成都租期内厂房拆迁补偿全攻略：承租人权益保护与实操指南

　　一、补偿权益的法律构成

　　根据《成都市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十七条，租期内厂房拆迁补偿涉及三方权益主体：

　　出租人（产权人）补偿项目

　　土地补偿款(按区片综合地价)

　　房屋补偿款(按重置价结合成新率)

　　提前终止租赁合同补偿(需协商确定)

　　承租人补偿项目

　　装修装饰补偿(按评估价值80%计发)

　　设备搬迁费(含拆卸、运输、安装调试费)

　　停产停业损失(按评估价5%-10%计发)

　　员工遣散费(按N+1经济补偿标准)

　　预期利益损失(需提供三年财务审计报告)

　　在双流区(2025)第07号征收案中，某承租企业通过提交2018-2020年审计报告，成功获赔预期利益损失87万元，占补偿总额的23%。

　　二、租赁合同处理要点

　　合同条款审查

　　重点审查：

　　拆迁补偿分配条款(建议明确"二八分成"或"三七分成")

　　装修投入约定(需区分可移动与不可移动装修)

　　设备归属条款(建议制作《设备清单》并公证)

　　协商谈判策略

　　制作《补偿需求清单》(分必得项与可让步项)

　　引入第三方评估机构(如市价评估报告)

　　预留"调解金"(建议为总补偿款的5%-8%)

　　司法救济路径

　　租赁合同纠纷诉讼(主张显失公平条款撤销)

　　侵权之诉(针对违法拆除行为)

　　申请先予执行(需提供等值担保)

　　三、实务操作建议

　　证据固定体系

　　制作《装修投入明细表》(附采购发票、施工合同)

　　安装360度监控(保存6个月以上)

　　制作员工访谈笔录(固定经营事实)

　　成本预算模型

　　法律服务费(建议按补偿款3%-5%计提)

　　评估鉴定费(预留10-20万元)

　　应急资金池(建议为年运营成本的20%)

　　政策利用技巧

　　申请"过渡期补贴"(最长6个月)

　　利用"招商引资优惠政策"(如税收返还)

　　办理"设备迁移补贴"(需提前向经信部门备案)