养殖场拆迁关停补偿标准怎么算，六大补偿项目一项都别少

　　养了十几年的场子，一纸通知要求在两个月内清栏、拆圈，给出的补偿数字却连当年建圈舍的投入都不够。这是不少养殖户来咨询时说的第一句话。养殖场拆迁和普通住宅拆迁，表面看都是拆迁，背后适用的规则却几乎是两套体系。住宅拆迁算的是房子本身值多少钱，养殖场拆迁除了房子，还有搬不走的设备、栏里的畜禽、停下来的生意，这些都要单独立项算钱。麻烦在于，很多养殖户并不清楚补偿由哪几笔构成，征收方报出一个总数，自己不知道该从哪一项去核对，一来二去就少拿了一截。

　　这篇文章把养殖场拆迁关停的补偿标准从头讲一遍：这笔钱依据什么法律要，一共分成几笔，每一笔如何核算，对核算结果不认可又该怎么处理。

　　一、先破两个常见误区

　　第一个误区是，场子没有办证，遇到拆迁只能认栽。真实情况要复杂得多。养殖设施大多占用农用地，按照《中华人民共和国畜牧法》第三十七条的规定，畜禽养殖用地按照农业用地管理，办理养殖场并不必然要经过建设用地审批。这意味着，养殖场没有不动产权证，并不能直接推出它属于违法建筑，更不能推出它没有补偿。是否补偿、补偿多少，要看建设年代、土地性质、当时的政策要求，尤其要看是否落在禁养区、是否占用永久基本农田这些硬性红线上，而不是只看有没有证。

　　第二个误区是，按每年净利润乘以剩余承包年限，能算出一个几千万的数字。这条路同样走不通。停产停业损失的补偿期限有合理区间，通常按恢复生产所需的周期、企业转型和职工安置的周期来确定，而不是把剩余承包年限全部折现。把两者混为一谈，反而容易让协商陷入僵局，也让原本有理的一方显得不占理。

　　二、补偿是法定义务，法律依据要一条条说清

　　养殖场拆迁关停能不能拿到补偿，法律层面早有明确答案。《畜禽规模养殖污染防治条例》第二十五条规定，因畜牧业发展规划、土地利用总体规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域，或者因对污染严重的畜禽养殖密集区域进行综合整治，确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由县级以上地方人民政府依法予以补偿。这里的依法予以补偿六个字很关键，它说明补偿是政府必须履行的法定义务，不是可给可不给的照顾。同时，该条例第十一条划定了禁止建设养殖场的区域，包括饮用水水源保护区、风景名胜区，自然保护区的核心区和缓冲区，城镇居民区、文化教育科学研究区等人口集中区域，以及法律法规规定的其他禁止养殖区域。落在这些区域里的养殖场被要求关停，同样要走补偿这条线。

　　土地层面的依据是《中华人民共和国土地管理法》第四十八条，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障;征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准，由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。房屋和经营损失这一块，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，补偿包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;该条例第二十三条进一步明确，停产停业损失的补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。养殖用地按农业用地管理这一条，则出自《中华人民共和国畜牧法》第三十七条。

　　把这些条文放在一起看，指向的结论很清楚：养殖场拆迁关停，既有土地一侧的补偿，也有房屋和经营一侧的补偿，依据的是现行有效的法律和行政法规，而不是某个地方随口定下的标准。

　　三、六大补偿项目，逐项拆开看

　　第一笔，土地相关补偿。养殖场大多建在集体土地上。如果占用的土地是承包人自己的承包地，土地补偿按征地区片综合地价计算，直接归承包人;如果是租来的土地，土地补偿归实际承包权人，但地面上的附着物、经营损失和搬迁费用仍然归实际经营者。占用的是设施农用地并按规定备过案的，按农业用地口径补偿，数额通常低于建设用地，但绝不等于零。

　　第二笔，房屋及地上附着物补偿。圈舍、孵化室、产房、隔离舍、饲料仓库、办公生活用房、门卫房，以及化粪池、堆粪场、沼气池、污水处理设施、机井、硬化道路、围墙、水电管线，凡是实实在在花钱建起来的东西，都要按重置成本结合成新率评估。这里有一个容易被忽略的细节，附属设施最常被漏评。评估人员进现场谈的是圈舍，围墙、道路硬化、沼气池这些原本列在角落里的投入，如果经营者自己不主动提出，很可能就不进入评估清单。

　　第三笔，养殖设备补偿。设备要分两类看。可以拆卸搬走的设备，比如饲料机、通风机、温控器，补偿的是拆卸费、包装费、运输费、重新安装费和调试费，以及搬迁过程中的合理损耗，通常按设备评估价值的一定比例计算。与圈舍主体固定连接、一拆就报废的设备，比如自动清粪系统、环境控制系统、无害化处理设备，要按重置成本结合成新率全额补偿。两类设备的算法完全不同，混在一起算，吃亏的往往是养殖户。

　　第四笔，存栏畜禽补偿。这是养殖场区别于普通住宅的最大特点。拆迁或关停要求把栏里的畜禽提前出清、异地转移的，由此产生的降价损失、运输途中的损耗、临时安置的场地费用，都要按畜禽的种类、数量、市场单价逐项核算。奶牛、肉牛、种羊这类价值较高的畜禽，单头金额差别很大，存栏台账、免疫记录、购销凭证这些材料在此时就是实实在在的钱。

　　第五笔，停产停业损失补偿。这一项往往是全部补偿里金额最高的，也最容易被压。按《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条，它根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省级人民政府制定。实践中多以拆迁前一段时间的平均经营收益为基数，乘以合理的停产停业期限。有营业执照、有纳税记录、有规范财务报表的企业化养殖场，收益认定相对容易，主张也更有底气。

　　第六笔，搬迁费、临时安置费与奖励。设备搬迁、物资转运、临时场地租赁这些实际支出要算进去。此外，很多地方会设置按期签约、按期搬迁的奖励。奖励固然是好事，但要注意别被高额奖励遮住了眼睛，把前面几笔应当足额支付的补偿压低，那才是真正的损失。

　　四、核算结果不认可，有三条路可走

　　补偿标准不是征收方说了算，也不是养殖户单方面说了算，最终要落到有资质的评估机构出具的评估报告上。拿到报告，第一件事是逐项核对：清单里有没有漏项，单价是不是按公布的标准执行的，建筑面积、设备数量、存栏数量对不对得上。核对出问题，可以走三步。一是向原评估机构申请复核评估。二是对复核结果仍有异议的，可以申请专家鉴定。三是对补偿决定本身不服的，依法申请行政复议或者提起行政诉讼。还要注意，评估机构应当依法选定，如果征收方单方面指定评估机构，养殖户有权提出异议。

　　五、办案实践中的典型情形归纳

　　从北京京云律师事务所建所以来承办的养殖场拆迁案件看，争议往往集中在几个环节。以下情形均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　王兴华律师经办的一类情形中，当事人的养殖场圈舍是砖混结构，征收方最初却按简易棚舍的标准评估，两者单价相差数倍。律师调取了当年的建材采购发票和施工合同，证明了建筑结构，评估价得以按实际结构重新核定。这类情形给人的启示是，建筑结构的证据能直接影响补偿基数，建场时留下的票据千万别随手丢。

　　杨伟婷律师经办的另一类情形中，当事人养殖的种畜禽数量较多，征收方要求低价收购，当事人手中却没有成体系的存栏记录。律师通过兽医站的免疫档案和饲料采购单据，把存栏数量还原了出来，畜禽损失最终按市场价得到支持。这类情形说明，畜禽补偿的关键在证据链，分散在各个单位的记录可以相互印证。

　　刘建华律师经办的情形则涉及停产停业损失。当事人的养殖场有营业执照和纳税记录，征收方起初只肯按最低标准支付。律师依据实际经营效益和恢复生产所需的周期，主张合理期限内的经营损失，最终补偿方案作出了调整。这类情形提醒经营者，日常的财务和纳税记录，在关键时刻就是主张权利的凭据。

　　六、律师服务咨询

　　养殖场拆迁关停涉及土地性质认定、房屋结构评估、畜禽存栏核算、停产停业损失计算等多个专业环节，单靠养殖户自己与征收方协商，往往难以把每一项都算到位。北京京云律师事务所拆迁案件由东城总部核心拆迁团队承办，团队在养殖场拆迁、禁养区关停补偿等领域积累了大量实务经验，可以为养殖户提供补偿项目梳理、评估报告审查、协商谈判和复议诉讼等全流程服务。收到拆迁关停通知，建议尽早咨询，把证据固定在前面。

　　七、常见问题解答

　　问：养殖场在禁养区里，还有补偿吗？答：有。《畜禽规模养殖污染防治条例》第二十五条明确，因划定禁止养殖区域确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所，致使养殖者遭受经济损失的，由县级以上地方人民政府依法予以补偿。禁养区关停不等于零补偿。

　　问：养殖场没有办证，是不是就认定成违法建筑了？答：不能这么简单认定。《中华人民共和国畜牧法》规定畜禽养殖用地按农业用地管理，办场并不必然要经过建设用地审批。按现行政策，养殖设施要区分是否破坏耕作层，分别按原土地用途管理、按设施农用地备案或者按建设用地审批处理。是否有补偿，要看土地性质、建设年代和当时的政策要求，而不是只看有没有证。

　　问：补偿一共包含哪几笔？答：通常包括土地相关补偿、房屋及地上附着物补偿、养殖设备补偿、存栏畜禽补偿、停产停业损失补偿，以及搬迁费、临时安置费和奖励，共六大类。少主张一项，就等于少拿一笔。

　　问：对评估报告有异议怎么办？答：可以先向原评估机构申请复核，对复核结果仍有异议的，可以申请专家鉴定;对补偿决定本身不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　问：停产停业损失怎么算？答：一般以拆迁前一段时间的平均经营收益为基数，乘以合理的停产停业期限，具体办法由省、自治区、直辖市制定。有营业执照、纳税记录和财务报表的，收益认定更为有利。

　　问：租来的土地建养殖场，能拿补偿吗？答：能。土地补偿归土地承包权人，但地上附着物补偿、停产停业损失补偿、搬迁费以及存栏畜禽补偿，归实际经营者。