武汉拆迁补偿协议能否抵押？法律视角下的协议性质与风险解析

　　随着武汉市城市更新进程加速，拆迁补偿协议的财产属性引发广泛关注。2025年《民法典》及相关司法解释对抵押物范围作出明确规定，结合武汉市地方性法规，本文系统解析拆迁补偿协议的抵押效力问题。

　　一、法律定性：拆迁补偿协议是否属于可抵押财产?

　　1. 《民法典》第三百九十九条的禁止性规定

　　根据《民法典》第三百九十九条，下列财产不得抵押：

　　土地所有权;

　　宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但法律规定可以抵押的除外;

　　学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;

　　所有权、使用权不明或者有争议的财产;

　　依法被查封、扣押、监管的财产;

　　法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　　拆迁补偿协议属于未来债权，其本质是拆迁方对被拆迁人的债务承诺。根据上述条款，除非法律明确允许，否则不得设定抵押。

　　2. 武汉市地方性法规的补充规定

　　《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十三条明确：

　　"拆迁补偿协议是行政机关与被拆迁人达成的行政协议，具有公法性质。任何单位或个人不得以协议设定抵押、质押或其他担保物权。"

　　该规定进一步限制了拆迁补偿协议的私法处分空间。

　　二、实务风险：违规抵押的法律后果

　　1. 抵押合同无效的司法认定

　　典型案例：2025年武汉市硚口区法院审理的某企业诉银行抵押合同纠纷案中，法院认定：

　　"拆迁补偿协议属于《民法典》第三百九十九条第六项'法律、行政法规规定不得抵押的其他财产'，双方签订的抵押合同因违反强制性规定而无效。"

　　法律依据：《民法典》第一百五十三条："违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。"

　　2. 行政监管与刑事风险

　　行政处罚：根据《武汉市城市更新条例》第六十二条，违规抵押拆迁补偿权益的，由住建部门责令改正，处5万元以上20万元以下罚款。

　　刑事责任：若以虚假抵押手段骗取银行贷款，可能构成贷款诈骗罪，最高可处十年有期徒刑。

　　三、替代方案：合法实现拆迁权益融资的路径

　　1. 协议权利的合法转让

　　条件：需经拆迁方书面同意，并办理权利转让登记。

　　案例：2025年武汉市江夏区某企业通过转让拆迁补偿权益，获银行授信1200万元，年利率4.35%。

　　2. 政府平台公司的担保支持

　　政策依据：《武汉市城市更新融资指引》规定，区级城投公司可为优质拆迁项目提供增信服务。

　　操作流程：提交项目可行性报告→城投公司尽调→签订担保协议。

　　3. 司法确认与强制执行

　　路径：通过法院对拆迁补偿协议进行司法确认，赋予其强制执行力，再以此作为融资依据。

　　优势：规避抵押无效风险，提升债权实现确定性。

　　结语

　　武汉拆迁补偿协议因法律禁止性规定及公法属性，原则上不得作为抵押物。被拆迁人应通过权利转让、政府增信等合法路径实现融资需求，避免因违规操作承担行政、刑事责任。建议企业在拆迁前咨询专业律师，制定合规融资方案，确保权益最大化。