扬州拆迁纠纷法律属性全解析：行政纠纷与民事纠纷的边界及救济路径

　　一、扬州拆迁纠纷的案件类型认定

　　扬州拆迁纠纷需根据纠纷主体、争议内容及法律关系类型，精准界定其属于行政纠纷或民事纠纷，核心法律依据为《行政诉讼法》《民法典》及《扬州市国有土地上房屋征收与补偿办法》(扬府规〔2023〕5号)。

　　1. 行政纠纷：政府主导征收引发的争议

　　典型情形：

　　征收决定合法性争议：如被征收人认为政府未履行“四规划一计划”审查义务，或未组织社会稳定风险评估，可依据《行政诉讼法》第十二条提起诉讼。例如，扬州广陵区某项目因未公示征收范围，被征收人起诉后法院判决撤销征收决定。

　　补偿标准合理性争议：若政府未按周边商品房均价确定补偿标准，或未依法公示评估报告，被征收人可申请行政复议或提起诉讼。

　　程序违法争议：包括未履行听证程序、未保障被征收人选择评估机构权利等。

　　救济路径：

　　行政复议：向作出征收决定的政府上一级机关申请，需在知道行政行为之日起60日内提出;

　　行政诉讼：向法院起诉，需在知道行政行为之日起6个月内提交起诉状、征收决定书、评估报告异议书等证据。

　　2. 民事纠纷：平等主体间的补偿协议履行争议

　　典型情形：

　　协议履行争议：如开发商未按约定支付补偿款、逾期交付安置房，或安置房存在质量问题，可依据《民法典》第五百七十七条主张违约责任。例如，扬州邗江区某项目因开发商逾期交房，被拆迁人起诉后法院判决开发商支付违约金并赔偿租金损失。

　　协议效力争议：包括因欺诈、胁迫签订的协议可撤销，或因显失公平可请求变更。

　　侵权责任争议：如开发商擅自拆除房屋导致财产损失，或安置房质量不达标导致人身损害，可依据《民法典》第一千一百六十五条主张侵权责任。

　　救济路径：

　　民事仲裁：若协议约定仲裁条款，可向扬州仲裁委员会申请仲裁;

　　民事诉讼：向法院起诉，需提交补偿协议、付款凭证、房屋质量鉴定报告等证据。

　　3. 混合纠纷：行政与民事法律关系的交织

　　典型情形：

　　行政裁决后的民事争议：如政府作出补偿决定后，被征收人与开发商就安置房质量产生争议;

　　行政强制执行中的民事权益保护：如政府申请强制拆除时，被征收人主张屋内物品损失赔偿。

　　救济路径：

　　行政附带民事诉讼：在行政诉讼中一并提出民事赔偿请求;

　　另行提起民事诉讼：在行政争议解决后，就民事权益单独起诉。

　　二、扬州拆迁纠纷的民事纠纷处理路径

　　1. 协商调解：优先选择温和方式

　　操作要点：

　　明确补偿对象与范围：按房屋产权补偿的，依据离婚时房屋归属确定补偿款归属;涉及安置人口补偿的，符合安置条件的双方各有份额;

　　协商补偿分配方案：双方可就补偿款、安置房等达成协议，必要时邀请第三方调解;

　　签订书面协议：明确分割方式、履行期限、违约责任等内容。

　　成功案例：扬州仪征市某项目因安置房面积争议，双方通过街道办调解，约定“开发商按原协议面积×1.1倍交付安置房，并支付过渡费差额”，调解协议经司法确认后生效。

　　2. 民事仲裁：高效解决合同争议

　　适用情形：

　　补偿协议明确约定仲裁条款;

　　双方同意将争议提交仲裁委员会裁决。

　　仲裁优势：

　　一裁终局，程序灵活;

　　仲裁裁决具有强制执行力。

　　案例参考：扬州江都区某项目因开发商未支付搬迁奖励费，被拆迁人依据仲裁条款申请仲裁，仲裁庭裁决开发商支付全额奖励费及利息。

　　3. 民事诉讼：权利救济的终极防线

　　起诉条件：

　　双方无法就补偿分割达成协议;

　　调解无效或一方不履行调解协议。

　　诉讼要点：

　　提交证据：包括房屋产权证、离婚协议、拆迁补偿协议、评估报告等;

　　主张权益：明确补偿分割请求，如要求分割补偿款、确认安置房份额等;

　　法院判决：法院根据财产状况、子女抚养、过错程度等因素，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

　　典型判例：扬州高邮市某案件中，夫妻双方因安置房产权归属产生争议，法院判决“安置房归男方所有，男方支付女方房屋折价款(按评估价×40%)”。

　　三、扬州拆迁纠纷的预防性合规策略

　　1. 行政程序的合法性审查

　　征收决定审查要点：

　　是否符合“四规划一计划”(国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划、专项规划、年度计划);

　　是否履行社会稳定风险评估程序;

　　是否保障被征收人选择评估机构的权利。

　　评估程序审查要点：

　　评估机构是否由被征收人协商选定;

　　评估报告是否经实地查勘、市场调查;

　　是否送达被征收人并告知异议权。

　　2. 民事协议的风险控制

　　协议条款设计要点：

　　补偿标准：约定“补偿款=评估价×1.1系数+区位补偿价(参照周边商品房均价×0.8)”;

　　过渡安置：规定“临时安置费按原房屋面积×50元/㎡/月支付，逾期加倍，最长不超过36个月”;

　　违约责任：例如“若开发商逾期交房，每日按补偿款总额的0.05%支付违约金，上限为补偿款总额的20%”。

　　证据保存要点：

　　保留协议原件、付款凭证、沟通记录;

　　对安置房进行质量验收，留存验收报告、照片、视频。

　　3. 争议解决的策略选择

　　协商调解优先：

　　依据《扬州市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十三条，被征收人可向房屋征收部门申请调解;

　　邀请第三方参与(如街道办、居委会、律师)，形成书面调解纪要并签字确认。

　　行政与司法救济衔接：

　　对行政行为不服的，先申请行政复议，再提起行政诉讼;

　　对民事争议，优先选择仲裁或诉讼，避免行政干预。