广州拆迁合同违约应对策略与权益救济指南

　　在粤港澳大湾区建设背景下，广州在《民法典》《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法规框架下，构建起"重合同、守信用"的拆迁补偿体系。本文以2025年最新实施的《广州市征收补偿合同管理细则》为依据，系统解析合同违约的救济路径，为被征收人提供实务指南。

　　一、合同违约的司法认定规则

　　(一)根本违约情形

　　拒绝履行

　　典型表现：明确表示不支付补偿款

　　法律后果：守约方有权解除合同并主张赔偿

　　司法实践：天河区法院判决解除合同并支付双倍违约金

　　迟延履行

　　认定标准：超过合同约定的宽限期

　　救济措施：催告后仍不履行的可主张解除权

　　特殊情形：政府财政困难可中止履行(需提供证明)

　　(二)部分履行处理

　　瑕疵履行

　　典型表现：补偿款支付不足额

　　救济路径：主张补正或减少价款

　　证据要求：保留银行流水、补偿协议等证据

　　附随义务违反

　　典型表现：未协助办理产权注销

　　救济措施：主张继续履行或损害赔偿

　　典型案例：越秀区法院判决行政机关协助办理注销登记

　　二、权益救济的实务操作

　　(一)非诉救济优先策略

　　律师函催告

　　效力要件：载明违约事实、履行要求、法律后果

　　典型文本："请于收到本函后7日内支付补偿款，否则将启动司法程序"

　　行政投诉

　　受理机构：区征收补偿事务中心

　　处理时限：原则上30日内书面答复

　　救济衔接：对处理不服的可申请行政复议

　　(二)司法救济终极保障

　　民事诉讼要点

　　诉讼请求：继续履行+违约金

　　举证责任：需证明合同成立、违约事实、损失金额

　　执行难点：探索"预查封"等创新执行措施

　　行政诉讼路径

　　受理范围：行政协议履行争议

　　诉讼策略：申请先予执行保障生活所需

　　典型判例：海珠区法院判决行政机关支付临时安置费

　　三、实务操作建议与风险防范

　　合同签订要点

　　明确补偿款支付时间、方式、违约责任

　　约定争议解决条款(优先选择广州仲裁委员会)

　　办理公证赋予强制执行效力

　　权利主张策略

　　及时申请财产保全防止补偿款转移

　　重大项目可申请检察院民事监督

　　探索"执行保险"等新型风险转移工具

　　结语：法治护航下的契约精神

　　广州拆迁补偿合同制度已形成"制度完备、救济畅通、执行有力"的治理体系。被征收人应把握"黄金维权期"，善用律师函、行政投诉等法律工具，在权益受损时及时启动救济程序。司法机关也应持续完善裁判规则，让城市更新真正成为民生工程。