青岛拆迁房交易与赔偿计算：法律风险与操作指南

　　青岛拆迁赔偿的房子能买吗现在？

　　1. 产权状况决定交易合法性

　　根据《城市房地产管理法》第三十八条，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。拆迁赔偿房能否买卖，需区分以下情形：

　　已取得产权证：若拆迁安置房已办理不动产登记，可自由交易，但需缴纳土地出让金(通常为评估价的1%-3%)。

　　未取得产权证：若房屋尚未办理初始登记，买卖合同可能被认定为无效。例如，2024年青岛市中级人民法院判决一起案件，认定“无证安置房买卖合同违反法律强制性规定”而无效。

　　限售政策：根据青岛市《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，部分区域安置房需满5年方可上市交易。

　　2. 交易风险与防范措施

　　产权纠纷：需核实房屋是否存在多个共有权人、是否被查封或抵押。

　　政策限制：关注限购、限贷等政策，例如非青岛户籍家庭购买安置房需提供连续24个月社保记录。

　　合同条款：建议约定高额违约金(如合同总价款的30%)，并要求卖方提供无产权纠纷承诺书。

　　拆迁赔偿按使用面积计算吗？

　　1. 补偿面积的法定计算规则

　　根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，补偿面积以建筑面积计算，具体规则如下：

　　私有房屋：以房产证载明的建筑面积为准。

　　公有房屋：以计租表或测绘报告为准。

　　无证房屋：经认定为合法建筑的，以测绘机构实测面积为准。

　　2. 特殊情形下的面积补偿

　　住房改善面积：被拆迁房屋面积不足25平方米的，按25平方米补偿;25-45平方米的，不足部分按50%补偿。

　　公摊面积补偿：补偿房屋的公摊面积超出被拆迁房屋公摊面积的部分，由被拆迁人按50%的价格购买。

　　使用面积的折算：若补偿协议约定按使用面积计算，需明确使用面积与建筑面积的换算系数(通常为1.33)。

　　3. 法律救济与争议解决

　　若对面积计算有异议，可采取以下措施：

　　申请复核：向原评估机构提出书面复核申请，要求重新核定面积。

　　专家鉴定：若复核结果仍不理想，可委托山东省住房和城乡建设厅指定的鉴定机构进行鉴定。

　　诉讼维权：以“面积计算错误导致补偿显失公平”为由，向法院提起诉讼。

　　结语

　　青岛拆迁赔偿争议的解决需兼顾法律程序与实际操作。被拆迁人应通过合法途径维权，确保补偿合理;购房者需审慎核查产权状况，防范交易风险。在拆迁赔偿面积计算中，需严格依据法定规则，避免因面积争议导致权益受损。