北京房屋拆迁赔偿有哪些项目？全项目明细与核算实操

　　很多人对拆迁补偿的印象还停留在按面积给一笔钱，等到真正面对补偿方案才发现，方案里列的项目远比想象的多。房屋价值、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、装修和附属物、各项补助和奖励，名字各不相同，性质也不一样。项目列全没有、列对没有，直接决定最后拿到手的钱。

　　这篇文章把北京房屋拆迁赔偿的法定项目逐项列出来，再把每一项的核算方式讲清楚，同时提示哪些项目最容易被漏掉，以及拿到清单后应当按什么顺序核对。

　　一、赔偿项目不是一笔钱，先看清单结构

　　拆迁赔偿在制度设计上从来不是一笔单一的钱，而是按补偿对象分项设置的。条例第十七条把国有土地上房屋征收的补偿项目分为三块，再加上市、县级人民政府制定的补助和奖励。土地管理法第四十八条则针对集体土地，列明了土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅补偿、其他地上附着物和青苗补偿以及被征地农民社会保障费用。

　　分项设置的意义在于，每一项对应不同的权利主体和不同的损失。搬迁费对应的是实际搬迁支出，临时安置费对应的是过渡期的居住安排，停产停业损失对应的是经营中断，把这些项目笼统合并成一个总数，表面省事，实际很容易把应当单列的钱算丢。

　　二、国有土地：六类赔偿项目逐项明细

　　第一类，被征收房屋价值补偿。这是占比最高的一项，依据条例第十七条第一款第一项和第十九条，按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格评估确定，不得低于该价格。

　　第二类，搬迁费。条例第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当支付搬迁费。这笔钱对应的是搬家支出的实际成本，与房屋价值补偿是两笔账。

　　第三类，临时安置费或者周转用房。同样在条例第二十二条，选择产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当支付临时安置费或者提供周转用房。过渡期越长，这笔费用越需要算足，逾期交付的还应当继续支付。

　　第四类，停产停业损失补偿。条例第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。北京市对国有土地上房屋征收的停产停业损失补偿另有相应办法，对补偿基数和期限作了细化。

　　第五类，装修和附属物补偿。室内装修、固定设备、院落围墙、水井等附属设施，属于房屋价值之外的独立投入，应当单独核算，不并入房屋价值一并打发。

　　第六类，补助和奖励。条例第十七条第二款规定，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。常见的包括签约奖励、搬迁奖励、货币补偿专项补助等，具体项目和标准由项目方案规定，签约前一定要问清条件。

　　三、集体土地：五类赔偿项目逐项明细

　　第一类，土地补偿费。土地管理法第四十八条规定征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费，这部分与安置补助费一起通过区片综合地价标准计算，区片综合地价至少每三年调整或者重新公布一次，北京市现行标准按区片划分，一个区片一个单价。

　　第二类，安置补助费。与土地补偿费同属区片综合地价的构成部分，但归属和用途不同，主要用于安置被征地人员。

　　第三类，农村村民住宅补偿。宅基地上的房屋单独评估，不并入区片综合地价。按《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》确立的房地分开、以土地为主的原则，宅基地区位价值与房屋重置成新价分别计算。土地管理法第四十八条还规定，对农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。

　　第四类，其他地上附着物和青苗补偿。院落围墙、水井、树木、蔬菜等，按类别和数量核算，其中青苗的补偿归实际耕种人，这一点在土地转包、代耕的情形下尤其要注意。

　　第五类，被征地农民社会保障费用。土地管理法第四十八条要求将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系，社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。这一项在方案里常被一句按有关规定执行带过，具体数额可以去人社部门查询计提依据和测算表。

　　四、逐项核算：每项怎么算

　　房屋价值补偿的核算，落到评估。国有土地按公告之日类似房地产市场价格评估，集体土地按宅基地区位补偿价加房屋重置成新价核算。评估时点是判断价格是否合理的第一把尺子。

　　搬迁费和临时安置费，一般按建筑面积乘单价，或者按定额计算。搬迁费按次计算，涉及二次搬迁的通常要支付两次。临时安置费按过渡期限逐月发放，选择周转用房的，提供房屋后不再支付临时安置费。

　　停产停业损失补偿，按被征收前效益和停产停业期限确定。经营效益需要纳税记录、财务报表等材料支撑，期限一般有上限，不是想报多少年就能算多少年。

　　装修和附属物的核算，看的是投入和成新，逐项列示、单独计算。规范的项目会有一份附属物补偿目录，按项对照。

　　补助和奖励的核算，看项目方案规定的条件。奖励往往与签约或搬迁的时间挂钩，条件写清楚才能主张，口头承诺不算数。

　　五、最容易漏掉的五项

　　第一项，装修和附属物。这部分经常被打包进房屋价值一并处理，看似省事，实际容易被压价。核对时可以要求逐项列示。

　　第二项，临时安置费。过渡期是长是短，直接决定这笔钱的总额。选择产权调换的，安置房交付之前的临时安置费应当支付到位，逾期交付的还应当继续支付，不能中途停发。

　　第三项，停产停业损失。有营业执照、实际用于合法经营的房屋，经营者有权主张这一项。用住宅房屋从事经营且手续齐全的，也应当纳入考虑。

　　第四项，附属设施。院落、围墙、水井、化粪池、树木等，不并入住宅面积，按附着物另计，容易被忽略。

　　第五项，集体土地上的社会保障费用。这一项不是现金发放，但关系长远保障，方案里常常语焉不详，需要主动去查计提标准和人数。

　　六、拿到补偿清单后的核对顺序

　　第一步，核对房屋的基本信息。包括权属、区位、用途和建筑面积，面积和用途认定错了，后面所有项目都会跟着错。

　　第二步，核对项目的完整性。对照法定项目，看清单里是否把房屋价值、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、装修附属物、补助奖励逐项列出，集体土地的还要看住宅补偿、地上附着物青苗补偿和社会保障费用是否单列。

　　第三步，核对单价和计算依据。房屋价值看评估报告，区片综合地价看所在区片的对应标准，搬迁费和临时安置费看采用的单价和计算期限。

　　第四步，核对发放方式和时间。哪些是现金发放，哪些进入社会保障账户，哪些随安置房交付结算，写进协议才有着落。

　　第五步，核对补偿与搬迁的先后顺序。先补偿后搬迁是法定义务，协议里对补偿到位时间、搬迁时间、违约责任应当写明。

　　七、办案实践中的典型情形归纳

　　从北京京云律师事务所建所以来承办的拆迁案件看，赔偿项目的遗漏和混算是最常见的问题。以下情形均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　康娜律师经办的一类情形中，当事人的经营用房手续齐全，补偿方案起初只列了房屋价值，没有计算停产停业损失。律师结合房屋被征收前的经营效益和纳税记录，主张该项补偿应当单独核算，最终纳入方案。这类情形说明，有实际经营的房屋一定要主张停产停业损失。

　　杨伟婷律师经办的情形中，方案把装修和附属物打包进房屋价值补偿，没有单列。律师要求分项列示，把装修和院落附属设施单独核算出来，当事人据此看清了每一项的构成。这类情形提示，装修和附属物是独立的补偿项目，不能被合并吞掉。

　　武旭然律师经办的情形中，涉及集体土地，方案只写了区片综合地价和住宅补偿，被征地农民的社会保障费用语焉不详。律师协助查询计提依据和测算情况，把这部分内容落实到方案中。这类情形提醒，集体土地的补偿清单里，社会保障费用是不可遗漏的一项。

　　邢语政律师经办的情形中，当事人选择产权调换，安置房交付时间一拖再拖，临时安置费却中途停发。律师依据先补偿后搬迁和过渡期安置的规则，主张临时安置费应当支付至安置房实际交付之日。这类情形说明，过渡期的费用是有明确边界的，不能随意中断。

　　王佳律师经办的情形中，清单里各项补助和奖励的条件写得很模糊，当事人不清楚自己是否符合。律师协助逐条对照方案，把符合条件的项目和计算方式固定下来并写进协议。这类情形提示，奖励能不能拿到，取决于条件是否满足和是否写进协议。

　　八、律师服务咨询

　　拆迁赔偿项目多、口径细，哪一项该单列、哪一项按什么标准算、哪一项容易漏，被拆迁人往往难以逐一判断。北京京云律师事务所拆迁案件由东城总部核心拆迁团队承办，团队长期办理北京本地征收拆迁案件，熟悉国有土地和集体土地两套补偿项目的构成与核算方式，可以协助逐项核对补偿清单、判断项目是否列全、金额是否合理，并代理协商、复议和诉讼。拿到清单后尽早咨询，越早发现问题，调整的空间越大。

　　九、常见问题解答

　　问：拆迁补偿一共包括哪些项目？答：国有土地主要包括房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿、装修和附属物补偿以及补助和奖励;集体土地主要包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅补偿、其他地上附着物和青苗补偿以及被征地农民社会保障费用。

　　问：装修和附属物的补偿是单独给的吗？答：应当单独核算。装修、固定设备、院落围墙等属于房屋价值之外的独立投入，不并入住宅面积一并计算，核对时可以要求逐项列示。

　　问：临时安置费要发多久？答：选择产权调换的，从搬迁起支付至安置房交付，交付前应当持续支付;选择货币补偿的，按项目方案确定的过渡期发放。逾期交付安置房的，临时安置费不应中途停发。

　　问：住宅改经营，能不能拿停产停业损失？答：要看经营是否合法。依法办理了营业执照并实际用于合法经营的，可以主张停产停业损失补偿，具体按房屋被征收前的效益和停产停业期限确定。

　　问：集体土地的社会保障费用是发现金吗？答：一般不发现金，而是计入个人账户和统筹账户，用于被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。具体计提标准可以查询相关测算依据。

　　问：清单里项目看着挺全，还用请律师核对吗？答：项目列全不等于金额算对。单价是否用对、评估时点是否正确、计算期限是否算足，这些更需要专业核对。发现问题的时机越早，调整的余地越大。