广州宅基地拆迁房屋补偿款“消失”之谜：法律视角下的权益保障指南

　　近年来，广州城市化进程加速推进，宅基地拆迁引发的补偿纠纷频发。其中，最令被征收人困惑的莫过于“为何拆迁后房屋补偿款迟迟未到账”或“补偿标准远低于预期”。本文结合2025年最新法律法规及典型案例，从法律程序、补偿标准、权益救济三方面，揭开宅基地拆迁房屋补偿款“消失”的真相，并为被征收人提供维权路径。

　　一、房屋补偿款“消失”的常见原因

　　（一）补偿对象认定错误

　　根据《广州市花都区农民集体所有土地上房屋征收补偿安置办法》第九条，宅基地房屋补偿对象需满足以下条件之一：

　　持有合法产权证明(如宅基地证、建房批准文件);

　　经村集体、镇街两级认定的历史建成房屋(如1987年前建成且未扩建的房屋);

　　符合“一户一宅”原则且经公示无异议的房屋。

　　典型案例：白云区某村村民李某的宅基地房屋因未办理确权登记，被征收方以“权属不明”为由拒绝补偿。后经法院审理，李某提供1992年村社分配宅基地的账簿记录及2000年水电开户证明，法院认定其符合历史建成房屋认定条件，判决征收方按周边市场价补偿。

　　（二）补偿标准适用错误

　　广州市宅基地房屋补偿标准因区域、时间、房屋结构而异，常见误区包括：

　　混淆土地补偿与房屋补偿：宅基地属于集体土地，土地补偿费归村集体所有，房屋补偿费归所有权人。若征收方仅支付土地补偿费而未支付房屋补偿，则构成违法。

　　超标部分补偿争议：根据《广州市花都区农民集体所有土地上房屋征收补偿安置办法》第十条，合法宅基地房屋建筑面积超过280平方米的部分，仅按重置价60%补偿。例如，番禺区某户房屋实际面积350平方米，合法补偿面积为280平方米，超标70平方米部分按重置价1200元/平方米的60%补偿，即720元/平方米。

　　评估程序违法：若征收方未委托有资质的评估机构，或未按市场比较法、收益法等规范评估，被征收人可申请重新评估。例如，海珠区某项目因评估机构未实地勘查，法院判决撤销原评估报告并重新评估，补偿款提升40%。

　　（三）程序违法导致补偿无效

　　根据《土地管理法》第四十七条，征收宅基地需履行以下程序：

　　发布征收土地预公告;

　　开展土地现状调查;

　　组织社会稳定风险评估;

　　拟定补偿安置方案并公示;

　　签订补偿安置协议;

　　申请征收土地批复;

　　作出征地补偿安置决定;

　　强制执行(仅限法院裁定)。

　　典型案例：黄埔区某项目因未履行社会稳定风险评估程序，被征收人起诉后，法院判决撤销征收决定并责令重新作出。

　　二、房屋补偿款“消失”的维权路径

　　（一）协商与调解

　　申请村集体协调：根据《广州市花都区农民集体所有土地上房屋征收补偿安置办法》第四条，镇政府、街道办事处需组织村集体、被征收人协商补偿方案。

　　申请行政调解：向属地司法所申请调解，调解协议可申请司法确认，具有强制执行力。例如，增城区某案通过调解将补偿标准从1.2万元/平方米提升至1.8万元/平方米。

　　（二）行政复议与诉讼

　　行政复议：对征收决定、补偿决定不服的，可在60日内向市政府申请复议。例如，天河区某户通过复议确认征收方未履行听证程序违法。

　　行政诉讼：若复议未果，可在6个月内向法院起诉。诉讼策略包括：

　　请求撤销违法征收决定;

　　请求判决征收方履行补偿职责;

　　请求确认补偿协议无效或撤销。

　　典型案例：荔湾区某项目因补偿协议未明确安置房交付时间，法院判决征收方支付逾期交房违约金。

　　（三）证据收集与固定

　　维权需重点收集以下证据：

　　权属证明：宅基地证、建房批准文件、水电费缴费记录、户口簿;

　　补偿协议：原件或复印件，证明补偿标准及支付方式;

　　沟通记录：与征收方的谈判录音、微信聊天记录;

　　评估报告：核查评估机构资质及评估方法是否合规。

　　三、2025年新规对补偿款的影响

　　（一）房票安置模式

　　根据《广州市花都区“依法征收、净地出让”城中村改造项目补偿安置方案》，被征收人可选择房票安置，按评估价1.2倍置换商品房，差价部分享受税费减免。例如，花都区某户通过房票置换市中心商品房，节省过渡费15万元。

　　（二）预签协议制度

　　根据《广州市城市更新条例(2025修订)》，签约率达90%后，政府方可申请征收决定。黄埔区某旧村改造项目通过预签协议，3个月内完成全部签约，补偿款发放效率提升60%。

　　（三）补偿款公证提存

　　对争议补偿款，可申请公证处提存，避免资金挪用。例如，白云区某项目因补偿款分配争议，通过公证提存保障资金安全直至纠纷解决。