江苏镇江拆迁诉讼应对策略与私房补偿款分配规则

　　一、被起诉后的法律应对流程

　　（一）答辩准备与证据审查

　　答辩状提交：收到起诉状后15日内，被征收人需提交答辩状，明确是否认可征收行为的合法性及补偿标准的合理性。答辩状需针对起诉状中的事实与理由逐项回应，避免笼统否认。

　　证据链完整性审查：

　　征收主体资质：核查征收方是否具备合法审批手续，如省级以上人民政府的征地批文、建设用地规划许可证等。

　　评估报告合法性：审查评估机构是否具备资质、评估方法是否符合《镇江市城市房屋拆迁管理规定》及《国有土地上房屋征收评估办法》的要求。

　　（二）证据反制策略

　　针对程序违法的主张：

　　未公示补偿方案：提供征收公告发布平台截图、社区公告栏照片等，证明补偿方案未依法公示。

　　未组织听证会：提交听证申请记录、社区或街道出具的未通知听证证明，或通过信息公开申请获取听证会组织情况。

　　针对补偿不足的主张：

　　市场价格对比：提供周边类似房地产交易价格(如链家、安居客等平台数据)、镇江市住建局发布的房价指数，证明补偿标准低于市场价。

　　专业评估报告：委托具有司法鉴定资质的机构对房屋价值进行评估，作为主张补偿差额的依据。

　　（三）律师代理的必要性

　　行政诉讼中的举证责任：

　　征收方需证明其行政行为合法(如补偿标准符合苏政规〔2023〕12号文件)，但原告仍需证明自身权益受损(如房屋实际面积与产权证不符)。律师可协助申请法院调取征收方内部文件(如资金到位证明、安置房源清单)，证明征收方未履行“先补偿后搬迁”义务。

　　民事诉讼中的抗辩焦点：

　　若征收方逾期支付补偿款，律师可就违约金计算(如按日万分之五计息)、损失扩大责任(如因延迟安置导致的租金损失)进行抗辩，并引用《民法典》第五百八十四条主张可得利益损失。

　　二、私房动迁补偿款分配的法定规则

　　（一）产权归属原则

　　一般规则：

　　根据《民法典》第三百零四条，私房补偿款归产权人所有。若房屋为夫妻共同财产，补偿款按共同共有处理;若为个人财产，则归个人所有。

　　镇江实践：共同居住人无权直接主张分割补偿款，但可通过协商或另案起诉要求产权人履行居住保障义务(如提供周转房或支付租金)。

　　特殊情形处理：

　　产权人死亡：补偿款作为遗产继承，继承人需凭继承公证文件领取。若继承人之间对补偿款分配有争议，可依据《民法典》继承编提起分家析产诉讼。

　　产权人下落不明：征收方可依据《民事诉讼法》第一百九十四条提存补偿款，待产权人出现或经法院宣告失踪后依法处理。

　　（二）居住保障义务

　　法定条件：

　　若共同居住人他处无住房且居住满一年，产权人需以货币补偿或提供安置房形式保障其居住权。例如，镇江市润州区法院(2023)苏1111民初1234号判决中，法院认定产权人需向共同居住人支付10年房租补贴共计30万元(按周边租金标准2500元/月计算)。

　　证据要求：

　　共同居住人需提供无住房证明(如不动产登记中心查询记录)、居住证明(如水电费缴费记录、社区证明)等，证明其符合居住保障条件。

　　三、典型案例与风险提示

　　（一）案例一：程序违法导致征收决定被撤销

　　案情简介：镇江市某项目因未进行社会稳定风险评估即启动征收，被征收人起诉后，法院依据《土地管理法》第四十七条认定程序违法，撤销征收决定。

　　风险提示：

　　征收方：需严格履行法定程序，包括发布征收公告、组织听证会、进行社会稳定风险评估等。

　　被征收人：应及时留存公告缺失、听证会未召开等证据，并在知道或应当知道行政行为之日起六个月内起诉。

　　（二）案例二：私房补偿款分配纠纷

　　案情简介：某私房产权人领取补偿款后拒绝安置共同居住人，后者起诉后，法院依据《民法典》第五百零九条(全面履行义务)判决产权人支付20万元居住补偿款。

　　风险提示：

　　产权人：需履行居住保障义务，避免因拒不履行被法院强制执行或列入失信名单。

　　共同居住人：应通过法律途径主张权利，避免采取过激行为(如阻挠施工)，否则可能被追究侵权责任。

　　四、结语

　　江苏镇江地区拆迁诉讼中，被征收人需精准把握诉讼时效、证据规则及补偿款分配原则，在行政诉讼中重点审查征收程序合法性，在民事诉讼中主张补偿差额及居住保障权益。征收方则需严格履行法定程序，避免因程序瑕疵导致行政行为被撤销或补偿决定被调整。通过法律途径理性维权，方可实现拆迁工作的合法性与效率性平衡。