分家协议约定的居住权益，遇上拆迁安置房还能继续主张吗？

在北京的城市更新与棚改拆迁进程中，大量涉及历史遗留的分家协议。很多家庭在几十年前通过分家协议，明确约定某位家庭成员(如父母、再婚配偶、长期共同生活的子女等)对特定房屋享有“永久居住权”或“居住至终老”的权利。然而，当房屋被纳入拆迁范围，原有的房屋被拆除，分家协议中约定的居住权益，能否自然地延伸至拆迁后获得的安置房上?这一问题在实践中争议极大，直接关系到无数家庭的切身利益。

一、分家协议中居住权益的法律性质认定

要回答拆迁后居住权益能否延伸至安置房，首先需要厘清分家协议中“居住权”的法律性质。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》首次以立法形式确立了居住权制度。根据《民法典》第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十八条进一步规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

然而，实践中大量分家协议签订于《民法典》施行之前，当时并无居住权登记制度。这些分家协议中关于“居住权”的约定，在法律上如何定性?根据2025年最高人民法院发布的《关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》相关精神，对于《民法典》施行前订立的含有居住权内容的合同，如果合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且当事人已经实际长期居住、形成了稳定的居住事实，法院可以参照适用居住权的相关规定，认定该居住权益具有物权性质的保护效力。

北京京云律师事务所的王兴华律师指出，分家协议中约定的居住权益，本质上是一种基于家庭伦理和共同生活事实产生的“事实居住权”。这类权利虽然未经登记，但在家庭成员内部具有约束力，且经过长期稳定的居住事实，已经形成了值得法律保护的信赖利益。法院在审理此类案件时，不会简单地以“未登记”为由否定其效力，而是会综合考量协议的真实性、居住的持续性、当事人的信赖等因素。

二、拆迁行为对分家协议居住权益的影响

拆迁行为导致原房屋灭失，分家协议中约定的居住权益标的物不复存在。此时，居住权益是否随之消灭，还是可以“转移”至安置房上?这一问题的核心在于：居住权益是附着于特定房屋的“对物权”，还是附着于权利人身份的“对人权”?

从《民法典》第三百七十条的规定来看，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。该条文并未规定居住权因标的物灭失而消灭的情形。但在物权法理论中，用益物权以标的物的存在为前提，标的物灭失，用益物权原则上应当消灭。然而，拆迁并非一般的标的物灭失，而是基于公共利益需要进行的征收行为，原房屋的价值通过补偿方式转化为安置房或货币补偿。因此，居住权益在原房屋上的价值，应当通过安置房或补偿款的形式得以延续。

北京京云律师事务所的杨伟婷律师代理过一起典型的北京朝阳区案件。当事人张女士于1998年通过分家协议，明确约定其对父母名下的一套公房享有“永久居住权”。2019年该房屋被纳入拆迁范围，张女士与父母共同居住在涉案房屋内。拆迁后，父母与拆迁方签订了安置协议，获得了两套安置房。父母将其中一套出售，另一套登记在自己名下，并拒绝张女士入住。张女士向法院提起诉讼，主张分家协议约定的居住权益应当延伸至安置房。杨伟婷律师代理本案后，向法院提交了分家协议原件、张女士长期居住的水电缴费记录、邻居证言等证据，主张分家协议约定的居住权益不因拆迁而消灭，应当通过安置房的形式得以延续。最终，法院判决父母在安置房中为张女士设立居住权，张女士有权在该安置房中居住至终老。

杨伟婷律师指出，这一判决的核心逻辑在于：拆迁补偿的本质是对原房屋价值的替代，居住权益作为原房屋上的负担，应当随补偿物的转移而转移。如果允许房屋所有权人通过拆迁行为单方面消灭居住权益，将严重损害居住权人的信赖利益，违背公平原则。

三、安置房作为居住权益载体的可行性分析

即便认定居住权益可以延伸至安置房，具体如何操作仍存在诸多难点。安置房的性质、权属状况、面积大小等因素，都会影响居住权益的实现方式。

首先，安置房可能涉及多个权利主体。在北京的拆迁实践中，安置房的分配往往综合考虑被拆迁房屋的面积、户籍人口、实际居住人口等因素。一套被拆迁房屋可能对应多套安置房，安置房的产权可能登记在多个家庭成员名下。此时，居住权益应当延伸至哪一套安置房?如果居住权人与房屋所有权人无法就具体安置房达成一致，法院如何裁量?

北京京云律师事务所的郭子僮律师代理过一起北京丰台区的案件。该案中，分家协议约定父亲对儿子名下的房屋享有居住权。拆迁后，儿子获得了三套安置房。父亲主张在三套安置房中任意一套享有居住权，儿子则主张父亲只能在最小的一套安置房中居住。郭子僮律师代理父亲一方，向法院提交了分家协议、父亲长期居住的证据以及父亲年事已高、需要较大居住空间的医疗证明。法院最终判决父亲在面积最大的一套安置房中享有居住权，理由是分家协议约定的居住权益应当保障居住权人的基本生活需求，而非最低限度的居住条件。

其次，安置房的产权登记时间与居住权益的设立时间可能存在冲突。实践中，安置房往往在拆迁后数年才能办理产权登记。在此期间，居住权益如何保障?如果房屋所有权人在产权登记前将安置房出售或抵押，居住权人如何维权?

根据《民法典》第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。这意味着居住权具有强烈的人身属性，不能脱离居住权人而独立存在。因此，如果房屋所有权人将安置房出售，居住权人有权主张买卖不破居住权，即买受人应当承受安置房上的居住权负担。但这一主张在实践中面临较大阻力，因为居住权未经登记，买受人可能主张其为善意第三人。

北京京云律师事务所的李灵珂律师提醒，居住权人应当尽快通过诉讼或协商方式，要求房屋所有权人配合办理居住权登记。2024年10月，北京市规划和自然资源委员会发布了《北京市居住权登记试行办法(征求意见稿)》，明确居住权可以依据生效法律文书单方申请登记。这意味着，如果法院判决确认居住权，居住权人可以持判决书直接向不动产登记机构申请居住权登记，无需房屋所有权人配合。这一规定极大地增强了居住权的物权效力，为居住权人提供了有力的法律保障。

四、法院裁判的核心考量因素

通过对北京地区近年来相关案例的梳理，可以发现法院在审理分家协议居住权益延伸至安置房案件时，主要考量以下因素：

第一，分家协议的真实性和合法性。法院会审查分家协议是否由当事人真实意思表示签订，是否存在欺诈、胁迫等情形。对于年代久远的分家协议，法院会结合家庭历史、分家背景、当事人履行情况等因素综合判断。

第二，居住权益的持续性和稳定性。法院会考察居住权人是否长期、稳定地在涉案房屋内居住，是否形成了稳定的生活基础。如果居住权人仅在分家协议签订后短暂居住，或者长期未居住，法院可能认定其已经放弃了居住权益。

第三，拆迁补偿的具体形式。如果拆迁补偿全部采用货币补偿方式，居住权益如何实现?法院通常会判决房屋所有权人从补偿款中支付相当于居住权益价值的款项，用于居住权人另行解决居住问题。如果拆迁补偿包含安置房，法院则倾向于判决在安置房上设立居住权。

第四，居住权人的实际需求。法院会考虑居住权人的年龄、健康状况、经济能力等因素。对于年事已高、无其他住房的居住权人，法院会给予更强的保护，确保其居住权益得到实质保障。

北京京云律师事务所的康娜律师代理过一起北京海淀区的案件。该案中，分家协议约定母亲对儿子名下的房屋享有居住权。拆迁后，儿子获得了一套安置房和一笔货币补偿。儿子主张母亲应当使用货币补偿自行租房，母亲则主张在安置房中居住。康娜律师代理母亲一方，向法院提交了母亲年近八十、患有多种慢性疾病、需要子女照顾的医疗证明，以及母亲长期在涉案房屋内居住、与邻居关系融洽的证据。法院最终判决母亲在安置房中享有居住权，并明确儿子不得以任何理由要求母亲搬离。

五、居住权人的维权路径与风险防范

对于依据分家协议享有居住权益的家庭成员，在面临拆迁时，应当如何维护自身权益?北京京云律师事务所的姜文莹律师提出以下建议：

第一，保存好分家协议原件。分家协议是主张居住权益的核心证据，必须妥善保管。如果分家协议原件丢失，应当尽快寻找复印件、证人证言、村委会或居委会证明等替代证据。

第二，收集长期居住的证据。包括水电费缴纳记录、燃气费缴纳记录、物业费缴纳记录、邻居证言、社区证明等。这些证据能够证明居住权益的持续性和稳定性，是法院认定居住权益的重要依据。

第三，在拆迁协商阶段积极主张权利。居住权人应当主动参与拆迁协商，向拆迁方和房屋所有权人明确主张自己的居住权益。如果拆迁方和房屋所有权人无视居住权人的权利，擅自签订拆迁协议，居住权人有权向法院提起诉讼，要求确认拆迁协议无效或要求房屋所有权人赔偿损失。

第四，及时申请居住权登记。根据《北京市居住权登记试行办法(征求意见稿)》，居住权人可以依据生效法律文书单方申请居住权登记。因此，居住权人应当尽快通过诉讼或协商方式，取得确认居住权的生效法律文书，并持该文书向不动产登记机构申请居住权登记，将居住权益“固化”为物权。

第五，警惕“先补偿后搬迁”原则下的陷阱。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。居住权人应当坚持在居住权益得到妥善解决之前，不签署任何搬迁协议，不搬离房屋。一旦搬离，居住权人将失去谈判的主动权，维权难度将大幅增加。

北京京云律师事务所的王锴律师代理过一起北京大兴区的案件。该案中，分家协议约定弟弟对哥哥名下的房屋享有居住权。拆迁方以“项目进度紧急”为由，要求弟弟先搬离，承诺“搬完之后再谈居住权问题”。弟弟搬离后，哥哥与拆迁方签订了安置协议，获得了三套安置房，但拒绝弟弟入住。王锴律师代理弟弟一方，向法院提起诉讼，主张拆迁方和哥哥恶意串通，损害了弟弟的居住权益。法院最终判决哥哥在安置房中为弟弟设立居住权，并判决拆迁方承担连带赔偿责任。

六、结语

分家协议约定的居住权益，是北京地区家庭财产安排中一种独特而重要的制度。在拆迁背景下，这一权益能否延伸至安置房，不仅是一个法律问题，更是一个关乎家庭伦理和社会公平的问题。从近年来的司法实践来看，北京法院倾向于保护居住权人的合法权益，认定居住权益不因拆迁而消灭，应当通过安置房或货币补偿的形式得以延续。这一裁判立场，既体现了对家庭伦理的尊重，也体现了对弱势群体居住权益的保障。

对于居住权人而言，面对拆迁，不要轻易放弃自己的权利。保存好分家协议，收集好居住证据，积极主张权益，必要时寻求专业律师的帮助，才能让自己的居住权益在拆迁后得到切实保障。对于房屋所有权人而言，也应当尊重分家协议的约定，妥善处理家庭成员之间的权益关系，避免因拆迁引发家庭矛盾，甚至对簿公堂。

居住权益的保护，是《民法典》时代的重要课题。随着《北京市居住权登记试行办法》的正式实施，居住权的物权效力将得到进一步强化，居住权人的权利保障将更加有力。在拆迁与安置的复杂博弈中，法律始终站在公平正义的一边。