北京房屋拆迁赔偿有哪些法定标准？补偿规则与实操全解析

　　补偿方案递到手里，上面的数字怎么来的，多数人说不清。有人在网上翻到几年前的旧标准，照着对比，越比越觉得自家的数不对;也有人干脆认定标准由项目方说了算，谈到多少算多少。这两种想法，都会让人在关键环节吃亏。

　　北京的房屋拆迁赔偿并非随口报出，它有一整套法定的构成与核算规则。哪一笔钱依什么算，核算时看的是哪个时点、哪份文件，都能顺着法律条文找到出处。下面把国有土地与集体土地两条线上的法定标准逐项拆开，讲清核算逻辑，方便你拿着手里的补偿清单逐项核对。

　　一、先分清两类土地，两套标准并不通用

　　北京的房子位置不同，适用的规则就不同。坐落在国有土地上的，比如城区的楼房、机关单位的老宿舍，走的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)这一套;坐落在集体土地上的，也就是常说的宅基地房屋、村里的房子，主要看《中华人民共和国土地管理法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第124号)。

　　有一点要提前说明，并不存在一个全市统一的、可以随便套用的单价。国有土地上房屋的价值，是一房一评，看评估时点、区位、用途、建筑结构;集体土地上房屋的价值，看的是宅基地区位补偿价与房屋重置成新价。即便在同一个区，不同乡镇、不同项目之间也会出现差别。拿一处项目的标准去套另一处，谈判时反而会失去依据。

　　二、房子本身值多少钱，法定标准这样定

　　国有土地这条线上，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条划出底线，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这里有两层意思，一是比的是市场价格，不是成本价，也不是多年前的老基准;二是时点锁定在征收决定公告之日。

　　具体数额由具备相应资质的房地产价格评估机构评估确定。评估机构也不是由征收方单方指派。按京政发2011年27号的规定，房屋征收部门应当组织被征收人在规定期限内协商选定评估机构;协商不成的，按多数被征收人的意见确定;连多数意见都形不成的，才通过公开摇号随机选定，结果还要在征收范围内公布。这个环节直接关系到后面那个数字可不可信。

　　集体土地这条线，用的是房地分开、以土地为主的核算思路。房屋拆迁补偿价由两部分相加而成，一部分是按核定宅基地面积计算的宅基地区位补偿价，另一部分是被征收房屋的重置成新价。房屋重置成新价会结合建筑结构、建成年代、成新程度、装修情况等因素评估，砖木、砖混、框架之间的单价差别不小。

　　三、搬迁费与临时安置费，看面积也看期限

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;被征收人选择房屋产权调换的，在产权调换房屋交付前，还应当支付临时安置费或者提供周转用房。

　　搬迁费一般按被征收房屋建筑面积或者按户一次计算，具体标准写在各项目的征收补偿方案里。选择产权调换、需要两次搬迁的，有的方案会写明按两次计算，核对时不要漏。

　　临时安置费更值得盯住，因为它和过渡期绑在一起。安置房什么时候交付，临时安置费就应当支付到什么时候。过渡期被拉长、或者费用中途停发的，属于后续可以主张的情形。

　　四、停产停业损失，北京有一套可查的算法

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。北京对应的具体依据是京建法2011年18号，也就是《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》。

　　要拿到这笔补偿，一般要同时满足几个条件，房屋有权属证明或者被认定为合法建筑，有合法有效的营业执照且营业地点就在被征收房屋，已经办理税务登记并有纳税凭证。核算时有两条常用公式，自有非住宅按上一年度的月净利润乘以修正系数，加上员工月生活补助，再乘以补偿期限;承租经营的，还要加上房地产月租金这一项。补偿期限按面积分档，通常0到300平方米按四个月，300到1000平方米按四点五个月，1000平方米以上按五个月，容积率较低的可以适当上浮，幅度有上限。

　　还有一种常见情形是住宅改作经营。拿着合法营业执照的房子，往往由各区在每平方米800元到3000元之间确定一个一次性补偿标准，觉得偏低的，可以申请参照上述办法评估确定。

　　五、装修、设备及附属物，按评估单独核算

　　室内的装修、附属设施、设备，比如固定的橱柜、太阳能热水器、空调、锅炉，以及院落里的树木和围墙，这些不属于房屋主体价值，需要单独评估作价。它们很容易在打包核算时被合并进房屋价值里面，事后想单独主张，举证就很吃力。核对时应当要求方案或者评估报告把这一块单列出来。

　　六、补助与奖励，也要写进方案

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条在列明房屋价值、搬迁与临时安置、停产停业损失三项之后，还规定市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。常见的有提前签约奖励、搬家补助、困难家庭补助等。这部分各地、各项目做法不同，但有一点是共同的，它应当按规定制定，并体现在方案里，不能只凭口头承诺。

　　七、集体土地上还有哪几笔钱

　　集体土地这条线上，《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障;要依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　其中，征收农用地的土地补偿费和安置补助费，由省级通过制定公布区片综合地价确定，区片综合地价至少要每三年调整或者重新公布一次。要提醒的是，区片综合地价只涵盖土地补偿费与安置补助费，住宅、其他地上附着物和青苗的补偿，以及被征地农民社会保障费用，是另行计算的。把区片综合地价当成全部补偿，是常见的误解。

　　与之配套的还有《北京市建设征地补偿安置办法》(北京市人民政府令第148号)。这部办法明确，征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费，涉及青苗和其他土地附着物的，还要向所有权人支付相应补偿;本市实行征地补偿费最低保护标准制度，标准以乡镇为单位综合考虑被征地村民生活水平、农业产值、土地区位等因素确定，报市人民政府批准后公布执行;青苗补偿按一季产值计算，多年生的农作物按一年产值计算。办法还要求，征地单位与被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当在不低于最低保护标准的基础上协商签订书面征地补偿安置协议，签订前要经过村民大会或者村民代表大会等民主程序形成书面决议，签订后还要向村民公示。

　　八、数算得不对，走哪几步纠错

　　觉得评估结果偏低，法定的纠错渠道是有顺序的。第一步，自收到评估报告之日起十日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。第二步，对复核结果仍然不服的，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。这两步走完，如果问题还没有解决，再考虑对征收决定或者补偿决定申请行政复议、提起行政诉讼，复议一般是六十日，起诉一般是六个月。顺序颠倒，或者直接跳过前两步去起诉，往往要多绕弯路。

　　九、办案实践中的典型情形归纳

　　北京京云律师事务所建所以来承办了大量北京本地的拆迁案件。以下情形均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　王兴华律师经办的一类情形中，当事人拿到的补偿方案，房屋价值部分参考的是一处早年的备案价格，与征收决定公告之日的市场价格相去较远。律师围绕评估时点和价格口径展开核对，指出房屋价值补偿应当以公告之日的类似房地产市场价格为准，推动补偿方案在这一项上作出调整。这类情形提示，评估看的是哪个时点，直接决定了数字的高低。

　　刘建华律师经办的情形中，当事人在集体土地上，方案把区片综合地价当成了全部补偿，住宅补偿、地上附着物和青苗补偿都没有单列。律师对照《中华人民共和国土地管理法》第四十八条，说明区片综合地价只涵盖土地补偿费和安置补助费，其余项目应当另行计算，帮助这一家人把漏掉的项逐条补了回来。

　　武腾魁律师经办的情形中，当事人房屋的装修和院落附属设施比较齐全，方案却把这些并入了房屋价值，没有单独评估。律师主张装修、设备及附属物应当单独作价，推动重新核算。这类情形说明，看似不起眼的一笔，金额有时并不小。

　　郭子僮律师经办的情形中，当事人听信了多建房屋就能多拿补偿的说法，在征收范围确定之后又加建了部分房屋，结果这部分被认定为违法建设，不予补偿，自己还承担了建设成本。律师在后续程序中对合法部分据实主张，同时说明征收范围确定后新建、扩建、改建房屋属于不当增加补偿费用的行为，法律明确规定不予补偿。这类情形是个提醒，抢建不仅拿不到补偿，还可能得不偿失。

　　康娜律师经办的情形中，当事人房屋有一部分用于经营，方案只算了房屋价值，漏掉了停产停业损失。律师依据京建法2011年18号的算法，协助梳理营业执照、纳税记录和员工社保等材料，把这一项补了上来。这类情形说明，经营性用房的价值，不只在房子本身。

　　十、律师服务咨询

　　拆迁赔偿的标准体系看似复杂，拆开看其实有章可循，难的是把每一笔钱放到对的依据上、用对时点去核算。北京京云律师事务所的拆迁案件由东城总部核心拆迁团队承办，团队长期办理北京本地的征收拆迁业务，熟悉国有土地和集体土地两套标准，可以协助逐项核对补偿清单、判断评估口径是否准确，并代理复核评估、申请鉴定以及复议、诉讼等程序，尽可能把应得的部分算全、算准。建议在补偿方案征求意见或者签约之前就咨询，先把标准核清楚。

　　十一、常见问题解答

　　问：北京房屋拆迁有全市统一的补偿单价吗？答：没有可以随便套用的统一单价。国有土地上房屋价值按被征收房屋类似房地产的市场价格评估;集体土地上房屋按宅基地区位补偿价加房屋重置成新价核算，不同区、不同乡镇、不同项目都可能不同。

　　问：房屋价值补偿的底线是什么？答：国有土地上，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这条底线任何项目都不能突破。

　　问：觉得评估价格偏低，能直接起诉吗？答：建议先走法定的纠错程序。自收到评估报告之日起十日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估;对复核结果仍然不服的，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。之后再考虑复议或者诉讼。

　　问：区片综合地价就是集体土地的全部补偿吗？答：不是。区片综合地价只涵盖土地补偿费和安置补助费，农村村民住宅、其他地上附着物和青苗的补偿以及被征地农民社会保障费用，是另行计算的。

　　问：在搬迁前后赶着多盖房，能多拿补偿吗？答：不能。房屋征收范围确定后，不得新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用，违反规定实施的不予补偿。

　　问：停产停业损失怎么算？答：北京按京建法2011年18号执行，一般按上一年度月净利润乘以修正系数，加上员工月生活补助，再乘以补偿期限;承租经营的还要加上房地产月租金;期限按房屋面积分档确定。住宅改经营且手续齐全的，多按每平方米一次性标准补偿。