扬州租赁房屋拆迁补偿款分配：所有权人VS承租人权益解析

　　在扬州租赁市场，因拆迁引发的补偿款分配纠纷日益增多。部分房东在领取全额补偿后，拒绝向承租人支付搬迁费、停产停业损失等费用，而承租人则以“实际使用房屋”为由主张权益。本文结合《扬州市国有土地上房屋征收与补偿办法》《民法典》合同编等法规，解析不同场景下补偿款分配规则，为租客与房东提供法律指引。

　　一、住宅租赁房屋：搬迁费与临时安置费归属

　　法律依据：根据《扬州市国有土地上房屋征收与补偿办法》第19条，住宅房屋征收补偿包括被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费。其中，搬迁费与临时安置费原则上归实际居住人所有。

　　实操要点：

　　有租赁合同约定：若合同明确约定“拆迁时房东向租客支付搬迁费”，则按约定执行。例如，扬州市广陵区某案例中，租客与房东在合同中约定“若遇拆迁，房东按每月租金200%支付搬迁费”，法院最终支持租客主张。

　　无租赁合同约定：根据《民法典》第510条，合同未约定或约定不明的，可协议补充;不能达成补充协议的，按照合同相关条款或交易习惯确定。实践中，法院通常参照扬州市住建局发布的《房屋征收搬迁费标准》，判决房东向租客支付搬迁费(如按被征收房屋面积10元/㎡计算)及临时安置费(如按6个月租金计算)。

　　二、非住宅租赁房屋：停产停业损失与设备搬迁费归属

　　法律依据：根据《扬州市国有土地上房屋征收与补偿办法》第20条，非住宅房屋征收补偿包括停产停业损失、设备搬迁费。其中，停产停业损失补偿对象为“因征收造成停产停业的实际经营者”，设备搬迁费补偿对象为“设备所有权人或实际使用人”。

　　实操要点：

　　停产停业损失分配：

　　有营业执照且实际经营：租客需提供营业执照、纳税证明、经营合同等证据，证明其为实际经营者。例如，扬州市邗江区某案例中，租客提交了连续3年的纳税记录，法院判决房东向其支付停产停业损失(按被征收房屋评估价值5%计算)。

　　无营业执照或未实际经营：若租客仅将房屋用于仓储或居住，则不享有停产停业损失补偿。

　　设备搬迁费分配：

　　租客自有设备：租客可主张设备拆卸、运输、安装费用，需提供设备购买发票、搬迁合同等证据。

　　房东所有设备：若设备为房东所有，租客无权主张搬迁费，但可要求房东在搬迁期间提供必要协助。

　　三、特殊场景：承租人增设附属物的补偿

　　法律依据：根据《民法典》第322条，因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的按约定;无约定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人原则确定。

　　实操要点：

　　租客增设附属物：若租客在租赁期间对房屋进行装修、增设设备(如中央空调、电梯)，且装修行为经房东同意，则租客可主张附属物补偿。补偿金额需通过评估确定，例如，扬州市江都区某案例中，法院委托评估机构对租客增设的电梯进行评估，判决房东向其支付补偿款12万元。

　　房东增设附属物：若附属物为房东所有，租客无权主张补偿，但可要求房东在搬迁期间恢复房屋原状或赔偿损失。

　　四、扬州地方政策对租赁房屋补偿的细化规定

　　房票安置中的租客权益：根据《扬州市市区房屋征收房票安置工作的通知》，若房东选择房票安置，租客可主张房票补贴与货币补偿同步支付。例如，房东选择房票购房可获20%补贴，租客可要求房东从补贴中支付其应得的搬迁费、停产停业损失等费用。

　　集体土地上租赁房屋补偿：根据《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》，集体土地上租赁房屋补偿参照国有土地标准执行，但需扣除土地补偿费(归村集体所有)。租客可主张的补偿项目与国有土地一致，但需提供土地租赁合同、村集体同意转租证明等文件。

　　五、扬州租赁房屋补偿纠纷预防建议

　　签约时明确补偿条款：在租赁合同中增加“拆迁补偿分配”条款，明确搬迁费、停产停业损失、设备搬迁费等费用的归属。例如，可约定“若遇拆迁，房东应在收到补偿款后10日内向租客支付搬迁费及停产停业损失，否则按日支付0.05%违约金”。

　　保留经营证据：非住宅租客需保留营业执照、纳税记录、经营合同、设备购买发票等证据，以证明其为实际经营者及设备所有权人。

　　及时协商与诉讼：若房东拒绝支付补偿款，租客可先通过街道办、居委会调解;调解无果的，可在知道权益受损之日起3年内向法院起诉，避免超过诉讼时效。