拆迁进行中离婚了怎么办？签约领款与安置房登记衔接全解

　　一、先定位卡在哪一个环节

　　拆迁不是一个动作，是一条前后相连的流程。从征收决定公告、调查登记、评估、协商签约，到款项发放、安置房交付与办证，每一步都有自己的手续。离婚卡在哪个环节，处理方式完全不同。

　　卡在调查登记阶段，家庭成员的认定、房屋面积的测绘还没定，此时要做的就是把共有情况和家庭成员名单书面报给征收部门，争取在登记表上体现全部权利人。这一步做对了，后面省很多事。

　　卡在协商签约阶段，最要紧的是签约主体。一户人家代表全体签约，还是全体权利人共同签约，直接决定这份协议将来会不会被推翻。

　　卡在款项发放阶段，争的是钱付给谁、能不能分期分别付。卡在安置房交付和办证阶段，争的是登记在谁名下、份额怎么体现。

　　还有一类是协议已经签了、房子也交拆了，双方才开始谈离婚。这种情形最容易被忽略，很多人以为协议签完就没自己事了，实际上协议里约定的安置房和剩余款项，恰恰是离婚时要处理的主要财产。

　　二、已经签下的补偿协议，不会因为离婚自动失效

　　这是最需要先说清的一点。房屋征收补偿协议是征收部门与被征收人之间订立的行政协议，双方签字后即对双方产生约束力。夫妻离婚改变的是身份关系，不改变协议本身的效力。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定了协议应当涵盖的事项，包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。同条第二款规定，补偿协议订立后，一方当事人不履行约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　从这条规定可以推出两层意思。第一层，协议是双方合意的结果，任何一方包括征收部门，都不能单方面宣布作废。第二层，一方不履行，另一方有救济通道，这个通道对老百姓和征收部门都开放。

　　实践中确实出现过征收部门以当事人已离婚、原协议主体发生变化为由，通知作废原协议、要求重新协商的情况。这种做法的依据并不充分。协议主体是被征收人，被征收人的身份不会因为离婚而消灭，只是内部份额需要重新安排。遇到这种情况，可以先书面要求征收部门说明作废的法律依据，说明不了又不纠正的，通过行政复议或者行政诉讼解决。

　　三、签约主体：共同共有的房屋原则上要全体共有人共同签

　　签约主体这件事，法律上并不含糊。

　　《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。房屋征收补偿协议直接处分的是房屋所有权，属于典型的处分行为。夫妻共同财产在性质上属于共同共有，按这一条的要求，需要全体共有人同意。

　　不动产登记的操作口径也与此衔接。处分共有不动产申请登记的，原则上应当由占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。

　　所以最稳妥的做法很简单，婚姻关系还在的时候遇到拆迁，把夫妻双方都请到签约现场，或者一方出具经过确认的书面授权。现场多签一个名字，可能就避免后面一场官司。

　　农村宅基地房屋还要多看一层。宅基地使用权以户为单位取得，补偿安置协议往往以户为单位签订，户主作为代表签字是常见做法。这不等于户内其他成员的权益被吸收，户主签字代表的是全体家庭成员，签完之后家庭内部怎么分，是另一个问题。这一点后面会专门讲到。

　　四、一方单独签下的协议，效力怎么看

　　现实里一方单独签约的情况很多。有的是另一方在外地赶不回来，有的是家庭内部默认由一人出面，也有的是故意不让对方知道。

　　效力判断要分情形。如果另一方事前同意、事后追认，或者出具了授权，协议有效，不需要再讨论。如果没有授权，但征收部门有理由相信签约人有代理权，比如长期由该人对外处理家庭事务、持有相关证件材料，可能构成民法典第一百七十二条规定的表见代理，协议对另一方也产生效力。如果不构成表见代理，则属于无权代理，依民法典第一百七十一条，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。

　　还有一层要区分清楚。协议是行政协议，效力争议走行政诉讼;而即便协议对未签字的共有人不发生效力，也不意味着这个家庭可以拿到两份补偿。征收部门针对的是一套房屋，补偿总额是固定的，未签字的共有人主张的是内部份额，不是要求重新补一份。

　　实务中更常见的处理思路是，把对外的补偿关系和内部的人之间分配关系分开看。对外的协议只要不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益，一般倾向于维护其稳定性;对内则依共有规则确定各自份额，多领的部分构成不当得利，应当返还。

　　五、征收方能不能以离婚为由停付款项

　　不能简单停付，也不能只付给一方了事。

　　停付的直接后果是另一方权利落空，而征收部门并没有这个权力去判断家庭内部谁该拿多少。正确的做法有几种。一种是要求全体权利人共同出具书面确认，指定收款账户和分配方案，征收部门按确认支付。一种是按生效判决或者调解书确定的份额分别支付。还有一种是把款项依法提存，等待权利归属明确。

　　民法典第五百七十条规定了可以提存的几种情形，包括债权人无正当理由拒绝受领、债权人下落不明、债权人死亡未确定继承人或者遗产管理人、丧失民事行为能力未确定监护人，以及法律规定的其他情形。第五百七十一条规定，债务人将标的物或者将标的物依法拍卖、变卖所得价款交付提存部门时，提存成立，提存成立的，视为债务人在其提存范围内已经交付标的物。第五百七十二条要求提存后及时通知债权人或者其继承人、遗产管理人、监护人、财产代管人。

　　对当事人来说，如果发现补偿款已经具备发放条件，而对方正在单方面活动，可以书面告知征收部门存在权属争议，要求暂缓向单方支付或者依法提存。这份书面材料一定要留回执，将来无论走哪条路，都是证明自己及时主张过的证据。

　　六、防止一方独领，三道措施可以同时用

　　第一道是书面告知。向征收部门或者拆迁实施单位提交权属争议说明，附上结婚证或者离婚证、房屋权属材料、户口材料，明确要求款项支付前通知全体权利人。这一步成本最低，效果往往最直接。

　　第二道是财产保全。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条规定，可能因一方行为使判决难以执行或者造成其他损害的案件，法院可以依申请裁定保全财产，情况紧急的要在四十八小时内作出裁定。第一百零四条规定，情况紧急的可以在起诉前申请诉前保全，但要提供担保，并在保全措施采取后三十日内起诉，否则解除保全。第一百零五条明确保全限于请求的范围或者与本案有关的财物。保全的意义在于，判决还没下来，钱先冻住。

　　第三道是尽快起诉。起诉本身就是最正式的主张，同时可以把保全、调查取证、要求征收部门提供材料这几件事一并推进。拖得越久，对方转移财产的空间越大。

　　七、安置房登记：先定份额，再办证

　　安置房的处理比货币补偿复杂，因为它要落到登记上。

　　民法典第二百三十二条规定，处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。安置房在交付并办理登记之前，各方拥有的是一种取得房屋的债权性权益，还不是完整的所有权。这也决定了，这个阶段的争议往往不能直接要求判归谁所有。

　　最高人民法院关于适用民法典婚姻家庭编的解释(一)，以下简称婚姻家庭编解释一，其第七十七条对此有明确规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用;当事人就该房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行起诉。

　　所以这个阶段的正确做法是三步。第一步，确认各方对安置房权益的份额比例，把它写进判决或者调解书。第二步，约定交付、选房、办证各环节的配合义务和费用负担。第三步，明确如果一方不配合办证，另一方可否单方申请，或者约定违约金。

　　登记环节还有一处容易忽略。安置房的登记名义往往与协议上的被安置人对不上，有的项目统一登记在户主名下，有的按安置人口分别登记。签约阶段就把登记名义写清楚，可以避免交房时才发现的扯皮。

　　八、离婚诉讼里能不能一并处理拆迁利益

　　可以争取，但要分清两种状态。

　　如果拆迁利益在起诉离婚时已经确定，比如协议已经签订、补偿项目和金额清楚，安置房的位置面积也明确，可以一并在离婚诉讼中提出分割请求。法院会把这份利益作为夫妻共同财产的一部分处理。

　　如果拆迁利益在起诉时还没有确定，比如只是听说要拆、方案还没公布，或者协议还在谈，通常不会在离婚案件里一并处理。原因很实在，标的还不存在，无法分割。这种情况下的通行做法是，离婚判决中对这部分不作处理，待利益确定后另案主张。判决书里没写，不等于放弃。

　　这里要提醒一句，别把两件事写成一个请求。曾经有当事人起诉时写请求判令被告支付拆迁补偿款的一半并确认安置房归其所有，法院要求拆分：补偿款部分按离婚后财产纠纷处理，安置房部分因尚未取得所有权，只能先处理使用和份额。

　　九、四个常见误区

　　第一个误区，认为协议签了、人离了，协议就作废了。协议不会自动失效，作废需要有法定理由和法定程序。

　　第二个误区，认为户主签了字就等于全家同意了分配方案。签字代表的是对外签约，不代表对内放弃份额。

　　第三个误区，认为安置房还没交房、还没办证，就没法主张。可以主张，只是主张的内容是份额和使用安排，不是直接要求判归所有。

　　第四个误区，认为只要不提，等房子交付了再说也一样。时间是站在先主张的一方那边的，证据会散失，财产会被转移，越晚越被动。

　　十、办案实践中的典型情形归纳

　　在北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队的办案实践中，拆迁进行中离婚的情形可以归为几类。以下情形均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　第一类，调查登记阶段漏记共有人。康娜律师经办的情形里，登记表上只写了一名家庭成员，其他人完全不知情。补救方式是在公示期内提出书面异议，附权属和婚姻材料，要求补正登记。

　　第二类，只与户主签约，其他共有人事后主张分配。王锴律师经办的情形里，处理思路是把对外协议效力与对内份额分开，协议本身不轻易否定，但户主多领的部分按不当得利返还。

　　第三类，征收部门以离婚为由作废协议、要求重签。武腾魁律师经办的情形里，通过要求说明法律依据、提起行政复议的方式推动恢复按原协议履行。

　　第四类，补偿款到账后被一方迅速转出。武旭然律师经办的情形里，在起诉同时申请财产保全，并调取收款账户流水固定资金去向，为后续执行留下线索。

　　第五类，安置房统一登记在户主名下，离婚时另一方担心权益落空。王佳律师经办的情形里，采取先确认份额比例、再在协议中写明办证配合义务与违约责任的方式，把将来的风险提前锁住。

　　第六类，离婚案件与征收程序并行推进，节奏互相牵制。邢语政律师经办的情形里，先判断哪一边的时间节点更紧，对补偿决定先提异议保住程序权利，再在民事案件中处理份额，避免两头都错过期限。

　　十一、律师服务咨询

　　如果你正处在拆迁程序进行中、又面临离婚的局面，可以先把补偿协议、评估报告、款项支付记录、安置房选房材料以及婚姻状况材料整理齐全，再向专业律师做一次完整梳理。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队长期承办各类拆迁案件，可以就签约主体的补正、协议效力的判断、款项支付的安排、安置房份额与办证的衔接提供具体意见。

　　十二、常见问题解答

　　问：拆迁协议是婚内签的，离婚后还有我的份吗?

　　答：有。协议签订时权利已经确定，属于夫妻共同财产范围。离婚时没有处理的，可以另行主张分割，协议本身不会因为离婚而失效。

　　问：征收部门只肯跟我前夫谈，不接待我，怎么办?

　　答：先书面提交权属材料和异议，要求将你列为权利人并通知后续事项，留好回执。对方不处理的，可以通过行政复议或者行政诉讼主张权利，也可以在民事诉讼中先确认份额。

　　问：协议上只有前夫一个人签字，这份协议对我有效吗?

　　答：要看他有没有得到你的授权，或者有没有让征收部门相信他有代理权的客观情形。有授权或者构成表见代理，协议对你有效;都没有，属于无权代理，未经追认对你本人不发生效力。

　　问：补偿款还没发，我怕被前夫领走，能做什么?

　　答：三件事可以同时做，即书面向征收部门提出权属争议、要求暂缓单方支付或者依法提存;起诉时申请财产保全;尽快把份额确认下来。三步都做，比只做一步稳得多。

　　问：安置房写的是前夫名字，我能改吗?

　　答：在办证之前，可以通过确认份额的判决或者调解书作为依据，要求按份额登记;办证之后，再变更登记需要对方配合或者凭生效法律文书办理。越早介入越容易改。

　　问：离婚时没提拆迁的事，以后还能起诉吗?

　　答：能。属于离婚时未涉及的财产，可以依婚姻家庭编解释一第八十三条的规定，另行起诉请求分割。但要注意证据会随时间散失，不要拖。