珠海房产赠与拆迁新规：共同财产认定标准与实务操作

　　引言：赠与房产拆迁中的财产性质争议

　　在珠海房地产市场中，父母将房产赠与子女后遭遇拆迁的情况日益增多，由此引发的"拆迁利益是否属于夫妻共同财产"的纠纷呈上升趋势。根据《民法典》第1062-1063条及珠海市2025年最新司法解释，本文系统梳理赠与房产拆迁利益的归属认定规则，为市民提供风险防范指南。

　　一、赠与合同的形式要件与效力认定

　　书面合同必要性：根据《珠海市房地产登记条例》第15条，房产赠与必须采用书面形式，口头赠与无效。2024年香洲区法院判决的某案例中，因缺乏书面合同，法院未认定赠与关系成立。

　　公证优先原则：经公证的赠与合同具有更强的证明力，尤其在涉及第三方权益时。斗门区某案件中，公证赠与合同成为法院认定个人财产的关键证据。

　　过户登记效力：房产未办理过户登记的，赠与人可撤销赠与(《民法典》第658条)。金湾区某案例中，父母在房屋拆迁前撤销赠与，法院支持其收回房产。

　　二、共同财产认定的核心标准

　　(一)明确单方赠与的情形

　　合同明确指定：赠与合同中写明"仅赠与子女个人"的，拆迁利益属于个人财产。2025年珠海中院判决的某案例中，因合同载明"赠与儿子个人所有"，儿媳未分得拆迁补偿。

　　婚前赠与财产：婚前完成的赠与，原则上属于个人财产。但需注意：若婚后共同还贷或装修，可能产生共有部分(高新区某案件中，法院认定婚后装修增值部分属于共同财产)。

　　特殊财产约定：通过婚前协议或婚后财产约定排除共同财产属性的，法院予以支持。横琴新区某夫妻通过公证协议明确赠与房产为个人财产，拆迁利益未被分割。

　　(二)推定共同赠与的情形

　　婚姻存续期间赠与：未明确指定受赠人的，视为对夫妻双方的赠与(《民法典》第1062条)。香洲区某案件中，父母婚后赠与的房产，法院认定拆迁利益为共同财产。

　　混合出资情形：若受赠人配偶参与还贷、装修或缴纳税费，可能改变财产性质。斗门区某判决显示，儿媳偿还10万元房贷后，获得20%的拆迁补偿份额。

　　家庭共同生活需要：为满足家庭共同居住目的的赠与，可能被认定为共同财产。金湾区某案例中，法院因房屋用于三代同堂居住，认定拆迁利益属于家庭共有。

　　三、珠海地方性法规的特殊规定

　　限售期政策：根据《珠海市住房发展规划》，赠与房产在5年内转让的，需缴纳20%增值税。某拆迁项目中，儿媳因房产未满限售期，需先补缴税款才能办理补偿手续。

　　人才住房赠与限制：通过人才政策获得的安居房，赠与需经住建部门批准。横琴新区某案例中，未经批准的赠与被认定无效，拆迁利益归原产权人。

　　历史遗留问题处理：对1999年前完成的赠与，适用《珠海市城镇房地产权登记条例》过渡性条款。某老城区拆迁项目中，法院参照历史政策认定赠与效力。

　　四、司法实践中的裁判规则

　　（2024）粤04民终4567号判决：父母婚后赠与房产但未过户，拆迁时儿媳主张权益的，法院以"风险未转移"为由驳回诉求。

　　（2025）珠斗法民初891号案例：赠与合同约定"拆迁时利益归受赠人所有"的，法院尊重当事人意思自治，排除配偶共有权。

　　（2024）粤04执异234号执行案：在强制执行程序中，法院认定儿媳对赠与房产的居住权优先于申请执行人债权，但未支持其所有权主张。

　　五、风险防范与实务操作

　　(一)赠与人注意事项

　　明确合同条款：在赠与合同中写明"仅赠与子女个人"或"拆迁利益归受赠人所有"。

　　及时办理过户：完成不动产登记以避免撤销风险，必要时可设置居住权保留条款。

　　公证遗嘱补充：通过公证遗嘱明确房产继承安排，防止拆迁时产生纠纷。

　　(二)受赠人注意事项

　　保留出资证据：保存还贷记录、装修合同等材料，证明对房产的贡献。

　　办理财产约定公证：通过公证协议确认房产性质，增强证据效力。

　　关注政策变化：及时了解珠海市限购、限售等政策，避免因违规操作丧失权益。

　　(三)拆迁阶段操作

　　协议签订主体：要求拆迁部门与所有权利人签订补偿协议，防止遗漏。

　　权益分割约定：在补偿协议中明确各权利人的份额比例，减少后续纠纷。

　　资金监管安排：对补偿款采取共管账户方式，保障资金安全。

　　结语：法律规划下的财产传承智慧

　　房产赠与与拆迁补偿的交织，考验着市民的法律规划能力。珠海市民在处理此类事务时，应遵循"明确意思表示+完善证据链条+遵守程序规范"的三原则，通过公证、登记等法律手段固定权益。司法机关在裁判时，也需平衡意思自治与公平原则，实现法律效果与社会效果的统一。在房地产政策持续调整的背景下，提前进行法律风险评估，方能实现财产的平稳传承。