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开发商私自增加公摊面积 收取商品房面积差价

原创

云合集团

2019-08-22

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【摘要】买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人

云合集团旗下上海申云律师事务所的一个商品房诉讼案件。家住上海市宝山区的郑女士在2014年8月购买了某房产开发公司的预售商品房,根据约定郑女士在签订合同当日即付清房款,该房屋暂测建造面积为60.51平方米。三年后,该预售房屋建成,房产开发公司在2017年10月发出房屋面积差补价通知,告知郑女士其购买的房屋实测面积为61.58平方米,按照合同约定应补交差价。郑女士经查看测绘报告发现,实测面积中增加的居然全部是公摊面积,郑女士觉得无法理解,经过与别的业主沟通,也咨询了一些人,郑女士了解到根据上海市的规定,如果是因为公摊面积增大实测面积,就不应变更总价。双方就此发生争议,郑女士找到(云合集团)上海申云律师事务所,希望房产律师帮助她维护自身合法权益。

<a href=https://www.jingyunlvshi.com/House/ target=_blank class=infotextkey>商品房买卖</a>公摊面积

收取差价是否合法?

面对公摊面积无故增加的这种情况,究竟收取差价是否合法呢?

在商品房预售中,存在两种面积误差,套内建筑面积误差和建筑面积误差。建筑面积包括公摊面积和套内面积。

根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,合同有约定应按照约定履行,此时要看双方约定的面积误差计算方式是按照套内建筑面积还是建筑面积。如果是按照套内建筑面积计算误差,那么共有部分的建筑面积增加,业主不应再补差价。如果合同对此已有约定,则应按照约定履行。

如果合同未作约定的,按照以下原则处理:

1.面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

2.面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持;

3.买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;

4.买受人同意继续履行房屋买卖合同,房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

这次争议中,郑女士主张公摊面积按照上海市的规定不应再补差价,依据的是《上海市房地产转让办法》第四十三条第一款,按照该条规定,因商品房共用部位的建筑面积造成建筑面积增减的,预售合同约定的转让总价格不变。如果没有相冲突的约定,那么郑女士不应再补差价。

从法律原则来讲,公摊面积增加、套内面积减少,降低了房屋的实际使用率,如果要求购房者按增加面积多支付房款,无疑是增加购房者的负担,不符合公平原则。

从法律适用来讲,最高院司法解释及销售管理办法规定了开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房预售合同约定面积不符时房屋价款的处理方式,但没有规定公摊面积发生误差时的处理方式,而《上海市房地产转让办法》对此予以明确规定,属于特别规定,故司法解释、销售办法与转让办法在此问题上的规定并不矛盾,所以在本案中郑女士主张的依据合法有效。

同时,由于上海市房屋土地资源管理局制定的上海市商品房预售合同文本已将该条规定列入合同的特别告知中,因此转让办法的规定已由双方通过预售合同条款约定成为合同内容,因而对原、被告双方均产生合同约束力。

但是适用该条规定有一个前提,就是合同中未就此作出明确约定,因为《上海市房地产转让办法》在法律位阶上属于地方性规章,不属于合同法第五十二条规定的法律、行政法规,因此不能以该条规定对抗合同效力,主张合同约定违反强制性法律规定而自始无效。

合同有约定就一定要交钱吗?

那么是否只要房屋买卖合同约定了就没有办法去主张权利了呢?

这要看合同约定是否符合合同法的相关规定。一般来讲,商品房预售合同都是开发商预先拟定好的格式合同,因此开发商需要就合同和补充条款的所有内容向业主作出充分告知和解释,业主在充分阅读、理解和接受合同及其附件和补充条款全部内容后自愿签署。并且该条款内容不应存在免除条款提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。

在商品房的整个建造、销售过程中,相比开发商而言,购房者对建筑面积是无法控制的,将面积误差造成的经济风险完全交由购房者承担并不合理,由于业主在整个购房过程中处于弱势地位,而开发商有自己的法律顾问,会通过设置一些陷阱将风险转嫁给业主们,房产拆迁律师提示广大业主,签订房屋预售合同时需仔细查看约定条款,并征询专业律师的意见,才能最大限度的保障自己的权益。

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