁及子女就读私立学校;

　　行政处罚：向住建部门举报开发商违规行为，对其资质降级或暂停网签。

　　典型案例：2025年广陵区某开发商因拒不交付安置房，被法院查封其名下3套商品房，最终通过拍卖变现支付了被拆迁人补偿款及违约金共计500万元。

　　五、预防机制：签约前的风险防控

　　为避免纠纷，被拆迁人在签约前需重点审查：

　　开发商资质：要求其提供营业执照、房地产开发资质证书;

　　资金监管：确认补偿款是否存入政府监管账户，避免“拆东墙补西墙”;

　　合同条款：明确交房时间、违约责任(如“逾期交房按日万分之五支付违约金”)、争议解决方式(优先选择仲裁，效率更高);

　　政府备案：要求开发商将合同备案至当地房管部门，增强合同公信力。

　　政策依据：根据《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》，开发商参与拆迁需经政府公开招标，并与征收部门签订委托协议，被拆迁人可向征收部门查询开发商资质及合同备案情况。

　　六、未来趋势：法治化与市场化协同治理

　　随着扬州拆迁市场规范化程度提升，未来需进一步强化以下措施：

　　建立开发商信用档案：对违规开发商纳入黑名单，限制其参与后续项目;

　　推广“房票+现房”模式：减少期房交付风险，提升安置效率;

　　完善司法保障：设立拆迁纠纷专门法庭，实行“快审快结”机制。

　　结语：开发商不履行拆迁房合同是城市化进程中的“顽疾”，但法律已为被拆迁人提供了充足的维权工具。从协商到诉讼，从证据收集到强制执行，每一步都需理性、专业地推进。扬州开发商、拆迁房合同、不履行、法律维权、救济途径，这些关键词不仅是本文的核心，更是被拆迁人捍卫权益的“行动指南”。唯有以法律为盾，以证据为剑，方能在拆迁纠纷中占据主动，实现“安居梦”。