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乐山世豪广场规划变更,商铺严重贬值,开发商拒绝补偿,怎么办?

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京云房产律师

2020-05-22

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【摘要】商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约

近期我们京云律师接到一个案子,即“乐山世豪广场商铺规划变更纠纷案”。因规划变更,导致当事人购买的商铺严重贬值,开发商不给补偿,原告起诉至法院,但是在一审中对于证据和诉讼,原告提出的诉讼请求全被法院驳回,一审败诉,怎么办呢?看看京云律师怎么说?

第一部分:案例(一)

1、原告周某购买了乐山青江世豪城市综合体项目商铺。被告在宣传该项目时,极尽夸赞之能事——金街商业模式、全临街商铺、办公楼、时尚生活中心、人流量充足的商业综合体、每天10万人流量、开放式步行街、未来升值趋势不断飙新高,这些词汇不断的刺激原告的神经。于是于2014年5月20日,与被告签订《商品房买卖合同》,首期就支付了总房款的50%的首付款,即933319元, 2015年7月15日取得920000元的贷款后,将该笔款项支付给被告。2016年10月31日,被告通知原告交房。原告收房后发现,商铺位置从一层变为了负一层,并且还在《乐山世豪广场商业交房标准》约定基础上做了大量变更。例如层高、排烟管道、室内立柱、商铺开口等发生变更。不仅如此,存在严重的交房瑕疵(台阶问题、电梯外凸),严重影响房屋的使用价值,使房屋价值严重贬值。最让原告不解的是,这么大规模的规划变更竟然是经过政府同意的——被告分别于2015年11月,2016年9月,向乐山市住建局申请了规划变更。原告一气之下将被告告上了法庭。

原告认为:被告在变更规划时并没有按照合同约定征得原告同意,并且拒绝给予原告经济补偿。与此同时,被告因规划变更,获得巨大经济利益。根据《民法总则》中的公平原则,开发商应该给原告适当补偿。

2、被告开发商认为:规划变更是合法的,原告并没有直接受到严重的经济损失,所以不予补偿。被告按照合同约定的交付时间和交付标准通知原告收房,但是原告无理由拒收房屋。被告不存在虚假宣传、设计变更等违约行为。现在因原告拒收房屋造成的损失,由原告自行承担。原告主张的租金赔偿没有依据。

开发商变更规划

3、争议焦点和判决结果:

(1)被告是否应当补偿原告因规划变更造成的损失。法院认为,原告并未举证证明因规划变更受到的影响。该诉讼请求不予以支持。

(2)被告是否存在虚假宣传的情形。法院认为,原告并未举证证明沙盘照片和宣传资料是被告提供,原告并未举证证明,沙盘照片和宣传资料对买卖合同的订立和房屋价格有重大影响。因此,沙盘照片和宣传资料不应该视为合同内容,原告认为与宣传不符的证据不足,原告主张被告虚假宣传的证据也不足。这些诉讼请求不予以支持!

(3)被告通知交付的商品房是否存在不符合合同约定交房标准的情形。法院认为,根据相关的法律和证据,该诉讼请求不予以支持。

(4)被告是否应当赔偿原告预期租金收益损失。法院认为,原告拒收房屋,自行承担损失。原告主张的预期租金收益损失,该诉讼请求不予以支持。

这个案件,原告可以说是完败,法院没有支持原告的任何诉讼请求,但是遇到规划变更,当事人就一定败诉吗?并不是,下面我们来看四川都江堰市另一个相似案件。

第二部分:案例(二)

1、原告李某与被告某宁都江堰市某宁房地产开发有限责任公司(以下简称某宁某宁房产)、某民成都市某民房地产开发有限责任公司(以下简称某民某民房产)一般买卖合同纠纷案。 原告李某诉称,其于2004年7月21日通过被告的宣传资料、沙盘模型及被告销售人员介绍,在二被告共同开发建设的“玉垒名居”处购买了该小区房屋。双方签订了《商品房买卖合同》,约定了各方的权利、义务,交房办证时间以及违约责任等。2005年7月原告在被告通知下前去接受被告交付房屋,被告却不能出示具备交房条件的相关配套材料;同时,原告发现被告拟交付的房屋与当初的宣传、设计大相径庭,被告在未告知原告的情况下擅自改变设计,将原告购买房屋相邻花园右侧以实墙封堵、花园建筑不复存在、搭建楼梯通道等,背离了被告当初的宣传、设计和允诺,违背了原告购买房屋的初衷。同时,改建后的房屋存在无可估量的安全隐患。二被告的行为已违反合同约定、违背自身承诺和合同法的规定,构成违约。二被告至今未能依约交付适格房屋,应给付违约金20377.54元(以每日总房款万分之二计)。

开发商变更规划

2、被告某民房产辩称,(1)双方签订并履行商品房买卖合同属实。施工中,将原规划设计中与原告所购房相邻的圆形建筑,改建为物管楼即矩形建筑后,与原告阳台紧邻处以实墙封堵,同时物管楼外增设楼梯也是事实。改变设计虽未经原告同意,但是经过了相关部门批准,故被告并未违约,不应承担违约责任。(2)根据合同第十条约定,只有对商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向的改变,影响了原告房屋的质量或使用功能的,才应当书面通知原告。本案并非这种改变,故无需原告同意。况且合同中并未约定原告相邻房屋形状。原告主张被告违约无合同约定。(3)即使根据第十条约定,也仅约定原告有权退房,并不存在给付违约金的问题。(4)被告在约定交房日通知原告前来接受交付,原告拒不接受,也不同意退房。虽然符合交房条件的综合验收合格时间为2006年1月18日,即合同约定的交房条件在合同约定的交付期限内尚未成就,但符合合同约定的延期交付事由,不应承担违约责任。因此原告所诉逾期交房不能成立,以此计算违约金更于事实不符,应予驳回。

3、争议焦点:

被告在宣传资料及沙盘模型中所显示的与争议房毗邻的建筑物的形态是否构成合同的约定,对此的改变是否构成被告方违约,是否视为被告交付的房屋不符合约定。

4、法院认为:

虽然合同中并无争议房相邻建筑物形状的约定,但被告在其宣传资料中,明确、清晰地显示原告的阳台与圆形建筑花园平台近乎平行,圆形建筑对阳台右侧的通风、采光和眺望视线无甚影响。原告选择购买此房正是基于对其阳台使用功能——除空间使用功能外,还有通风、采光、眺望等权利的期待,这种期待正是原告决定购买此套商品房,而非彼套商品房的原因。被告的广告宣传对原告决定购买此房具有重大影响。被告对该内容变更,虽然经过规划部门批准,但该审批程序属于另一层面法律关系,不能与被告对合同相对方——原告的民事责任的承担相混同。由于该变更,导致原告所购商品房价值的一定程度的贬损,对原告产生了不利的,同时也是长远的影响,既与被告先前的宣传不符,也与原告订立合同的部分目的相背离,客观上构成合同违约。同时,被告作为开发商,应恪守合同,以诚信为本,亦应尊重合同相对方——相对弱势的购房者的合同权利。当出现施工变更情形时,应尽告知义务,以符合诚信原则。鉴于原告未主张退房,而要求被告支付违约金。同时,该法院认为,被告应以支付违约金的方式承担相应的违约责任。最终法院判决被告支付4430元违约金。

开发商变更规划

第三部分:同类的案子,判决结果为什么不一样呢?

京云房产律师认为:

1、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。由此可见,法院对于夸大宣传或者虚假宣传类案件对于原告提供证据的要求非常严格,所以业主在购房时候最好留个心眼,尤其是前期宣传的越好的项目,越要把开发商的全部宣传资料都收集到手。这里指的宣传资料指:广告资料、沙盘、样板间、销售人员承诺。

2、根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定:房地产开发自企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人知约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

我们在签订购房合同时,要关注关于规划变更条款的约定,因为有法律的明确规定,开发商变更规划后要在10个工作日内通知买受人,但根据我们多年的办案经验,开发商会在合同或者补充合同中玩文字游戏,变相规避此条款规定,业主最好在签订合同时就予以指出,否则一旦签订合同,开发商就有免责的可能性。

3、这两个案件都是经过了政府部门批准的变更规划,但在我们接触的大量案例中,更多的是开发商私自变更规划,对于私自变更规划的行为,业主一定要及时取得开发商在政府备案的建设工程规划图纸等文件,与建成房屋图纸相比较,来证明开发商确实进行了变更。

开发商规划变更这种行为非常常见,我所代理过多起相关案件,如您遇到相关问题,可以联系我们获得专业解答。

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