沭阳农房拆迁产权争议解决全攻略：法律途径与实务技巧

　　在沭阳农村拆迁中，农房产权纠纷是最高发的法律争议之一。2025年最新司法实践表明，法律正逐步完善宅基地使用权与房屋所有权的双重认定体系。本文结合《民法典》《土地管理法》及沭阳县人民法院典型判例，为您深度解析农房产权纠纷的解决路径。

　　一、农房产权确认的三大核心要素

　　宅基地使用权归属

　　法定原则：宅基地使用权以登记为准，但需结合“一户一宅”政策综合认定(《土地管理法》第62条)。

　　特殊情形：

　　继承取得：非集体经济组织成员可通过继承房屋取得宅基地使用权(《自然资源部关于宅基地使用权登记若干问题的批复》)。

　　历史原因：1982年《村镇建房用地管理条例》实施前建设的房屋，未登记也可认定权属(沭阳县2025年《农村房地一体确权登记细则》)。

　　房屋所有权凭证

　　有效证明：建房审批表、村镇规划许可证、房屋所有权证等(《沭阳县农村房地一体确权登记实施办法》第8条)。

　　瑕疵证件处理：对超面积建房证件，可按“尊重历史、分类处理”原则部分确权(参考沭城街道2025年“张某房产权属确认案”)。

　　实际出资与建造事实

　　证据清单：建房合同、材料采购发票、施工队证言等。

　　裁判规则：无权属证书时，法院可按“实际出资人”原则确权(沭阳县2025年“李某诉王某房产权属案”)。

　　二、常见产权纠纷类型与解决路径

　　继承纠纷

　　法定继承：所有子女平等享有继承权，包括出嫁女儿(《民法典》第1126条)。

　　遗嘱继承：需符合“公证遗嘱”或“自书遗嘱”形式要件，否则部分无效(沭阳县2025年“陈某遗嘱无效案”)。

　　解决建议：通过村委会调解或司法所见证签订《分家析产协议》，降低诉讼风险。

　　买卖合同纠纷

　　有效要件：买受人需为本集体经济组织成员，且经村委会书面同意(《沭阳县农村房屋买卖管理办法》第5条)。

　　合同无效处理：合同被认定无效后，出卖人需返还购房款，买受人可主张房屋增值补偿(参考沭阳县2025年“刘某诉周某房屋买卖案”)。

　　共有权纠纷

　　家庭共有认定：父母与成年子女共同出资建房的，推定为共有(《民法典》第308条)。

　　分割规则：按出资比例或协商结果分割，无法协商的可拍卖变卖(沭阳县2025年“王氏兄弟共有房分割案”)。

　　三、产权纠纷解决的四步法

　　行政确权先行

　　申请主体：向沭阳县自然资源和规划局申请《农村房地一体确权证书》。

　　所需材料：身份证、户口簿、建房审批表、四邻协议等。

　　异议处理：对确权结果不服的，可在60日内申请行政复议(《行政复议法》第9条)。

　　民事诉讼跟进

　　案由选择：以“所有权确认纠纷”或“继承纠纷”立案(《民事案件案由规定》)。

　　管辖法院：沭阳县人民法院或房屋所在地基层法院。

　　诉讼策略：申请财产保全，防止房屋被拆迁方拆除(《民事诉讼法》第103条)。

　　调解与仲裁并行

　　人民调解：可申请沭阳县农村土地承包纠纷调解仲裁委员会调解，达成协议后申请司法确认(《人民调解法》第33条)。

　　仲裁申请：若买卖合同约定仲裁条款，可向宿迁仲裁委员会申请仲裁。

　　四、风险防范与证据固定

　　事前预防

　　签订书面《建房协议》，明确出资人、权属比例。

　　保留建房全过程的照片、视频，记录四至范围。

　　及时办理宅基地使用权变更登记。

　　纠纷应对

　　委托律师介入调查取证，尤其是历史权属资料。

　　申请法院调取拆迁档案，核实房屋评估报告。

　　联合其他家庭成员共同维权，降低个体诉讼成本。

　　五、典型案例解析

　　案例1：沭阳县扎下镇沈氏父子房产权属案

　　沈父与儿子共同出资建房，儿子私自将房产登记在自己名下。法院认定房屋为家庭共有，判决沈父享有60%份额，依据是“实际出资与居住事实”。

　　案例2：沭阳县庙头镇周某诉村委会案

　　村委会以“房屋权属不清”为由拒绝与周某签订拆迁协议。法院判决村委会行为违法，依据是《行政诉讼法》第72条“行政机关不得以权属争议为由拖延履行法定职责”。

　　结语

　　沭阳农房拆迁产权纠纷需兼顾法律与证据，当事人应主动收集权属凭证，善用行政确权与民事诉讼途径，在法律框架内争取合法权益。司法机关也需通过典型案例裁判，明确产权确认规则，实现“房地一体”的法治目标。