镇江养殖场违建拆迁：赔偿规则与合法性深度解析

　　在镇江，养殖场因违建被拆迁时，赔偿问题与合法性争议一直是养殖户关注的焦点。随着《城乡规划法》《土地管理法》及《畜禽规模养殖污染防治条例》等法律法规的持续完善，违建拆迁的赔偿标准与程序合法性有了更明确的界定。本文将从法律角度，结合镇江地区最新案例，深度解析镇江养殖场违建拆迁的赔偿规则与合法性争议。

　　一、违建认定：法律框架下的严格标准

　　根据《城乡规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证或未按照规划许可证内容建设的建筑，均属违法建筑。在镇江，养殖场违建的认定需经过严格的法律程序：

　　规划部门核查：由镇江市自然资源和规划局对养殖场建筑进行现场核查，确认是否取得规划许可。

　　行政处罚告知：若认定为违建，需向养殖户送达《行政处罚告知书》，明确违建事实、法律依据及处罚措施。

　　听证与复议：养殖户有权申请听证或行政复议，对违建认定提出异议。

　　案例：2025年，镇江新区某养殖场因未取得规划许可擅自扩建圈舍，被规划部门认定为违建。养殖户申请行政复议后，复议机关维持原处罚决定，最终养殖场被依法拆除。

　　二、赔偿规则：违建拆迁的“零补偿”原则与例外

　　（一）一般原则：违建拆迁无补偿

　　根据《土地管理法》第七十七条，违法占用土地建设的建筑，拆除时不予补偿。这一原则在镇江地区同样适用。若养殖场建筑被认定为违建，且无合法手续，拆迁时通常无法获得土地补偿、房屋补偿及停产停业损失补偿。

　　（二）例外情形：历史遗留问题与政策衔接

　　历史遗留问题：若养殖场建设时间较早(如2008年《城乡规划法》实施前)，且因历史原因未取得规划许可，政府可能根据实际情况给予一定补偿。例如，镇江丹徒区某养殖场建于2005年，因未办理规划手续被认定为违建，但政府考虑到其经营历史，最终给予部分设备搬迁补偿。

　　政策衔接问题：若养殖场建设时符合当时政策(如鼓励养殖业发展)，但后续因规划调整被认定为违建，政府可能通过协商给予适当补偿。例如，2024年镇江京口区某养殖场因环保整治搬迁，虽部分建筑被认定为违建，但政府仍按市场价补偿了存栏生猪运输费及饲料损耗费。

　　（三）赔偿范围：可搬迁设备与养殖物的补偿

　　即使建筑被认定为违建，养殖场内的可搬迁设备(如自动化喂料系统、饲料加工设备)及存栏养殖物(如生猪、家禽)仍可获得补偿。补偿标准如下：

　　设备补偿：按重置成本价补偿，需提供采购发票及安装合同。例如，镇江润州区某养殖场的自动化喂料系统，经评估后获补偿款50万元。

　　养殖物补偿：按市场价70%补偿，需提供检疫证明及养殖档案。若未保留养殖记录，补偿可能被核减。例如，2025年扬中市某养鸡场因未提供养殖档案，动物补偿被核减40%。

　　三、合法性争议：程序正义与实体权利的平衡

　　（一）程序合法性：拆迁决定的审查要点

　　规划批文：根据《江苏省土地管理条例》，征收需符合土地利用总体规划，且补偿方案需经省级政府批准。若拆迁决定未附规划批文，可能被法院撤销。例如，2025年镇江新区某养殖场案例中，法院因征收决定未附规划批文，判决撤销补偿决定并责令重作。

　　评估机构选定：评估机构应由被征收企业协商选定或摇号决定，政府单方面指定属违法。若养殖户对评估结果有异议，可申请重新评估。

　　（二）实体权利保护：行政复议与诉讼的救济途径

　　行政复议：对补偿决定不服的，养殖户可在60日内向镇江市政府申请复议。复议机关可全面审查合法性与合理性。例如，丹徒区某养殖场通过复议，获追加补偿款85万元。

　　行政诉讼：直接起诉的，需在知道行政行为之日起6个月内提起，最长保护期为20年(不动产案件)。法院可组织调解，内容可包括提高补偿标准、增加安置房源等。

　　四、实践启示：养殖户如何维护自身权益?

　　完善手续：建设养殖场前，务必办理规划许可、环评手续及养殖许可证，避免因手续不全被认定为违建。

　　保留证据：保存设备采购合同、养殖档案、纳税记录等凭证，量化直接经济损失。例如，360度视频取证可固定厂房、设备、养殖动物的原始状态。

　　法律维权：若对违建认定或补偿决定不服，及时咨询专业律师，通过行政复议或诉讼维护权益。例如，委托第三方机构出具规划合规报告，避免因规划问题导致补偿缩水。

　　五、结语：合法合规是养殖场可持续发展的基石

　　镇江养殖场违建拆迁的赔偿规则与合法性争议，本质是程序正义与实体权利的平衡。在法治社会背景下，养殖户需树立合法合规意识，政府也应严格遵循法定程序，确保拆迁补偿的公平性与合理性。唯有如此，才能实现养殖业可持续发展与社会公共利益的共赢。未来，随着《畜禽规模养殖污染防治条例》等法规的进一步完善，镇江养殖场拆迁补偿将更加透明、规范，为养殖户提供更坚实的法律保障。