常州宅基地养殖拆迁补偿：法律框架下的权益保障指南

　　在城乡融合发展背景下，常州部分宅基地因规划调整或公共利益需要面临拆迁，其中涉及宅基地上养殖场的补偿问题备受关注。宅基地作为农村集体土地的特殊类型，其拆迁补偿既需遵循《土地管理法》等上位法，又需结合宅基地“三权分置”改革要求，平衡集体、农户与养殖户的利益。本文将从法律框架出发，解析常州宅基地养殖拆迁的补偿标准、程序及维权路径，为相关主体提供操作指引。

　　一、常州宅基地养殖拆迁的法律定位与补偿原则

　　1. 法律定位

　　宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，其使用权具有身份属性(仅限本集体经济组织成员享有)。若宅基地上用于养殖经营，需满足以下条件：

　　合法性要件：取得宅基地使用权证、养殖证或乡村建设规划许可证;养殖用途符合宅基地“一户一宅”及土地利用总体规划要求。

　　经营性区分：若养殖为家庭副业(如自养少量家禽)，补偿可能参照住宅标准;若为规模化养殖(如养殖场、合作社)，则需按农业设施用地补偿标准执行。

　　2. 补偿原则

　　常州宅基地养殖拆迁补偿遵循“保障居住权+补偿经营损失”原则，具体体现为：

　　居住权优先：宅基地拆迁首先保障农户的居住需求，通过产权置换(提供安置房)或货币补偿(参照周边房价)解决住房问题。

　　经营损失补偿：对宅基地上合法养殖经营产生的损失(如建筑物、设施、存栏动物、停产停业等)给予单独补偿。

　　禁止“一拆了之”：严禁以宅基地用于养殖为由降低补偿标准，或要求养殖户“无偿退出”宅基地使用权。

　　二、常州宅基地养殖拆迁的补偿项目与计算方式

　　1. 宅基地使用权补偿

　　补偿对象：宅基地使用权人(即农户)。

　　计算方式：

　　货币补偿：参照当地区片综合地价执行。例如，常州市天宁区宅基地补偿标准约为1200元/平方米，新北区为1000元/平方米。

　　产权置换：按“拆一还一”原则提供安置房，超出面积部分按市场价购买。

　　法律依据：《江苏省土地管理条例》第三十七条。

　　2. 住宅及附属设施补偿

　　补偿范围：包括宅基地上的住房(如砖混结构房屋)、养殖用房(如禽舍)、仓库、围墙、水井等附属设施。

　　计算方式：

　　住房补偿：按重置成本价结合成新率评估。例如，一座使用10年的砖混结构房屋，重置成本为1500元/平方米，成新率60%，则补偿金额为900元/平方米。

　　养殖用房补偿：若养殖用房未取得合法手续，可能按违章建筑处理(不予补偿或按残值补偿);若合法，则按重置成本价评估(通常低于住房补偿标准)。

　　案例参考：2025年常州市钟楼区某宅基地养殖拆迁中，其住房按1200元/平方米补偿，养殖用房按800元/平方米补偿。

　　3. 养殖设施设备补偿

　　补偿范围：包括养殖笼具、饲料加工设备、通风设备、监控系统等。

　　计算方式：按折旧后价值补偿。例如，一台使用5年的自动化清粪机，原值8万元，折旧率50%，则补偿金额为4万元。

　　特殊情形：若设施可迁移，补偿搬迁费用;若不可迁移，按残值补偿。

　　4. 存栏动物补偿

　　补偿范围：包括牲畜、家禽、水产等所有存栏养殖物。

　　计算方式：按市场价值结合生长阶段补偿。例如，成年奶牛按市场价2万元/头补偿，育肥期肉鸡按5元/只补偿，鱼苗按0.5元/尾补偿。

　　法律依据：常州市《农业设施用地管理办法》第二十二条。

　　5. 停产停业损失补偿

　　补偿范围：因拆迁导致养殖经营中断产生的利润损失。

　　计算方式：

　　规模化养殖场：按前三年平均净利润的60%补偿，补偿期限一般不超过12个月。例如，某养殖场前三年平均净利润为80万元/年，则停产停业损失补偿为48万元。

　　家庭副业养殖：若未形成规模化经营，可能不予补偿或按实际损失酌情补偿。

　　例外情形：若养殖场未实际经营或经营亏损，可能不予补偿。

　　6. 搬迁费用补偿

　　补偿范围：包括养殖物搬运、设备拆卸安装、物资运输等费用。

　　计算方式：按实际发生费用补偿，需提供发票或搬迁合同等证明。例如，搬迁500头生猪的费用约为1万元(含运输、人工、防疫等)。

　　7. 奖励性补偿

　　补偿对象：在规定期限内签约并搬迁的农户。

　　计算方式：常州市部分区县设置提前签约奖(如3000元/户)、搬迁进度奖(如5000元/户)等，具体标准由地方政府制定。

　　三、常州宅基地养殖拆迁的维权路径与注意事项

　　1. 维权路径

　　协商阶段：农户应主动与拆迁方沟通，要求其出示补偿方案、评估报告等文件，核对补偿项目与金额是否合法合理。

　　行政复议：若对补偿有异议，可向常州市自然资源和规划局或区政府申请行政复议，要求撤销或变更补偿决定。

　　行政诉讼：对复议结果不服的，可在6个月内向法院提起行政诉讼，请求判决拆迁方履行补偿义务或重新评估补偿金额。

　　集体协商：若涉及多户宅基地养殖拆迁，可推选代表与拆迁方集体协商，提高维权效率。

　　2. 注意事项

　　区分宅基地与养殖用地性质：若养殖用地未取得合法手续(如未办理农业设施用地备案)，可能被认定为违章建筑，补偿受限。农户需提前核实用地性质，补办相关手续。

　　参与评估过程：农户有权参与评估机构选择，并要求评估人员实地查勘、拍照留存，确保评估结果客观公正。

　　拒绝“以拆代征”：部分地区可能以“违建拆除”“环保整治”等名义实施拆迁，农户需核实拆迁是否取得合法手续，防止权益受损。

　　保留关键证据：拆迁前应保存宅基地使用权证、养殖证、近三年财务账目、存栏动物清单等证据，避免因证据缺失导致补偿减少。

　　四、启示与思考：宅基地“三权分置”改革下的补偿机制优化

　　常州宅基地养殖拆迁补偿问题，反映了宅基地“三权分置”改革(落实集体所有权、保障农户资格权、放活使用权)的现实需求。未来，需从以下方面优化补偿机制：

　　明确养殖用地性质：江苏省及常州市应出台细则，明确宅基地上养殖经营的用地性质、审批程序及补偿标准，减少“同地不同补”现象。

　　强化经营权补偿：对通过流转取得宅基地经营权的养殖户，应单独补偿其经营损失(如停产停业、设施设备等)，避免与农户的居住补偿混淆。

　　推广“宅基地退出+补偿”模式：对自愿有偿退出宅基地的养殖户，可结合补偿款提供安置房、社保补贴或创业扶持，促进城乡要素流动。

　　完善纠纷解决机制：建立宅基地拆迁补偿仲裁委员会，提供快速、低成本的纠纷解决渠道，降低农户维权成本。

　　结语

　　常州宅基地养殖拆迁补偿问题，既是土地制度改革的缩影，也是乡村振兴的必答题。农户需增强法律意识，主动了解补偿政策，依法维护自身权益;地方政府则应坚持“法治思维”，确保补偿公平合理，为城乡融合发展营造和谐稳定的社会环境。唯有如此，方能实现“宅基地有序退出”与“养殖户权益保障”的双赢局面。