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逾期办证违约金以“约定交房日”计算?是以“实际收房日”计算?

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2020-06-24

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【摘要】逾期办证违约金如何计算?是以“约定交房日”计算?还是以“实际收房日”计算?应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额

逾期办证违约金如何计算?是以“约定交房日”计算?还是以“实际收房日”计算?

第一种、按“约定交房”日期计算违约金

1、法律对逾期交房违约金计算如何规定的?

据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

(1)合同有明确约定的,原则上按照合同约定履行;

(2合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

(3如果违约方认为合同约定的违约金过高,需要提出抗辩,并且申请评估。

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2、开发商延期交房近2年

2016年4月1日,王某与ZXY公司签订购房合同,购买了位于北京某区的房子,王某在与开发商所签订的购房合同中约定,ZXY公司应当在2016年8月1日之前向王某交付房屋。可是开发商ZXY公司并没有按照约定时间交付房屋,而是在2018年7月1日才向王某交付房屋(实际收房时间)。在2019年6月5日,王某获得了房屋所有权证书。

3、开发商支付延期交房违约金之后,王某又提出逾期办证的诉求。

京云房产律师了解到,合同约定在房屋交付之日起730日(自2018年8月2日至2019年6月4日)内取得房屋所有权证。王某向法院提起诉讼,请求判决ZXY公司向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金约10万元。以及逾期办理楼栋权属证明违约金约2万元,共计约12万元。法院一审支持王某的诉求,法院认为“对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。逾期办证违约金的计算,应该按照“约定交房”日期(2016年8月1日)开始计算。

第二种、开发商主张的按照从“实际收房日”开始计算逾期办证违约金合理吗?

1、各地法院的相关规定

(1)北京市高院规定:房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的,诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算;约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的,以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效,当事人在诉讼中提出时效抗辩的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。

(2)广东省高院规定:买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。

(3)福建省高院规定:商品房买卖合同对逾期办证违约金的支付日期有约定的,诉讼时效从约定之次日起算;无约定的,一次性支付的违约金的诉讼时效从《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算;按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。

(4)贵州省高院规定:诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的,应当适用中断或中止的规定。

(5)海南省高院规定:合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的,买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算;合同未约定时间的,诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。诉讼时效期间内,购房人要求开发商报送办证资料的,诉讼时效中断。

(6)深圳市中院规定:延期办证违约金的诉讼时效期间应自商品房买卖合同约定的办证期限届满之日开始起算,不应自《房地产证》办出之日开始起算。

(7)广州市中院规定:逾期办证,交楼交付公建配套设施等违约金的诉讼时效应如何适用?

约定一次性定额违约金的,自应办未办之日起适用两年的诉讼时效。约定按违约期间持续性计付违约金的,从主张或起诉之日往前倒推两年计付。诉讼时效超过以后,买受人向出卖人发出要求承担违约责任的信函,出卖人收到信函并回复要求解决纠纷,买受人后以协商未果为由起诉的,不宜适用诉讼时效。买受人向有关政府主管部门反映、投诉或查询等,相关部门回复明确责任在出卖人的,不宜适用诉讼时效。

(8)温州市中院规定:买受人请求出卖人承担逾期办证违约金的,适用《民法通则》有关诉讼时效的规定,诉讼时效期间从约定办证期限届满时计算。

(9)成都市中院规定:逾期办证违约金的诉讼时效从何时起算?买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。

(10)厦门市中院规定:当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉,相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形,适用中断或中止的规定。

2、开发商ZXY公司的理由

开发商ZXY公司的理由是:与购房人签约的合同版本,采用的是政府相关主管部门制定的统一示范文本合同(即《北京市商品房预售合同》示范文本),确有必要就法院对该合同中关于延期办理产权转移登记的起算点的理解提出异议。“商品房交付之日起”应为“实际交房”之日。合同中约定王某可以自行办理产权证或者委托开发商ZXY公司办理产权证,在房屋实际交付后,王某才向开发商ZXY公司交纳产权代办费,双方的委托代办关系才形成。若将交付之日理解为约定交付之日,就会出现王某还没有委托ZXY公司办理产权证,该公司就要对委托事项承担违约责任的情况。

3、开发商ZXY公司向法院提起上诉

法院经过审理认为,人民法院一审判决并无不当,二审法院维持原判。

京云房产律师团认为:

在法律实践中,一般以“实际交房”时间为起算点计算违约金。双方的争议焦点主要是应该按照房屋的“实际交付时间”还是“约定交付时间”开始计算违约金。但是在以往的判决中,可以发现有些类似案件在审理过程中,认为此类条款中所约定的“商品房交付之日”指的是“实际交付日”,而不是“约定交房日”。

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