房屋拆迁补偿有哪些项目？逐项拆解避免少拿漏拿

　　谈拆迁补偿，最常听到的一句话是能给多少钱。可补偿从来不是拍脑袋出来的一个数字，而是一串项目加总的结果。同样一片区域、差不多大的房子，两家最后的账能差出不少，往往就差在有没有把该算的项目都算进去。房屋本身的价值只是一部分，搬迁费、临时安置费、停产停业损失、装修和附属物、签约奖励、社会保障，一样一样都要对上。要核对，先分清房子在什么地上，再照着对应的清单逐项过。

　　一、先分清土地性质：两套规则，两套项目

　　城市里国有土地上的房屋征收，适用国有土地上房屋征收与补偿条例，补偿项目、补偿方式、程序都按这套来;农村和城市郊区集体土地上的房屋征收，主要适用土地管理法和土地管理法实施条例。土地性质不同，补偿项目的名称和算法都不一样。先把这一点分清，后面才谈得上逐项核对。

　　二、国有土地上：三项基本补偿，加补助和奖励

　　国有土地上房屋征收与补偿条例第十七条把法定补偿项目写得很清楚：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;市、县级人民政府还应当制定补助和奖励办法。

　　第一项是房屋价值补偿，也就是通常说的房价钱。条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收类似房地产的市场价格。房屋价值一般由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，评估会看区位、用途、建筑面积这些因素，评估报告拿到手要仔细看，别只扫一眼总数。

　　第二项是搬迁费和临时安置费。条例第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，应当支付临时安置费或者提供周转用房。这一项不少人以为是小钱，实际关系到过渡期过得怎么样，房子拖得越久，这笔钱越不能少算。

　　第三项是停产停业损失。经营性用房被征收、因为征收造成停产停业的，可以主张这项补偿，通常和实际经营情况、停产停业的期限以及经营效益挂钩。

　　补助和奖励，则是各地自行制定的政策。签约奖励、搬迁奖励、按期腾房奖励都算这一类。补助奖励虽然不属于法定必给的项目，但一旦写进了补偿方案，就应当按方案兑现，不能到兑现时打折扣。

　　三、集体土地上：四类费用，加社会保障

　　集体土地征收的补偿项目，主要看土地管理法第四十八条。条文要求依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　土地补偿费，是对集体土地所有权丧失的补偿;安置补助费，用于安置因为土地被征收而需要安置的农业人口。这两项的标准，对农用地而言由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价时要综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并且至少每三年调整或者重新公布一次。

　　农村村民住宅，是集体土地征收里单列的一项。条文明确，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿。也就是说，宅基地上的房子不只是一个价钱，还要看安置以后住的条件有没有变差。

　　地上附着物和青苗补偿，包括房子以外的构筑物、树木、农作物等，标准由省、自治区、直辖市制定。社会保障费用，用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴，县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。这一项最容易被忽略，可它关系到被征地农民往后几十年的保障，谈补偿时一定要问清楚。

　　四、最容易被漏掉的几项

　　房屋价值之外的装修和附属设施，是最常见的一处遗漏。室内装饰装修、围墙、车库、门楼、水井、绿化树木，通常要通过评估单独计量，不主动提，容易被一笔带过。

　　空地、院落和土地使用权面积，也该算进去。有些方案只按建筑面积算，把院落和空地撇在一边，这类做法是否合理，要结合评估规则和当地政策来判断。

　　过渡期的费用同样容易少算。选择产权调换的，安置房交付之前的临时安置费要按月计发;超过约定过渡期限的，多数地方还规定要提高标准发放，这一块累加起来不是小数。

　　经营户要盯住停产停业损失。被征收房屋有合法经营手续的，停产停业损失是一项独立的补偿，谈的时候别把它混进房屋价值里含糊过去。

　　集体土地上的被征地农民，别忘社会保障费用。这一项与土地补偿费、安置补助费是并列的，既不能合并，也不该省略。

　　五、补偿方式怎么选

　　国有土地上，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。货币补偿拿钱干脆，但要留意评估价格是不是接近同类房地产的市场行情;产权调换换的是房子，重点看安置房的位置、面积、交付时间和过渡安排。集体土地上，则有重新安排宅基地建房、提供安置房、货币补偿三种路径。哪一种更合适，取决于家庭的居住需求、当地房价和未来的生活安排，没有统一答案。不过无论选哪一种，先补偿后搬迁、居住条件有改善这两条底线都在。

　　六、办案实践中的典型情形归纳

　　在北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队的办案实践中，因补偿项目没算全而吃亏的情形，大致可以归纳为三类。案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　一类是只算房子不算装修和附属物。有的评估报告只列房屋价值，把装修、附属设施一笔带过。康娜律师办理此类案件时，会重新核对评估明细，对漏评、少评的装修和附属物提出异议，要求补充评估或者重新评估，把该算的项目补回来。

　　另一类是集体土地上漏掉社会保障费用。土地管理法第四十八条把社会保障费用与土地补偿费、安置补助费并列，可个别项目方案对此只字不提。武腾魁律师在办理这类案件时，会围绕被征地农民养老保险等社会保障的落实情况主张权利，把它作为判断补偿方案是否合法完整的一项来看待。

　　还有一类是过渡费被少算或者停发。产权调换迟迟不交房，临时安置费却按原标准发，甚至找理由停发。郭子僮律师处理这类情形时，会从协议约定的过渡期限和当地关于逾期提高标准的规定入手，主张逾期期间的临时安置费和相应的租金损失。

　　七、遇到补偿项目算不清，尽早让专业团队介入

　　补偿项目散在好几部法律和地方政策里，评估报告又满是专业术语，普通人一项一项核起来并不容易。北京京云律师事务所长期专注征地拆迁和房产法律事务，拆迁案件由东城总部核心拆迁团队承办，团队律师可以从评估报告、补偿方案和协议入手，帮被征收人逐项核对，找出漏算、少算的地方，制定谈判或者诉讼的方案。遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，别等签了字再来后悔。

　　八、常见问题解答

　　问一：房屋价值的补偿，有没有一个下限？有。国有土地上房屋征收与补偿条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收类似房地产的市场价格。

　　问二：装修和附属设施算不算补偿项目？算。室内装饰装修、围墙、车库、树木等房屋之外的财产，一般通过评估单独计量，属于补偿范围，别让它被一笔带过。

　　问三：集体土地征收里的社会保障费用，是谁出、算给谁？由征收方依法安排，用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴，被征地农民应当被纳入相应的养老等社会保障体系。

　　问四：临时安置费能领到什么时候？一般领到安置房交付为止。选择产权调换的，安置房交付前应当支付临时安置费或者提供周转用房;超过约定过渡期限的，多数地方规定要提高标准发放。

　　问五：签约奖励和补助是法定的吗？不是法定必给的项目，但各地的补偿方案通常会包含。一旦写进方案，就应当按方案兑现，不能只在口头上承诺。