南通养殖场被拆维权指南：合法与违建的补偿差异解析

　　在南通，养殖场拆迁纠纷频发，养殖户最关心的问题莫过于：养殖场被拆后如何维权?若养殖场被认定为违建，是否还能获得补偿?本文将从法律角度出发，结合最新政策与地方实践，为南通养殖户提供系统的维权指南。

　　一、南通养殖场被拆的常见原因与法律定性

　　（一）合法养殖场的拆迁原因

　　公共利益需要：如修建道路、桥梁、水利设施等基础设施，需征收养殖场用地。

　　规划调整：因土地利用总体规划、城乡规划调整，养殖场所在地块被划为其他用途(如住宅、商业)。

　　环保整治：因养殖场污染严重，被列入环保整改名单，需关停或搬迁。

　　（二）违法养殖场的认定标准

　　根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，违法建筑包括：

　　未取得建设工程规划许可证：养殖场建设未向城乡规划部门申请许可。

　　未按许可建设：养殖场建设超出许可范围(如面积、高度、用途)。

　　占用基本农田：未经批准在基本农田上建设养殖场，且未补划耕地。

　　环保不达标：养殖场未通过环评审批，或污染排放超标且拒不整改。

　　二、南通合法养殖场被拆的补偿规则与维权路径

　　（一）补偿范围与标准

　　合法养殖场被拆时，养殖户有权获得以下补偿：

　　土地补偿费：按被征收土地前三年平均年产值的6-10倍计算，补偿对象为农村集体经济组织，再由集体分配至养殖户。

　　建筑物及设施补偿：按重置成本结合成新率评估，包括圈舍、仓库、饲料加工设备等。南通某养殖场拆迁时，其钢架结构圈舍按每平方米650元补偿，自动化喂料系统按设备原值的40%补偿。

　　停产停业损失：按过去三年平均利润的70%-100%计算，补偿期限一般不超过12个月。若养殖场因环保整改被关停，且未造成严重污染，政府应给予合理整改期，而非直接拆除。

　　搬迁费用：包括设备拆卸、运输、安装费用，以及畜禽转运费用。南通某养殖场搬迁时，政府按实际运输里程和设备数量，补偿了2.5万元搬迁费。

　　畜禽补偿：按存栏数量、品种、市场价值评估。例如，成年蛋鸡按每只40元补偿，育肥羊按每只800元补偿。

　　（二）维权路径与策略

　　协商沟通：主动与拆迁方联系，要求出具书面补偿方案，并指出方案中未涵盖的补偿项目(如停产损失、搬迁费)。

　　申请信息公开：通过政府官网或现场申请，获取拆迁项目的立项文件、征地批复、补偿标准等，核实程序合法性。

　　申请复核评估：若对评估结果不满，可在收到报告10日内向原评估机构申请复核;对复核结果仍不服，可向地方房地产评估专家委员会申请鉴定。

　　行政复议：针对拆迁方作出的《补偿决定书》，可在收到决定书60日内向上一级政府或主管部门申请复议，要求撤销或修改补偿方案。

　　行政诉讼：若复议结果不理想，可在收到复议决定书15日内向法院提起诉讼，主张拆迁程序违法(如未公告补偿方案)、评估标准适用错误等。

　　（三）典型案例分析

　　案例1：环保整治中的合法补偿

　　南通通州区某养猪场因环保不达标被要求整改，整改期间遇拆迁。养殖户通过行政诉讼，主张拆迁方未考虑整改投入，要求增加补偿。法院审理认为：养殖场虽需整改，但整改投入属合法经营成本，拆迁方应按整改后状态评估补偿。最终，拆迁方补充补偿了15万元整改费用。

　　启示：养殖户在环保整治中需保留整改投入凭证，作为主张补偿的依据。

　　案例2：规划调整中的充分补偿

　　南通启东市某养鸡场因城乡规划调整需拆迁，该鸡场占地20亩，其中15亩为一般耕地(已办理设施农用地备案)，5亩为集体建设用地(有土地使用证)。拆迁方最初仅按农用地标准补偿土地，忽略集体建设用地属性。养殖户通过行政复议，主张集体建设用地应按市场价补偿。复议机关最终裁决：集体建设用地按每亩30万元补偿，总补偿金额增加120万元。

　　启示：养殖户需明确土地性质，不同性质土地补偿标准差异显著。

　　三、南通违法养殖场被拆的补偿限制与维权例外

　　（一）违法建筑的一般补偿规则

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，违法建筑不予补偿。但需注意以下例外情形：

　　历史遗留问题：若养殖场建于2019年《自然资源部 农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知》实施前，且未扩大规模，可按“从旧兼从轻”原则处理，可能获得部分补偿。

　　程序违法争议：若行政机关在认定违法建筑时未履行调查、告知、听证等程序，养殖户可通过行政复议或诉讼主张权利，要求重新评估补偿。

　　建筑材料残值：即使养殖场被认定为违法建筑，养殖户仍有权主张建筑材料(如砖块、钢材)的残值补偿，但需通过协商或诉讼确定金额。

　　（二）维权路径与策略

　　核查认定程序：要求拆迁方出具违法建筑认定书，核实是否履行调查、告知、听证等程序。

　　主张程序违法：若认定程序违法，可通过行政复议或诉讼主张撤销认定书，要求重新评估补偿。

　　协商残值补偿：即使无法获得全面补偿，也可与拆迁方协商建筑材料残值补偿，减少损失。

　　（三）典型案例分析

　　案例1：程序违法中的残值补偿

　　南通如东县某养羊场被认定为违法建筑，拆迁方未履行听证程序即强制拆除。养殖户通过行政诉讼，主张拆迁程序违法，要求国家赔偿。法院审理认为：虽养羊场属违法建筑，但拆迁方未依法告知救济权利，程序违法，判决赔偿建筑材料残值及畜禽转运费用共计8万元。

　　启示：即使养殖场违法，拆迁方也需依法定程序实施拆除，否则需承担赔偿责任。

　　案例2：历史遗留问题的部分补偿

　　南通海安市某养鸭场建于2015年，未办理用地审批手续，但符合当时政策。2025年遇拆迁，拆迁方认定为违法建筑不予补偿。养殖户通过行政复议，主张按“从旧兼从轻”原则处理。复议机关最终裁决：养鸭场虽未办理手续，但符合当时政策，给予建筑物残值补偿(按重置成本的30%计算)，总补偿金额达12万元。

　　启示：历史遗留问题需结合当时政策主张权利，避免“一刀切”处理。

　　四、南通养殖场被拆维权的共性建议与风险提示

　　（一）共性建议

　　提前规划：养殖场建设前需办理用地审批、环评、动物防疫等手续，避免违法风险。

　　保留证据：保存土地承包合同、建设审批文件、纳税记录、经营财务报表等，作为维权依据。

　　联合维权：联合其他受影响养殖户，统一诉求后与征收方协商，增强议价能力。

　　借助专业力量：聘请专攻征地拆迁的律师，帮助梳理法律漏洞、起草法律文书;通过养殖行业协会争取行业标准作为补偿参考。

　　（二）风险提示

　　避免“拖”决：盲目拒绝沟通可能导致强制拆除，增加维权成本。

　　勿信“灰色手段”：通过非正规渠道“找关系”可能陷入诈骗风险。

　　保留谈判空间：在坚持核心利益(如停产损失)的同时，灵活调整次要诉求。

　　五、结语：南通养殖场被拆维权的法律思考

　　南通养殖场被拆问题，本质是法律权益与行政权力的博弈。养殖户需树立“合规经营”理念，在用地审批、环保达标、动物防疫等方面严格遵守法律;同时，在遭遇拆迁时，应积极运用协商、复议、诉讼等法律手段，维护自身合法权益。政府则需在严格执法与保障民生间找到平衡点，通过完善补偿标准、简化审批流程、提供技术培训等措施，推动养殖业绿色转型与可持续发展。