无书面租赁合同下的承租人权益保护 ——以北京大兴区工厂强拆案为视角

　　在快速城市化的浪潮中，土地资源的重新规划与利用成为推动城市发展的重要动力。然而，这一过程中也伴随着大量的强制拆迁纠纷，尤其是当涉及无书面租赁合同的承租人时，权益保护问题尤为突出。本文以北京大兴区某工厂四户承租人(无书面租赁合同，共同承租四年)遭强拆案为例，深入探讨无固定期限租赁关系中承租人的权利救济机制，结合《民法典》《城乡规划法》《行政强制法》等法律法规，为类似情况下的承租人提供法律指导和实践建议。

　　一、案件核心争议焦点

　　（一）法律关系定性争议

　　事实租赁关系成立：

　　根据《民法典》第七百零七条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。在此案中，四户商家连续四年支付租金并实际占有使用房屋，已构成事实租赁关系，其合法性应得到认可。

　　事实租赁关系的成立，意味着承租人享有与书面合同承租人相似的权利，包括租赁物的使用权、收益权以及在租赁期间内对租赁物的合理保护权。

　　共同承租人权利划分：

　　共同承租人的权利划分需审查租金支付方式、经营分工以及是否对拆迁补偿款的分配有事先约定。若无明确约定，则可能按份共有或连带共有处理，具体需结合实际情况判断。

　　（二）行政强拆程序违法性认定

　　程序违法要件：

　　行政机关在实施强拆前，应履行《城乡规划法》第六十八条规定的前置程序，包括责令停止建设或限期拆除、公告、听证等。

　　未送达《责令限期拆除决定书》即实施强拆，以及未保障当事人陈述申辩权，均构成程序违法。

　　实体违法情形：

　　涉案土地性质争议，如工业用地与仓储用地的区分，直接影响拆迁补偿标准的确定。

　　拆迁补偿标准应参照周边市场价，确保承租人的合法权益不受侵害。

　　二、无书面租赁合同的法律后果

　　（一）对承租人的不利影响

　　举证责任加重：

　　承租人需承担证明租赁关系真实性的举证责任，如通过证人证言、水电费缴纳凭证等方式。

　　权利内容受限：

　　无书面租赁合同可能导致承租人难以主张优先购买权、装修残值补偿等权利。

　　拆迁补偿标准争议：

　　承租人可能因无书面合同而被认定为“违法建筑”的使用者，从而不予补偿或补偿标准极低。

　　（二）对出租人的法律约束

　　违约责任承担：

　　即便合同无效，出租人仍需赔偿承租人因合同无效而遭受的实际损失。

　　恶意磋商风险：

　　出租人可能利用承租人无合同劣势，压低补偿款或逃避责任。

　　三、行政强拆的救济途径

　　（一）行政复议程序

　　复议机关审查重点：

　　拆除行为是否符合法定权限，程序是否完备，补偿标准是否合理。

　　创新性救济手段：

　　申请复议机关一并审查规范性文件的合法性，提出停止执行申请。

　　（二）行政诉讼策略

　　诉讼请求设计：

　　确认强拆行为违法，撤销补偿决定，判令行政赔偿。

　　证据链构建要点：

　　租赁关系证据、经营损失证据、拆迁现场影像等，形成完整的证据链以支持诉讼请求。

　　（三）赔偿标准争议焦点

　　房屋价值评估：

　　应采用“房地合一”评估方法，参考周边同类工业用房市场价。

　　经营损失计算：

　　采用“前后对比法”，考虑行业特殊性，确保赔偿标准的合理性。

　　四、共同承租人的权利协同机制

　　（一）内部关系处理

　　份额分配原则：

　　按投资比例或实际经营面积划分补偿款，确保公平合理。

　　代表人选定：

　　推举诉讼代表人参与复议诉讼，建立临时管理小组处理共有事务。

　　（二）外部救济协作

　　联合听证制度：

　　共同承租人作为利害关系人参与拆迁听证，维护自身权益。

　　赔偿总额分配：

　　协商确定内部补偿比例，避免重复诉讼和资源浪费。

　　五、制度完善与实务建议

　　（一）立法层面改进

　　确立事实租赁合同效力规则：

　　明确长期稳定租赁关系可参照书面合同处理，增强承租人的法律保障。

　　完善征收补偿标准：

　　将无证建筑区分为违法建筑与历史遗留问题，合理确定补偿标准。

　　建立承租人权益保障基金：

　　专项用于无过错承租人的补偿，确保其基本生活不受影响。

　　（二）企业合规建议

　　合同规范化管理：

　　签订书面租赁合同并办理备案，明确约定拆迁补偿条款。

　　经营证据留存：

　　定期公证财务账簿、经营场所现状，购买财产一切险以防范风险。

　　（三）司法实践启示

　　探索“预补偿”机制：

　　在诉讼期间先行发放基本生活保障金，保障承租人的基本生活。

　　引入第三方评估：

　　由法院指定专业机构统一评估损失，确保评估结果的公正性和准确性。

　　推行调解优先原则：

　　在合法框架内促成各方和解，减少诉讼成本和社会矛盾。

　　结语

　　在无书面租赁合同的情况下，承租人权益保护面临更大挑战。北京大兴区工厂强拆案不仅揭示了承租人在面对行政强拆时的无助与困境，也提醒我们市场主体应加强合同管理意识，行政机关需严格遵循法定程序，司法机关应注重平衡公共利益与个体权益。对于承租人而言，采取以下步骤至关重要：

　　证据保全阶段：立即公证租赁物现状及经营资料，确保在诉讼中有足够的证据支持自己的主张。

　　法律咨询阶段：委托专业律师分析拆迁合法性，了解自己的权利和义务，制定合理的维权策略。

　　救济程序选择：优先申请行政复议，同步准备行政诉讼，确保在多个层面维护自己的合法权益。

　　通过本文的分析，我们希望能够为无书面租赁合同的承租人提供一些有益的指导和建议，帮助他们在面对类似情况时能够更好地保护自己的权益。同时，我们也呼吁相关部门和立法机关进一步完善相关法律法规，为承租人的权益保护提供更加有力的法律保障。