广州无证拆迁房维权指南：从证据收集到诉讼策略的完整路径

　　在广州城市化进程中，无证拆迁房的补偿争议屡见不鲜。许多业主因未办理房产证，在拆迁时遭遇补偿被拒或大幅压价。本文结合2025年最新法律法规及司法实践，系统梳理无证拆迁房维权的法律路径，为业主提供可操作的解决方案。

　　一、无证拆迁房的法律地位：能否获得补偿?

　　（一）法律依据：无证房屋≠违法建筑

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，未登记建筑需经城乡规划部门认定为违法建筑后方可不予补偿。2025年广州市花都区《农民集体所有土地上房屋征收补偿安置办法》明确，对2009年12月31日前建成且符合农村住宅建设规定的房屋，即使未办理房产证，仍可按“拆一补一”标准复建安置或货币补偿。

　　（二）司法实践：法院如何裁判？

　　2025年天河区某案例中，业主李某的宅基地房因历史原因未办证，但持有1998年《村镇农房建设准建证》。法院认定该房屋属于合法建筑，判决征收方按周边同类有证房屋标准补偿。这一案例表明，建房审批手续、村社证明、历史使用记录等均可作为权属证明。

　　二、维权核心：证据收集与固定

　　（一）基础权属证据

　　建房审批文件：如《村镇农房建设准建证》《乡村建设规划许可证》;

　　土地权属证明：宅基地证、土地使用证、村社分配证明;

　　历史使用证据：水电费缴费记录、户口簿、邻里证言、房屋照片/视频。

　　（二）拆迁程序证据

　　征收公告：证明拆迁合法性及补偿方案;

　　评估报告：核查评估机构资质及评估方法是否合规;

　　沟通记录：与征收方协商的录音、微信聊天记录。

　　（三）典型案例参考

　　2025年增城区某项目，业主王某通过提交1992年村社分配宅基地的会议记录、2000年水电开户证明及邻居证言，成功推翻征收方“违法建筑”的认定，获得全额补偿。

　　三、诉讼策略：行政诉讼的实操步骤

　　（一）诉讼类型选择

　　确认之诉：请求法院确认房屋权属或拆迁行为违法;

　　给付之诉：要求征收方履行补偿义务，支付补偿款及利息。

　　（二）管辖法院与时效

　　管辖：向房屋所在地基层人民法院提起行政诉讼;

　　时效：自知道征收决定之日起6个月内起诉，逾期将丧失诉权。

　　（三）庭审关键点

　　举证责任倒置：征收方需证明房屋属于违法建筑;

　　补偿标准对比：提交周边同类有证房屋补偿案例，证明补偿不公;

　　程序违法抗辩：如未公示补偿方案、未组织听证等。

　　（四）2025年新规影响

　　广州市2025年实施的《城中村改造条例》规定，对无证房屋的补偿争议，法院可委托第三方机构进行权属鉴定，鉴定费用由败诉方承担。这一规定降低了业主的举证难度。

　　四、风险防范与合规建议

　　（一）避免自行强拆

　　根据《行政强制法》，行政机关强制拆除前需履行催告、公告等程序。若房屋被违法强拆，业主可提起国家赔偿诉讼，要求赔偿房屋价值及屋内物品损失。

　　（二）谨慎选择补偿方式

　　货币补偿：需核查补偿款是否包含土地价值、装修费、搬迁补助等;

　　产权调换：要求提供同地段、同面积安置房，并明确过渡期租金标准。

　　（三）专业律师介入时机

　　建议在收到《征收补偿决定书》后立即咨询律师，律师可协助审查补偿方案合法性、制定诉讼策略，并在庭审中提出专业抗辩。

　　五、维权流程图解

　　案例启示：2025年黄埔区某项目，业主陈某在律师协助下，通过提交1985年村社分配宅基地的账簿记录，成功证明房屋合法性，最终获得复建安置房及20万元搬迁补助。该案例表明，历史证据的挖掘与整合是维权成功的关键。