珠海宅基地无房拆迁：土地与附着物补偿全解析

　　在珠海城市化进程中，宅基地拆迁补偿问题备受关注。尤其是当宅基地上没有房屋时，被拆迁人如何获得合理补偿成为焦点。本文结合《中华人民共和国土地管理法》《珠海市征收土地管理办法》及2025年最新政策，从土地补偿、附着物补偿、安置补偿三个维度，为被拆迁人提供法律指引。

　　一、土地补偿：区片综合地价为核心依据

　　根据《土地管理法》第四十八条，征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省级政府制定区片综合地价确定。珠海市2025年实施的《珠海市征收土地管理办法》明确，宅基地属于集体建设用地，其补偿标准参照征收农用地的区片综合地价执行。

　　补偿标准示例：

　　以珠海市香洲区为例，2025年征收农用地的区片综合地价为9.9万元/亩(含土地补偿费3.96万元/亩、安置补助费5.94万元/亩)。若被拆迁宅基地面积为0.2亩，土地补偿金额为：

　　0.2亩×9.9万元/亩=1.98万元

　　关键法律点：

　　权属证明：被拆迁人需提供宅基地使用证、建房审批文件等权属证明，否则可能面临补偿争议。

　　评估程序：若宅基地位于城市规划区且已纳入城中村改造范围，补偿标准可参照周边国有土地市场价格评估确定。例如，珠海横琴新区某项目对无房宅基地按周边商品房均价的60%补偿，显著高于区片综合地价。

　　异议救济：对补偿标准有争议的，可依据《土地管理法实施条例》第二十八条，向县级以上地方政府申请协调;协调不成的，由批准征收土地的省政府裁决。

　　二、附着物补偿：从水井到围墙的精细化评估

　　即使宅基地上无房屋，仍可能存在水井、围墙、果树等附着物。根据《珠海市征收(征用)土地青苗及地上附着物补偿办法》，附着物补偿需按实际价值评估，具体标准如下：

　　1. 永久性构筑物

　　水井：饮用水井(含压水设备)补偿1000元/眼，排灌大井(含设备)补偿3万元/眼。

　　围墙：砖石墙按长度补偿，每延长米190元;格栅墙(含工艺格栅栏)每延长米450元。

　　大门楼：每个补偿2400元。

　　2. 青苗及林木

　　果树：荔枝树补偿标准为800-1200元/株，视树龄、产量等因素浮动。

　　蔬菜田：已覆盖种植的补偿4500元/亩，已开垦但未投种的补偿开垦费1300元/亩。

　　3. 特殊情形处理

　　抢栽抢建：自征收土地预公告发布后新增的附着物不予补偿。

　　历史遗留问题：对1990年《城市规划法》实施前建造的无证围墙，若经村委会确认，可按重置价50%补偿。

　　案例启示：

　　珠海斗门区某宅基地拆迁中，被拆迁人主张补偿一口废弃水井，但因无法提供建设审批文件且水井已枯竭，最终未获支持。此案表明，附着物补偿需以合法性、功能性为前提。

　　三、安置补偿：保障居住权益的多元路径

　　若宅基地拆迁导致被拆迁人失去居住场所，可依据《珠海市房票安置实施方案(试行)》选择以下安置方式：

　　1. 货币安置

　　按区片综合地价或评估价一次性支付补偿款，并给予搬迁补助费(5000元/户)和临时安置费(按8元/㎡/月×合法面积×36个月计算)。

　　2. 产权调换

　　在城中村改造项目中，可按“拆一补一”原则置换安置房。例如，珠海金湾区某项目允许被拆迁人以0.2亩宅基地置换80㎡安置房，超出面积按市场价70%购买。

　　3. 房票安置

　　被拆迁人可持房票在珠海市商品房市场中选购住房，并享受契税减免、购房补贴等政策。2025年珠海房票安置比例已提升至40%，有效缩短了安置周期。

　　风险提示：

　　协议陷阱：需警惕“空白协议”或未明确安置房交付标准的条款。

　　司法救济：若征收方未履行安置义务，可依据《行政诉讼法》第十二条，向法院提起行政诉讼，要求履行安置职责并赔偿损失。

　　四、实务建议：从权属确认到证据保全

　　提前梳理权属文件：包括宅基地使用证、建房审批表、附着物购买发票等。

　　参与评估过程：监督评估机构实地查勘，核对附着物数量、规格，10日内申请复核评估报告。

　　协商与诉讼并重：优先通过协商解决争议，若协商无果，可在知道补偿决定之日起6个月内提起行政诉讼。

　　结语：珠海宅基地无房拆迁补偿需兼顾土地价值、附着物实际损失与居住权益保障。被拆迁人应主动了解政策，通过法律途径维护自身权益，避免因信息不对称导致补偿缩水。