珠海拆迁按人头分配房产：法律规则与实操指南

　　在珠海市集体土地征收中，“按人头分配房产”是保障被征地农民居住权的重要方式。2025年，珠海依据《民法典》《珠海市征收土地管理办法》等法规，对分配规则进行了细化。本文从法律定性、分配条件、操作流程及纠纷解决四个维度，系统梳理按人头分配房产的核心要点。

　　一、法律定性：产权归属与分配依据

　　1. 产权归属原则

　　按份共有：若拆迁协议明确约定“按人头分配面积”，则各权利人按约定比例享有产权。例如，协议约定“家庭成员A、B各享50㎡”，则两人对100㎡安置房按份共有。

　　共同共有：若未明确份额，则推定为共同共有。例如，夫妻婚后所建房屋被拆迁，安置房产权归夫妻共同所有，离婚时需平均分割。

　　2. 法律依据

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：补偿对象为被征收房屋所有权人，但按人头分配需以“保障居住权”为前提。

　　《珠海市征收土地管理办法》第三十二条：被征地农民户全体家庭成员房屋面积认定后不足400㎡的，差额部分可按1:1计算应补偿建筑面积，但需支付建筑成本。

　　二、分配条件：人口资格与房屋权属

　　1. 人口资格认定

　　户籍标准：以拆迁公告发布之日为基准日，户籍在被拆迁房屋所在地的家庭成员原则上享有分配资格。

　　实际居住标准：连续居住满1年以上且无其他住房的家庭成员，可主张分配权。例如，子女虽户籍迁出，但长期赡养父母并居住于被拆迁房屋，可参与分配。

　　特殊群体保护：残疾人、老年人、未成年人等弱势群体，在分配时可优先选择低楼层或适老化房源。

　　2. 房屋权属要求

　　合法建筑：仅对持有《集体土地使用证》《乡村建设规划许可证》的房屋予以补偿。违建房屋需经行政处罚后补办手续，否则不予分配。

　　婚姻财产区分：

　　婚前个人房屋拆迁：安置房产权归原所有人，但婚后增购面积若用夫妻共同财产支付，则另一方享有增值部分权益。

　　婚后共同房屋拆迁：安置房产权归夫妻共同所有，离婚时平均分割。

　　三、操作流程：从资格审核到产权登记

　　1. 资格审核阶段

　　材料提交：家庭成员需提供户口簿、身份证、婚姻证明、宅基地证、建房审批文件等材料。

　　公示异议：征收方需在村务公开栏公示分配名单，公示期不少于7日。例如，某村公示后3户提出异议，经核实排除2户非集体经济组织成员资格。

　　2. 房源匹配阶段

　　面积计算：以“人均40㎡”为基准，结合家庭人口数确定总安置面积。例如，5口之家可分配200㎡安置房。

　　户型选择：提供60㎡、90㎡、120㎡等标准化户型，超面积部分需按市场价购买。例如，选择210㎡户型，超出10㎡需按1.5万元/㎡补差价。

　　3. 协议签订与登记

　　补偿协议：需明确各权利人姓名、身份证号、分配面积、付款方式等条款。例如，协议应约定“甲方于2025年12月31日前交付房屋，逾期按日万分之三支付违约金”。

　　产权登记：安置房交付后1年内，权利人需持补偿协议、完税证明等材料申请不动产登记。若登记为共同共有，需注明“按份共有”或“共同共有”性质。

　　四、纠纷解决：协商、诉讼与典型案例

　　1. 常见纠纷类型

　　份额争议：家庭成员对分配比例不满。例如，兄弟二人对“谁应多分10㎡”产生纠纷。

　　资格争议：出嫁女、入赘婿是否享有分配权。根据《妇女权益保障法》，农村妇女与男子平等享有补偿权益。

　　执行争议：征收方逾期交付房屋或拒绝办理产权登记。

　　2. 解决路径

　　协商调解：通过村委会、镇政府调解委员会介入，达成书面分配协议。例如，某村通过调解使兄弟二人接受“抽签选房”方案。

　　行政复议：对征收方行政行为不服的，可在60日内申请复议。例如，某户认为资格审核不公，向区政府申请复议后获支持。

　　民事诉讼：对家庭内部份额争议，可提起“共有物分割纠纷”诉讼。法院将综合考量出资、居住贡献等因素判决。

　　3. 典型案例

　　案例1：出嫁女权益保护

　　珠海市斗门区某村拆迁时，村委会以“出嫁女不享受村民待遇”为由拒绝分配。法院审理认为，根据《民法典》第一千零五十条，出嫁女户籍未迁出且实际居住的，享有同等分配权，最终判决村委会支付补偿款50万元。

　　案例2：增购面积归属

　　香洲区某夫妻婚后拆迁，安置房面积120㎡(原房屋面积100㎡，增购20㎡)。离婚时，法院认定原房屋为共同财产，增购部分因用共同财产支付，故房屋归双方共同所有，各享60㎡权益。

　　结语：珠海市拆迁按人头分配房产需兼顾“法律刚性”与“人情柔性”。被征收人应主动参与资格审核、协议签订等环节，保留户籍证明、居住记录等证据。若遇纠纷，优先通过协商调解解决，必要时委托律师提起诉讼，以法律武器维护居住权与财产权。在乡村振兴与城市更新中，唯有依法分配才能实现“和谐拆迁、安居乐业”的社会目标。