成都拆迁合同齐全却未获房子？法律维权路径全解析

　　一、合同效力认定：三类无效情形

　　根据《民法典》及2025年成都市中级人民法院判例，拆迁协议可能被认定无效的情形包括：

　　主体不适格

　　非集体经济组织成员购买农村房屋(如2025年双流区张某案)

　　代理人超越权限签订合同且未获追认

　　内容违法

　　补偿标准低于川府函〔2023〕222号规定的区片地价

　　未包含法定补偿项目(如装修费、搬迁费)

　　程序瑕疵

　　未进行社会稳定风险评估

　　未依法公示补偿方案

　　二、违约处置：从催告到强制执行

　　1. 行政机关违约

　　法律依据：《土地管理法实施条例》第二十五条要求3个月内全额支付补偿款。

　　应对措施：

　　发送《催告函》后提起行政诉讼，申请财产保全

　　请求判决支付违约金(每日按未付款项的0.5‰计算)

　　2. 开发商违约

　　案由选择：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

　　诉讼请求示例：

　　"判令被告按协议交付安置房，并支付逾期交房违约金XX万元"

　　案例：2025年武侯区法院判决开发商支付违约金23.4万元。

　　三、证据固定与诉讼策略

　　1. 核心证据清单

　　经备案的拆迁补偿协议原件

　　付款凭证、房屋交付确认书

　　政府公告、评估报告

　　沟通记录(微信、邮件等)

　　2. 司法鉴定申请

　　对房屋市场价值、装修损失申请重新评估

　　对协议签订程序合法性进行鉴定

　　四、典型案例解析

　　案例1：政府违约案

　　案情：2025年新都区某街道办未按协议交付安置房。

　　判决：法院认定构成行政违约，责令60日内交房并支付违约金18万元。

　　案例2：开发商跑路案

　　案情：2025年金堂县某开发商破产，安置房项目烂尾。

　　处理：法院裁定将项目纳入政府保交楼专项，业主获优先安置权。

　　五、法律建议

　　协议签订前：要求征收方加盖公章并备案，留存协议原件

　　违约发生后：立即固定证据，通过公证送达催告函

　　诉讼阶段：申请对安置房进行诉前财产保全，防止转移资产

　　执行阶段：申请法院强制办理不动产登记，必要时追究刑事责任

　　成都拆迁补偿争议解决需把握"资格认定-协议审查-证据固定"三阶段，建议被征收人建立"法律文书库+维权时间表"，在专业律师协助下构建完整证据链。