衢州未经营厂房拆迁赔偿指南：合法性认定与补偿规则

　　一、未经营厂房的合法性认定与补偿基础

　　(一)建筑物合法性判断标准

　　根据《土地管理法》第四十四条及衢州市《违法建筑认定与处置办法》(衢政办发〔2023〕12号)，未经营厂房需满足以下条件方可获赔：

　　合法用地手续：

　　取得集体土地使用权证或租赁合同备案;

　　未经批准的工业用地转租合同可能被认定无效。

　　规划许可：

　　建设需经乡镇政府批准，取得乡村建设规划许可证;

　　未取得许可的厂房可能被认定为违法建筑。

　　案例佐证：柯城区某未经营厂房因未取得规划许可，被认定为违法建筑，仅获建筑材料残值补偿。

　　(二)补偿项目的特殊规定

　　房屋价值补偿：

　　合法建筑按重置价×成新率计算(如砖混结构1200元/㎡×80%);

　　违法建筑不予补偿，但历史遗留建筑(1984年前建造)可参照合法建筑补偿。

　　设备搬迁费：

　　普通设备按净值10%计算，精密设备按重置价30%计算;

　　未经营厂房无员工安置费，但可获设备搬迁费。

　　二、实务操作中的关键争议点

　　(一)未经营原因对补偿的影响

　　政策性停工：

　　因环保、安全等政策原因未经营的，可主张停产停业损失(按行业平均利润计算);

　　需提供政府文件、整改通知等证明。

　　企业自身原因：

　　因资金链断裂、管理不善等自身原因未经营的，一般不予补偿停产停业损失;

　　但可主张设备搬迁费、房屋价值补偿。

　　案例参考：衢江区某企业因环保政策停工，获停产停业损失补偿60万元;而龙游县某企业因自身经营不善未获此补偿。

　　(二)违法建筑的特殊处理

　　承租人知情权：

　　承租人明知厂房无证的，仅能主张实际损失(如设备搬迁费);

　　出租人隐瞒违法事实的，承租人可主张撤销合同并要求赔偿。

　　历史遗留问题：

　　1984年前建造的未经营厂房，经村委会证明可参照合法建筑补偿;

　　需提供土地使用权证、建设时间证明(如老照片、证人证言)。

　　三、创新政策与实务建议

　　(一)政策红利利用

　　未经营补助：

　　衢州市对因政策原因未经营的企业，按房屋价值补偿的5%给予额外补助;

　　需提供政府文件、停工通知等证明。

　　设备回购计划：

　　政府可按设备净值30%回购闲置设备，用于其他企业技术改造。

　　(二)风险防控要点

　　合法性审查：

　　租赁厂房前核查产权证、规划许可证，避免租赁违法建筑;

　　签订合同时明确“如因厂房合法性问题导致拆迁，出租人承担全部损失”。

　　证据固定：

　　通过区块链存证平台固定设备清单、建设时间证明、政策文件等证据;

　　委托第三方机构出具设备评估报告。

　　结语：衢州未经营厂房拆迁赔偿需以建筑物合法性为基础，结合未经营原因及地方政策主张权益。建议企业提前审查厂房手续，固定证据，必要时通过行政复议或诉讼维护合法权益。未来，随着“智慧司法”平台推广，违法建筑认定与补偿将更加透明规范。