北京养殖场拆迁关停补偿怎么算，七笔账一项项算给你听
不少养殖户一听到拆迁，最先问的是能赔多少钱。这个问题其实问得有点早。养殖场拆迁的补偿不是一口价，而是一笔一笔算出来的，算的是土地、房子、牲口、设备、经营，每一项各有各的算法。弄不清这一点，谈判时就只能听对方报一个数字，而这个数字往往离法定标准差得很远。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队这些年经手的养殖场案件里，养殖户如果完全不懂算法，最后拿到的补偿常常只有应得数额的零头。
下面把这七笔账拆开，一项项说清楚怎么算。
一、先弄清楚，这笔钱的法律依据在哪
养殖场被拆迁或者关停能拿到补偿，不是谁的人情，是法律规定的。
《畜禽规模养殖污染防治条例》第二十五条规定，因畜牧业发展规划、土地利用总体规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域，或者因对污染严重的畜禽养殖密集区域进行综合整治，确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由县级以上地方人民政府依法予以补偿。
这一条的分量在于，它是一条无条件的补偿条款。只要关停搬迁的原因是规划调整或者划定禁养区，又确实造成了经济损失，政府就负有补偿的法定职责。养殖场自身有没有别的毛病，并不必然免除这项责任。
如果是因征收土地导致养殖场拆迁，依据还有《中华人民共和国
土地管理法》第四十八条。征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。补偿包括土地补偿费、安置补助费、其他地上附着物和青苗的补偿费用，并要求安排被征地农民的社会保障费用，对因征收造成的搬迁、临时安置等费用也应当补偿。养殖场的圈舍、设施属于地上附着物，畜禽作为活体财产，都要单独计算。
二、第一笔，土地使用权和剩余承包期的价值
养殖场占的那块地，本身是有价值的。
土地是承包地的，按征地区片综合地价算。这个价格由省级政府制定并公布，各地不同，北京的区片地价明显高于周边地区。承包期还没到期的，剩余年限对应的价值应当计入。
土地是租赁来的，情况要分开看。土地补偿费依法归集体或者出租方，承租人拿的是地上附着物补偿、停产停业损失和搬迁费用。租赁合同对补偿归属另有约定的，按约定处理。
土地是通过合法流转方式取得的集体经营性建设用地，还要按建设用地的评估口径核算。
土地补偿归谁是很多人吃亏的地方。租地建场的养殖户一听土地补偿不归自己，就以为整笔补偿都跟自己没关系了，其实合同项下的投入和经营损失都还是自己的。
三、第二笔，圈舍和附属设施按重置成本结合成新算
养殖场的房子比普通住宅复杂，种类多，算法也细。
钢架结构的棚舍、砖混结构的圈舍、简易彩钢棚，每平方米的补偿单价差别不小，通常按结构类型分档。核心的变量是成新率，也就是这房子现在值多少。同样面积的圈舍，建成十年和建成两年的，成新率差一截，算出来能差一半。建房时的材料发票、施工合同、付款凭证，这时候就是实打实的依据。
附属设施不能漏。化粪池、堆粪场、沼气池、污水处理设施、机井、硬化道路、围墙、输电线路、供水管道，这些看着不起眼，加起来是笔不小的数目，评估时常常被有意无意地跳过。清点的时候自己拿本子一件件记，评估单上见不到就当场提。
四、第三笔，存栏畜禽出清这笔最容易吃亏
这一笔最容易被低估，也最容易产生纠纷。
拆迁要求养殖场限期腾空，牲口要么提前出栏，要么异地转移，不管走哪条路，都会有损失。育肥的牲口没长到出栏的体重就得卖掉，价钱上不去;种畜跨区转运，途中有损耗风险;转移之后过渡期还得租场地继续养。
这些都属于补偿范围，要按实际存栏的数量、种类、市场单价逐项核算。计算的时候不能只按牲口苗子价算，要算到实际处置价格和正常出栏价格之间的差额。
争议的关键是证据。存栏台账、防疫记录、购销凭证、饲料采购单据、无害化处理记录，这些东西决定了你能不能把数量说清楚。养了几百头猪全靠嘴说，对方一句不认，你就没了依据。所以平时的台账要记，免疫记录要留，饲料采购的单子也别扔。
五、第四笔，设备分开算，不能混在一起
养殖场的设备分两类，算法完全不同。
不可移动的设备，比如自动清粪系统、自动投喂线、环控温控设备、固定食槽、地磅、无害化处理设备，这些跟房子连在一起，拆了就报废。这类设备按购买价格结合折旧算剩余价值，一次性补偿。
可移动的设备，比如饲料加工机、风机、发电机、运输车辆，拆卸、包装、运输、重新安装、调试，这一整套费用都要算进去，还要考虑设备搬迁之后重新投产前的过渡损失。这部分通常按设备评估价值的一定比例计算，或者按实际发生的费用据实核算。
设备的价值认定同样需要证据，购置发票、设备清单、维修记录，越全越好。
六、第五笔，停产停业损失是占比最大的一块
这一笔往往是整个补偿里分量最重的，也是最容易被压低的。
法律依据是清楚的。停产停业损失在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条里就被列为法定补偿项目。养殖场虽然多在集体土地上，实践中也普遍参照这一口径计算。
算法通常是两条路。一条是按养殖场过去三年的平均经营净利润，乘以停产期限。停产期限一般按三到十二个月确定，重大养殖项目可以延长。另一条是按养殖场全部建(构)筑物评估总价值的一定比例，或者按月营业额的一定比例乘以月数计算。
不管走哪条路，都要有账。近三年的经营台账、纳税记录、销售流水、成本支出凭证，直接决定你报出去的利润对方认不认。平时不记账的养殖场，这一块最容易吃闷亏。
七、第六笔、第七笔，搬迁临时安置费和奖励补助
搬迁费对应的是实际搬家支出，设备、物资、饲料、兽药的转运，车辆和人工的投入，按实际发生或者评估核算。
临时安置费对应的是过渡期的开销。养殖场搬迁之后到新场投产之间有段时间，要么租别人的场地，要么另找地方周转，这笔钱按当地同类养殖场的租金水平，给六个月到十二个月不等。征收方提供周转场地的，这一项的处理方式会有相应调整，方案里要看清楚。
奖励补助是各地征收方案里另设的项目，比如按期签约奖励、按期搬迁奖励、困难补助，还有部分地区针对符合产业规划的规模化养殖场设的异地重建扶持。这一项专门针对规模化养殖场，不是每个项目都有，但方案里有的，就该争取到底。
八、影响算法高低的几个变量
同样的养殖场，放在不同情形下算出来的数额可能差很多，关键看几个变量。
手续齐不齐。动物防疫条件合格证、用地备案、营业执照、环评批复，这几样齐全的，按合法养殖场足额核算;缺项的，补偿会打折扣，但通常不会归零。
建成时间。建设在前、政策在后，也就是建场时并不违法，后来才被划入禁养区的，实践中普遍按较高标准处理。征收预公告发布之后抢建的，不予补偿。
养殖规模。规模化、标准化的养殖场，除了前述项目，还可能涉及异地重建扶持等专属补偿，散养户则难以主张。
土地的权属和承包剩余期限。自有承包地的，土地补偿部分归自己;租赁的，要看合同约定和剩余租期。
九、京云律师办案中的几种典型情形
以下情形由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队结合多年办案经历归纳整理，案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。
刘建华承办过一类规模化养猪场被划入禁养区的案件。当事人的养殖场手续齐全，存栏量大，关停通知下来后征收方只肯按圈舍面积给一笔补偿，对存栏牲口和经营损失只字未提。办案时先固定了存栏台账、防疫档案和近三年的经营流水，再按补偿项目逐项主张，把畜禽出清损失和停产停业损失单独列出来据理力争，最终以调解方式为当事人争取到了与养殖规模相匹配的补偿。
武腾魁律师处理过一类设备补偿被漏算的情形。当事人的养殖场装有自动投喂和环控系统，评估时只算了圈舍，把所有设备都归成附属物一笔带过。这类案件的关键是把设备购置发票和安装记录找出来，区分不可移动设备的残值和可移动设备的搬迁损失，要求评估机构重新出报告。
杨伟婷律师办理过一类关停补偿拖延支付的案件。补偿方案谈妥之后，款项迟迟不到账，拖了一年多。办案时固定了补偿协议和核定文件，就未按期履行主张权利，同时追究逾期期间的相应损失，推动款项落实到位。
王锴律师经手过一类租赁场地养殖的案件。当事人租地建场，土地补偿依法归村集体，他一度以为整笔补偿都没自己什么事。办案时厘清各项补偿的归属，明确地上附着物、设施设备和停产停业损失应当归实际投入和经营的一方，把属于承租人的那部分固定下来。
如果养殖场已经被
强制拆除、需要主张赔偿，或者涉及违法建筑认定争议，这类案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办，可以从补偿标准核算、程序审查和赔偿数额几个方向一并把握。
十、常见问题解答
问：养殖场
拆迁补偿是一口价吗。
答：不是。补偿由多个项目组成，包括土地使用权、建(构)筑物、畜禽出清、设备、停产停业损失、搬迁临时安置和奖励补助，每一项都要单独核算。
问：租的地建的养殖场，土地补偿不归自己，是不是就没什么可拿的。
答：不是。土地补偿归出租方，但你作为实际投入和经营的一方，可以主张地上附着物补偿、设备补偿、停产停业损失和搬迁费用。
问：存栏的牲口怎么算才不吃亏。
答：按实际存栏的数量、种类和市场单价逐项核算，算的是实际处置价格与正常出栏价格之间的差额。平时要把存栏台账、防疫记录和购销凭证留好。
问：停产停业损失怎么算。
答：通常按过去三年的平均净利润乘以停产期限，或者按建筑物评估总价值、月营业额的一定比例计算，停产期限一般在三到十二个月。经营台账和纳税记录是核心依据。
问：对评估结果不满意怎么办。
答：可以在评估阶段提出异议、申请复核，也可以在协商不成时依法申请行政复议或者提起行政诉讼。评估环节别当甩手掌柜，自己提前把面积、设备、存栏数量记清。
十一、写在最后
养殖场
拆迁补偿的算法并不玄乎，难的是把账算全、把证据留足。七笔账里，土地和房子是看得见的，牲口、设备、经营损失这些是容易被忽略的，而恰恰是后者，常常占了补偿的大头。
真遇上拆迁，别急着签那个比投入还低的数字。先把协议、方案、评估报告要到手，把每一项对一遍，看看漏了哪笔。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队长期承办各类征收拆迁案件，养殖场关停搬迁补偿、违法建筑认定、
强制拆除赔偿这几类情形，最需要的是把补偿项目和证据一件件理清。早点找专业律师核算一遍，心里才有底。
