30年租约变废纸？京云律师打赢“违法建筑”官司，帮租客追回百万租金！

近日，北京京云律师事务所再次凭借卓越的专业能力和丰富的诉讼经验，成功代理了一起备受瞩目的房屋租赁合同纠纷案。杨伟婷律师与张欣慧实习律师组成的精干团队，为原告郑先生追回了被侵占的租金及利息，切实维护了当事人的合法权益。这起跨越三十年的公房租赁争议，因房屋无合法规划手续引发合同无效，京云律师在复杂的法律困境中，以专业能力帮助租客在法律框架内争取到最大权益，案件结果引发了社会各界的广泛关注。

案情简介

时光回溯到2008年，当时郑先生怀揣着对未来生活的美好憧憬，经过一番慎重考虑，与北京某房地产开发有限公司(以下简称“某公司”)签订了一份《北京市公有住宅租赁合同》。这份合同约定，郑先生以16万元的总价，租下大兴区某公寓一套使用权房，租期长达30年，从2008年一直延续到2038年。合同中的条款清晰明确，其中特别约定：房屋如遇拆迁，补偿归郑先生所有;并且郑先生有权将房屋出租转让，但需提前通报甲方。这份合同让郑先生觉得自己的生活有了稳定的保障，他满心欢喜地开始了在这套房屋里的生活。

然而，平静的生活在2020年1月被彻底打破。某公司突然以“房屋不具备居住条件”为由，强行要求郑先生腾退房屋。郑先生感到十分困惑和愤怒，自己在这里已经居住了多年，从未觉得房屋存在不能居住的问题。他多次与某公司进行交涉，希望能够得到一个合理的解释和解决方案，但都无果而终。在交涉过程中，郑先生偶然发现了一个惊人的事实：该房屋竟然从未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。这一发现让郑先生如坠冰窟，他意识到自己可能陷入了一个巨大的陷阱。

更让郑先生感到绝望的是，某公司的法定代表人已经去世，公司陷入了瘫痪状态，无人负责处理相关事务。郑先生面临着“告无门”的困境，他不知道该向谁去主张自己的权利，多次自行维权都以失败告终。就在他感到无助和迷茫的时候，经多方打听，他最终找到了北京京云律师事务所，希望在这里能够找到解决问题的办法。

律师风采

杨伟婷律师与张欣慧实习律师接案后，深知这起案件的复杂性和挑战性。他们迅速投入到案件的梳理工作中，通过仔细研究合同条款、与郑先生深入沟通了解情况，很快梳理出了案件的核心问题：由于房屋属于违法建筑，租赁合同自始无效，但租客已经支付了30年的租金，如何界定双方的责任?被告法定代表人去世且公司拒不出庭，证据收集与送达程序变得异常复杂;郑先生已经实际使用房屋12年，剩余18年的租金是否应该全额退还?利息又该如何主张?

面对这些难题，杨伟婷律师与张欣慧实习律师并没有退缩。他们首先对租赁合同、付款发票、腾退通知等关键材料进行了系统性整理，不放过任何一个细节，力求形成完整、严密的证据链。在整理证据的过程中，他们发现虽然房屋无规划许可证导致合同无效，但租客在签订合同时并不知情，且已经按照合同约定支付了全部租金，出租方明显存在过错。

在法律适用层面，团队依据《民法典》第157条明确主张：合同无效后，双方应返还财产，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。在这起案件中，作为违法建筑提供方的出租方，显然需要承担主要责任。对于利息计算这一关键问题，团队经过深入研究和分析，创新提出了分段主张方案。他们认为，2008年至2019年期间，银行基准利率相对稳定，按照这一标准计算利息较为合理;而2020年后，随着金融市场的发展，LPR(贷款市场报价利率)更能反映市场的资金成本，因此按LPR计算利息可以最大限度保障当事人的权益。

庭审过程

尽管某公司未到庭应诉，但通过书面答辩提出了两点抗辩理由。其一，该公司声称房屋系“使用权转让”而非租赁关系，试图以此来逃避法律责任。其二，他们认为郑先生已经实际使用房屋12年，享受了房屋带来的利益，无权要求全额退租。

面对被告的上述主张，京云律师在庭审中展开了针对性的有力反驳。首先，他们通过补充协议中明确约定的“租赁期限30年”这一关键条款，结合“使用权转让需以合法建筑为前提”的法律规定，有力地否定了被告关于合同性质的辩解。让法庭清楚地认识到，这起案件的本质就是房屋租赁合同纠纷，被告的抗辩理由不能成立。

其次，依据《民法典》关于合同无效后财产返还的规定，京云律师强调出租方作为违法建筑提供方，在签订合同时就存在明显的过错，应当承担主要责任，应全额退还剩余租金。他们指出，郑先生在签订合同时是基于对出租方的信任，并不知道房屋是违法建筑，出租方不能因为自己的违法行为而让租客承担损失。

最后，针对利息主张，京云律师通过详细论证“资金占用损失系出租方违约导致”，结合司法实践中类似案例的支持，阐述了分段计算利息的合法性和合理性。他们向法庭说明，出租方长期占用郑先生的资金，给郑先生造成了经济损失，按照分段计算利息的方式可以更好地弥补郑先生的损失。法院经过认真审理，完全采纳了京云律师的意见，判决某公司退还郑先生剩余18年租金，并按LPR支付利息(自2020年1月2日起算)。

本案警示

这起案件给广大租客敲响了警钟：未取得规划许可的房屋租赁合同无效，租客有权追回未履行部分的租金及利息。京云律师通过精准的法律适用与严谨的证据组织，帮助郑先生在“告无门”的困境中实现了维权突破。在日常生活中，租客在签订房屋租赁合同时，一定要仔细审查房屋的合法性，查看是否取得建设工程规划许可证等相关证件。若您也遭遇类似纠纷，请及时联系专业律师，守护自身合法权益! (本文除律师外，涉及名称均为化名)