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京云拆迁律师解析:关于农村宅基地房屋的动迁问题

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京云律师事务所

2019-03-19

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【摘要】关于集体土地上的房屋动迁,目前并没有像国有土地上房屋动迁有《征补条例》这样规范性的统一文件进行详细规定,有些地方会参考,有些地方也会针对性的制定集体土地上房屋动迁条例等作为补偿依据,但是总体来说,宅基地房的动迁安置在《宪法》及《物权法》中还是可以看到依据的。

由于最近几年全国各地城镇化进程发展迅速,农村宅基地房屋发生了大规模的动迁,由此也产生了一系列的问题,总结了江浙沪沿海城市的案例,以动迁安置房的取得、物权确定、产权流转为逻辑,相关案由有以下五种类型,包括:

1、动迁安置补偿合同纠纷;

2、离婚纠纷中涉及动迁安置房财产分割;

3、分家析产、确权纠纷;

4、涉动迁安置房的继承权纠纷、遗赠纠纷;

5、房屋(动迁安置房)买卖合同纠纷。

下面会分五个部分分别讲解。

一:农村房屋动迁安置补偿合同纠纷

1、法律依据:

关于集体土地上的房屋动迁,目前并没有像国有土地上房屋动迁有《征补条例》这样规范性的统一文件进行详细规定,有些地方会参考,有些地方也会针对性的制定集体土地上房屋动迁条例等作为补偿依据,但是总体来说,宅基地房的动迁安置在《宪法》及《物权法》中还是可以看到依据的。

2、房屋拆迁补偿方式:

总结下来,农村动迁安置的补偿方式一般有两种,一种是给一笔动迁款,法律上称货币补偿,由房屋价值和宅基地区位补偿单价构成,另外一种是给被动迁人房子,可以是期房,也可能是现房,其中会涉及到补差价的问题,当然每户可以获得的面积大小,套数等都是可以有操作空间。

3、常见问题:在我们接受咨询和办理案件的过程中,通常有以下几类

A、不签订合同,因为我不想搬迁——这背后的问题是,被拆迁人不知道动迁的实质到底是项目动迁还是协议动迁。

B、在动迁过程中,拆迁办没有完全通知所有的产权人或者被安置对象,导致内部问题激化——这其实是政府在变相的转移矛盾焦点。

C、对补偿价格不满意

D、对评估报告中的面积认定有异议

E、家中矛盾突出,有些人不愿意签字,协商不了,最终签不了协议

4、解决方式:

A、针对补偿合同是否签字的问题,律师建议,首先要看动迁项目和政策,如果被动千人对这部分内容不了解的话,要及时咨询专业律师,以防因为对政策的错误解读,失误签字,错过维权的时机。

B、针对评估报告上面积认定的问题,可以查看评估细则的规定,评估机构和评估人员是否有资质,如果发生问题,要及时处理,以防证据灭失。

C、针对内部的问题,先行协商,调解,也可以委托律师讲解利害关系,达成内部协议。律师建议,不要轻易相信政府的口头承诺,任何的补偿条款都要落实到动迁补偿合同上。

5、关于我们:

京云律所作为专业的房地产律师事务所,承办团队分为主管、主办、辅办律师,团队以其独特的模拟法庭、权威研讨、方案竞争、专人质检、案件跟踪等最先进办案方式为依托,通过精细的分工办案模式办理了大量具有影响力的个人、集团诉讼房屋案件和拆迁案件,如果您有任何法律问题,欢迎致电维权。

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