嘉兴未经营厂房拆迁赔偿解析：合法性认定与补偿路径

　　2025年嘉兴市推进工业用地更新，秀洲区、南湖区等区域启动新一轮厂房拆迁项目。根据嘉兴市经信局数据，2025年1-8月已完成工业厂房拆迁协议签订800余份，其中20%涉及未经营厂房。本文结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及嘉兴地方政策，系统解析未经营厂房拆迁的赔偿规则与实务策略。

　　一、未经营厂房的合法性认定

　　1.1 合法建筑的法定标准

　　根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条，未经营厂房的合法性认定需满足以下条件之一：

　　产权证明：持有房产证或不动产权属证书;

　　历史建筑认定：1984年前建造的无证厂房，可凭村委会证明、历史照片等材料认定为合法建筑;

　　规划许可：虽未取得房产证，但持有土地规划许可证或建设工程规划许可证。

　　案例：

　　嘉兴秀洲区某1980年建造的无证厂房，因能提供历史电费缴纳记录及村委会证明，法院认定其为合法建筑，获赔房屋重置价1800元/㎡。

　　1.2 违法建筑的补偿限制

　　补偿范围：仅获建筑材料残值补偿(钢结构残值率40%，砖混结构30%);

　　排除项目：停产停业损失、搬迁费、临时安置费等不予补偿。

　　二、未经营厂房的补偿项目计算

　　2.1 房屋价值补偿

　　合法建筑：按重置成本法评估，2025年嘉兴市砖混结构厂房补偿基准价为1500-2000元/㎡;

　　违法建筑：按重置价×成新率(最高80%)补偿。

　　案例：

　　嘉兴南湖区某1995年建造的无证厂房，因无法提供历史证明，评估价按1500元/㎡×80%成新率，补偿额=1000㎡×1500×80% = 120万元。

　　2.2 搬迁与临时安置补偿

　　搬迁费：工业用房按建筑面积15元/㎡计算，不足1500元按1500元计;

　　临时安置费：选择产权调换的，过渡期超过18个月的，从第19个月起双倍支付。

　　2.3 停产停业损失的特殊情形

　　未实际经营：若产权人能证明厂房曾用于经营(如纳税记录、租赁合同)，仍可主张停产停业损失;

　　计算标准：按房屋市场评估价10%计算，且不低于200元/㎡。

　　三、维权路径与实务建议

　　3.1 证据固定要点

　　产权证明：通过嘉兴市不动产登记中心查询房屋权属;

　　历史证明：调取1990年前的建房审批文件、电费缴纳记录;

　　现状取证：拍摄厂房全景照片、内部结构视频。

　　3.2 法律救济策略

　　行政复议：对征收决定或补偿方案不服的，60日内向嘉兴市政府申请复议;

　　行政诉讼：复议未果后，6个月内向法院起诉，主张房屋合法性及补偿合理性;

　　证据举证：在诉讼阶段申请法院调取规划部门档案，证明厂房建造时间及用途。

　　3.3 专业介入时机

　　评估阶段：委托律师参与评估机构选择，确保程序合法;

　　诉讼阶段：利用“智能审判系统”简化流程，嘉兴中院试点案件平均审理周期缩短至30天。

　　结语

　　嘉兴未经营厂房拆迁赔偿需兼顾合法性认定与证据固定。建议权利人通过“产权核验-历史证明-司法救济”三维路径，在拆迁初期即委托专业机构进行法律审查，通过法律手段确保补偿金额反映真实价值。随着“阳光征收”平台的全流程推广，补偿透明化与法治化将成为主流趋势。