江苏省扬州市拆迁安置房法律性质深度解析

　　一、拆迁安置房的法定性质与权属界定

　　根据2025年《江苏省土地管理条例》及《扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》，拆迁安置房的法律性质可从以下维度界定：

　　(一)政策保障属性

　　保障性住房定位

　　安置房属于政府为公共利益需要征收土地后提供的保障性住房，具有政策性和福利性。例如，扬州生态科技新城2025年某项目明确安置房仅限被拆迁户购买，且价格低于市场价30%。

　　产权限制特征

　　交易限制：多数安置房需满5年方可上市交易，且需补缴土地出让金(如广陵区某案例补缴标准为房价的10%)。

　　继承与赠与：产权人可依法继承或赠与，但受让人需符合安置资格(如邗江区某案例因受让人非被拆迁户被法院撤销赠与)。

　　(二)物权法定原则

　　所有权归属

　　已办理产权证：安置房登记在被拆迁人名下，视为其合法财产(如江都区某村民通过产权证证明房屋归属)。

　　未办理产权证：以拆迁协议载明的被拆迁人为准，结合出资贡献、居住情况等因素综合认定(如仪征市某案例因子女参与建房，获分30%产权)。

　　共有权情形

　　家庭共有：若安置房系家庭共同财产，需通过协议或诉讼明确各共有人份额(如高邮市某案例通过调解确认子女各占20%份额)。

　　政府共有：部分安置房土地性质为划拨，政府可能保留部分产权(如宝应县某案例政府持有10%产权，需协商回购)。

　　二、安置房性质引发的实务问题与解决

　　(一)交易纠纷处理

　　合同效力认定

　　有效情形：买卖双方签订书面合同，且买受人符合安置资格(如2025年广陵区某案例合同被法院认定有效)。

　　无效情形：买受人非被拆迁户，或合同未约定产权过户时间(如邗江区某案例因买受人无资格被判返还房屋)。

　　违约责任承担

　　卖方违约：拒不履行过户义务的，买方可要求继续履行或解除合同并索赔(如江都区某案例卖方违约被判支付房价20%违约金)。

　　买方违约：拒不支付房款的，卖方可解除合同并要求赔偿损失(如生态科技新城某案例买方违约被扣留定金)。

　　(二)继承与分割争议

　　遗产范围界定

　　拆迁补偿款：父母过世后，其享有的补偿款份额方可作为遗产(如仪征市某案例因父亲生前已分割补偿款，仅剩余部分纳入遗产)。

　　安置房：已办理产权证的安置房视为遗产，未办理的需结合拆迁协议判断(如广陵区某案例因子女无法证明出资，安置房被纳入遗产)。

　　分配原则与实务

　　均等分配：同一顺位继承人一般均等分配，但尽主要赡养义务者可多分(如邗江区某案例多分15%)。

　　协议优先：继承人可签订书面协议明确分配方案，建议公证以增强法律效力(如苏州市推行协议公证全覆盖，扬州可参考)。

　　三、2025年最新政策动态与实务建议

　　(一)立法修订要点

　　电子送达与在线诉讼普及

　　根据《扬州市中级人民法院在线诉讼规则》，安置房纠纷可全程在线审理，证据提交、庭审均通过电子平台完成。

　　失信名单制度

　　拒不履行安置房过户义务或法院判决的当事人将被列入失信名单，限制高消费及土地经营权流转(如吴江区某案例因拒不履行协议被法院强制执行)。

　　(二)实务操作指引

　　产权确认

　　向村委会申请开具《集体经济组织成员资格证明》，证明户籍、居住及承包地信息。

　　委托评估机构对安置房进行市场价值评估，作为交易或继承依据。

　　纠纷解决

　　优先通过人民调解委员会或律师协商解决，达成协议后可申请司法确认。

　　复杂案件建议委托律师，在线咨询或申请法律援助。

　　结语

　　江苏省扬州市拆迁安置房具有政策保障与物权法定的双重属性，其交易、继承需严格遵循法律规定。2025年新规进一步强化在线诉讼与失信惩戒，当事人应积极运用法律工具，兼顾情理与法理，妥善解决相关纠纷。