北京保障房没买断遇拆迁怎么赔，没产权也能拿这几笔
住的是保障性质的房子，房改没赶上，产权没买到自己名下，一听到征收，很多人的第一反应是这房子不是我的，补偿大概跟我没关系。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队几乎每个月都会遇到这类顾虑，答案多半比想象中要好。房子没买断不等于没补偿，只是补偿的算法和普通商品房不一样。
一、保障房其实是好几类，赔偿规则各走各路
保障性住房是个统称，落到具体房子上，性质差别不小，遇征收的处理路径也不同。
一类是经济适用住房，政府提供政策优惠，面向特定家庭销售，购房人取得的是有限产权，通常要满一定年限并补缴土地收益等相关价款，才转为完全产权。
一类是限价商品住房，定价受政策约束，产权约束相对经济适用房要轻一些。
一类是共有产权住房，购房人和政府按份共有产权，各自持有一定比例。
还有一类是只租不售的公共租赁住房和廉租住房，承租人只有承租权，没有产权。
再加上房改尚未买断的直管公房，以及机关单位自管的公有住房，构成了一个大摊子。遇征收先分清自己是哪一类，是拿到产权证的商品房，还是有限产权，还是只有承租权，这一步定了，后面的补偿项目才谈得清楚。
二、经济适用房没满五年就拆迁，先算土地收益这笔账
按经济适用住房管理办法的口径，经济适用住房购房人拥有的是有限产权，不满规定年限的不得上市交易;满规定年限后上市转让的，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例，向政府交纳土地收益等相关价款。
这套规则平移到征收场景里，就变成了两道处理方式。
已经补缴土地收益等相关价款、取得完全产权的，补偿标准按普通商品住房来看，房屋价值补偿全额归产权人。
还处在限制期内、没有补缴价款的，补偿中需要先扣除应当上缴的土地收益等相关价款，剩余部分才归购房人。
所以这类家庭拿到补偿方案，第一件事是把评估价、扣除项、上缴比例逐项问清楚，算一算扣除之后的实际到手数额。不要把评估总价当承诺数额，那中间隔着一笔要上缴的款项。
三、共有产权住房，按那个比例分
共有产权住房的处理逻辑更直观一些，因为它本来就是按份共有。
被征收时是货币补偿的，房屋价值补偿对应的部分，按购房人与政府持有的产权份额比例分配;是产权调换的，调换后的房屋通常仍然按原有份额维持共有关系，购房人也可以按政策规定把政府持有的份额买下来，取得完全产权。
这一块要特别留意的是处分规则。处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。这条规则决定了家庭内部想单方面处置共有产权房是行不通的，也是很多纠纷的争议点。
四、公租房、廉租房的承租人，重点是先有地方住
只租不售的保障房，承租人没有产权，房屋价值补偿这部分自然不对应到承租人身上。
但《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条第三款给了明确安排，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。这一条的分量在于，即便你只是承租人、后来符合保障条件，征收方也不能只管发钱不管住处，而应当优先把你纳入住房保障安排。
实际操作中，此类承租人通常能主张到搬迁补偿、临时安置补偿，还可以申请继续承租保障性住房，或者按政策购买共有产权房、承租公租房，符合条件的享有优先配租配售。征收方提供周转房过渡的，临时安置补偿的处理方式会有相应调整。
五、房改没买断的公房，把握优先购买权的时机
公房承租的职工，如果还没走完房改售房，遇征收时有一件事值得抓紧。
不少征收项目已经把房改的通道嵌进了流程。项目预签征收补偿协议之前，公房的产权单位会与符合条件的承租人签订一份附生效条件的房改售房协议，等预签的征收补偿协议生效，这份协议也跟着生效，买断和补偿一次走完。
走完这一步，身份从承租人变成产权人，房屋价值补偿那一大块就落到自己手里，拿到的数额和单纯以承租人身份参与补偿，往往差出一大截。能不能买、按什么价买、能买多大面积，要看房改政策的适用条件，工龄、现有住房面积、有没有享受过其他房改优惠都会影响资格和价格。符合条件的，别嫌手续麻烦。
六、补偿款拆开看，哪几笔是你的
不管哪一类保障房，拿到补偿方案后都要把项目逐项拆开看。
房屋价值补偿，这部分对应产权，谁的产权份额对应谁，共有产权按比例，有限产权要扣除上缴款项。
搬迁补偿，谁实际搬家、谁支出搬家费用，归谁。
临时安置补偿，补偿搬出到安置到位之间的过渡开销，归实际需要过渡居住的人。
装修和附属物补偿，房子的装修、改水改电、加装设施，多数是使用人自己掏的钱，这部分归实际出资人。
停产停业损失补偿，保障房被承租人用来开店做买卖、有营业执照和纳税记录的，归实际经营者。
困难补助和奖励，面向高龄老人、残疾家庭、唯一住房等特定对象，按项目方案规定的口径发放。
一句话，跟人相关的、跟实际投入相关的补偿，不会因为房子没买断就一笔勾销。
七、京云律师办案中的几种典型情形
以下情形由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队结合多年办案经历归纳整理，案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。
刘建华律师承办过一类涉及经济适用房的案子。当事人的房子购于限制期内，拆迁时征收方按评估总价报出补偿数额，却没有说明需要扣除的土地收益等价款。办案时逐项核对补偿构成，把应当上缴的款项和实际应得的补偿分开列明，据本项目政策核算，为当事人明确了实际可得的数额。
武腾魁律师办理过涉及共有产权住房的情形。购房人与政府按份共有，拆迁时对份额对应的补偿分配存在分歧。这类案件的处理是先确认共有性质和各自持有的比例，再按比例分配货币补偿，或者就调换后房屋维持共有关系，把份额比例一项项理清。
王锴律师处理过公租房承租人遇征收的情形。承租人没有产权，一度以为补偿与自己无关。案件的思路是把握征收条例中优先给予住房保障的规定，一方面主张搬迁、临时安置等与实际居住相关的补偿，另一方面推动征收方按政策将其纳入住房保障安排。
王佳律师经手过一类房改遗留问题的案件。当事人当年按政策买过公房，房款交了，产权证迟迟没办，拆迁时被按未登记建筑处理，补偿标准下降。这类案件需要用购房合同、缴款凭证、单位证明把买断的事实固定住，主张按已购公房身份获得补偿。
如果房屋已经被
强制拆除、需要主张赔偿，或者涉及保障房产权转化的认定争议，这类案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办，可以从产权性质认定、补偿标准核算和赔偿数额几个方向一并把握。
八、常见问题解答
问：住的是保障房，产权不在自己名下，拆迁还能拿到补偿吗。
答：能拿到与人和实际投入相关的补偿，包括搬迁、临时安置、装修附属物、停产停业损失以及项目规定的补助奖励。房屋价值补偿部分则要看产权份额的归属。
问：经济适用房没满五年，征收时补偿要怎么算。
答：补偿总额先扣除应当上缴的土地收益等相关价款，剩余归购房人。已经补缴并取得完全产权的，按普通商品住房标准全额补偿。
问：共有产权房被征收，怎么分。
答：按购房人与政府持有的产权份额比例分配。选择产权调换的，调换后房屋通常维持原有共有份额，也可以按政策购买政府持有的份额。
问：公租房、廉租房承租人遇征收，能要求什么。
答：可以主张搬迁、临时安置等与实际居住相关的补偿，符合住房保障条件的，征收方应当优先给予住房保障，可申请继续承租保障房或按政策购买共有产权房。
问：房改没买断的公房，现在补办还来得及吗。
答：部分项目在预签征收补偿协议前安排了房改售房通道。符合条件的承租人可趁此机会买断，具体资格和价格按房改政策与本项目安排确定。
九、写在最后
保障房遇到拆迁，最怕一听到没产权就自己先退出。房子没买断，损失的只是房屋价值补偿里对应产权的那一部分，跟人相关的补偿、跟实际投入相关的补偿，该拿的一分不少。真正需要花心思的，是弄清自己住的是哪一类保障房，补偿项目怎么拆，哪些要扣除，哪些能主张。
北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队长期承办各类征收拆迁案件，经济适用房限制期补偿、共有产权份额分配、公房房改遗留问题这几类情形，最需要的是把产权性质和补偿构成一件件摆清楚。如果正为保障房拆迁发愁，早点把购房合同、缴款凭证、租赁契约翻出来，找专业律师核算一遍，心里才有底。
