广州宅基地拆迁纠纷化解全攻略：法律路径与实操策略

　　在广州城市化快速推进的背景下，宅基地房屋拆迁纠纷频发，涉及补偿标准争议、权属认定不清、程序违法等问题。本文结合2025年最新法律法规及司法实践，系统梳理宅基地拆迁纠纷的法律解决路径，为被征收人提供实操指南。

　　一、纠纷类型与法律适用

　　（一）补偿标准争议

　　根据《广州市从化区2025年度第十五批次城镇建设用地补偿方案》，宅基地房屋拆迁补偿遵循“拆一补一”原则，但超标宅基地(如“一户多宅”)仅对首宅全额补偿，超标部分按成本价500元/平方米补偿。若被征收人认为补偿标准低于市场价，可依据《广州市征地补偿标准听证办法》申请听证或提起行政诉讼。例如，2025年黄埔区某旧村改造项目中，村民因补偿标准争议起诉，法院委托第三方评估机构重新评估后，补偿额提升70%。

　　（二）权属认定争议

　　历史遗留问题：对1987年前建设的无证房屋，经村委会证明且符合规划的，可按合法建筑90%补偿。例如，增城区某村民通过提交1985年村社分配宅基地的会议记录及水电费缴费记录，成功证明房屋合法性，获得全额补偿。

　　共有产权分割：若宅基地房屋为家庭共有财产，需按《民法典》继承编或共有物分割规则处理。越秀区某家族通过公证分配补偿款，避免内部纠纷。

　　（三）程序违法争议

　　根据《土地管理法实施条例》第二十六条，征收土地前需签订补偿安置协议，否则不得申请强制执行。若征收方未履行社会稳定风险评估、未公示补偿方案等程序，被征收人可提起行政诉讼要求撤销征收决定。例如，海珠区某案中，法院因征收决定未履行风险评估程序，判决撤销并责令重新作出决定。

　　二、纠纷解决路径与实操步骤

　　（一）协商与调解

　　协商沟通：被征收人可与征收方就补偿标准、安置方式等谈判，保留书面协议或录音证据。

　　行政调解：向镇政府或街道办申请调解，签订《调解协议书》并申请司法确认。白云区某案通过调解将补偿标准从1.2万元/平方米提升至1.8万元/平方米。

　　人民调解：向属地司法所申请调解，调解成功率高且成本低廉。

　　（二）行政裁决与复议

　　行政裁决：对拆迁行为有争议的，可向当地政府部门申请裁决，相关部门一般需在30日内作出决定。

　　行政复议：若对裁决不服，可在60日内向市政府申请复议，复议机关可全面审查原决定。例如，2025年白云区某案通过复议确认征收方未履行听证程序违法。

　　（三）行政诉讼与执行监督

　　诉讼管辖：原则上由房屋所在地基层法院管辖，重大案件可向中级法院申请提级审理。

　　诉讼请求设计：行政诉讼可主张“撤销违法征收决定”“责令重新作出补偿决定”等。例如，天河区某户通过诉讼要求征收方按周边市场价补偿，法院支持其诉求。

　　执行监督：若法院判决生效后征收方仍不履行，可申请强制执行并要求支付迟延履行金。

　　三、关键证据收集与固定

　　（一）权属证明

　　建房审批文件：如《村镇农房建设准建证》《乡村建设规划许可证》;

　　土地权属证明：宅基地证、土地使用证、村社分配证明;

　　历史使用记录：水电费缴费记录、户口簿、邻里证言。

　　（二）拆迁程序证据

　　征收公告：证明拆迁合法性及补偿方案;

　　评估报告：核查评估机构资质及评估方法是否合规;

　　沟通记录：与征收方协商的录音、微信聊天记录。

　　（三）典型案例参考

　　2025年花都区某项目，业主王某通过提交1992年村社分配宅基地的账簿记录及2000年水电开户证明，成功推翻征收方“违法建筑”的认定，获得全额补偿。

　　四、2025年新规影响与应对策略

　　（一）房票安置模式

　　被征收人可持房票在指定区域购买商品房，差价部分享受税费减免。番禺区某户通过房票置换市中心商品房，节省过渡费15万元。

　　（二）预签协议制度

　　根据《广州市城市更新条例(2025修订)》，签约率达90%后，政府方可申请征收决定。黄埔区某旧村改造项目通过预签协议，3个月内完成全部签约。

　　（三）补偿款公证提存

　　对争议补偿款，可申请公证处提存，避免资金挪用。例如，荔湾区某项目因补偿款分配争议，通过公证提存保障资金安全。