湛江宅基地拆迁房屋权属争议：法律如何界定归属与补偿？

　　湛江宅基地拆迁中，房屋权属争议频发，核心问题在于宅基地所有权归村集体、房屋所有权归个人，而拆迁补偿涉及两者权益的平衡。本文结合《土地管理法》《民法典》及湛江市最新政策，解析权属认定规则与争议解决路径。

　　一、宅基地与房屋的法律属性

　　宅基地所有权：

　　宅基地属农村集体所有，村民仅享有使用权。拆迁时，宅基地补偿归村集体，用于重新分配或公共设施建设。例如，某村宅基地拆迁后，村集体将补偿款用于修建文化广场。

　　若宅基地已通过征收转为国有土地，补偿归国家，但原使用权人可获地上房屋补偿。例如，某城中村改造项目，宅基地被征收为国有，村民按商品房市场价获偿。

　　房屋所有权：

　　房屋为村民个人财产，拆迁补偿归所有权人。若房屋为父母建造，子女未出资的，补偿款归父母所有。例如，某户子女主张分割补偿款，法院因子女无出资证明驳回诉求。

　　若房屋为家庭共有，需按共有份额分配补偿款。例如，某户兄弟三人共同出资建房，拆迁时按出资比例分配补偿款。

　　二、权属认定的核心规则

　　产权登记优先：

　　已登记的房屋，以不动产权证为准。例如，某户房产证登记面积为120平方米，拆迁时按120平方米补偿。

　　未登记但符合“房地一体”登记条件的，按实际测绘面积补偿。例如，某户房屋未办证，但提供建房审批文件，经测绘面积为100平方米，按100平方米补偿。

　　历史遗留问题处理：

　　对1987年《土地管理法》实施前建造的无证房屋，可按实际使用年限补偿。例如，某户房屋建于1985年，拆迁时按使用年限折算补偿比例。

　　对违法建筑，不予补偿。例如，某户未经审批加建的30平方米房屋，拆迁时未获补偿。

　　特殊情形认定：

　　继承与赠与：房屋所有权人去世后，继承人需提供公证书或法院判决书证明继承权。例如，某村民去世后，其子通过继承公证领取补偿款。

　　离婚分割：夫妻共同财产的房屋，离婚时需协商分配或由法院判决。例如，某案例中，法院判决女方分得50%补偿款，并协助办理产权过户。

　　三、拆迁补偿的分配模式

　　产权置换补偿：

　　安置房产权归原房屋所有权人。例如，某户选择置换140平方米新房，产权登记在户主名下。

　　若安置房面积超出原房屋面积，超出部分需按成本价补缴。例如，某户原房屋面积为100平方米，置换120平方米新房，需补缴20平方米的差价。

　　货币补偿标准：

　　补偿金额参照安置房区域商品房市场价核定。例如，某项目安置房周边房价为1.5万元/平方米，原房屋面积为80平方米，则货币补偿总额为120万元。

　　若房屋为商业用途，补偿标准更高。例如，某临街商铺按市场价的1.2倍补偿。

　　搬迁与临时安置补助：

　　搬家补助费按户发放，每户200元。例如，某户搬迁时获200元补助。

　　临时住房补助费按人口发放，小户(1-2人)300元/月，中户(3-5人)400元/月，大户(6人以上)500元/月。例如，某户户籍人口为4人，每月获400元补助。

　　四、争议解决路径

　　协商分配：

　　家庭成员可签订书面协议，明确补偿款分配比例及产权登记方式。例如，某户兄弟三人协商，将补偿款按4:3:3比例分配，并约定由长子代持产权。

　　协议需经全体共有人签字确认，并公证备案。例如，某户协议经公证后，拆迁方按协议发放补偿款。

　　调解与仲裁：

　　可向乡镇政府调解委员会申请调解，或向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁。例如，某户通过调解达成分配方案，避免诉讼成本。

　　司法诉讼：

　　对补偿标准有异议的，可起诉至法院申请行政诉讼。例如，某居民认为拆迁方低估房屋价值，委托律师提起诉讼，最终获赔增加20%。

　　对家庭内部争议，可起诉至法院申请分家析产。例如，某案例中，法院判决次子分得40%补偿款，长子和女儿各分得30%。

　　五、政策启示与风险提示

　　政策透明化：

　　拆迁方需公示补偿标准、安置方案及资格审核结果，保障居民知情权。例如，某项目在拆迁前召开居民大会，详细解读政策。

　　证据留存：

　　居民应保存户口簿、房产证、建房审批文件等材料，以备争议时举证。例如，某户因未保存建房审批文件，导致超面积部分无法获偿。

　　法律维权：

　　对补偿标准有异议的，可在60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼。例如，某居民通过法律途径，成功推翻拆迁方的不合理评估。

　　湛江宅基地拆迁房屋权属争议的解决，需以法律为准绳，兼顾集体利益与个人权益。居民应增强法律意识，通过协商、调解或诉讼维护权益;拆迁方则需严格遵循法定程序，确保补偿公平合理，推动城市化进程和谐有序。