北京房屋征收补偿标准是多少？补偿项目构成与核算规则全解析

　　几乎每一个面临征收的家庭，最先问的都是同一句话：北京拆迁到底能给多少钱一平方米。这个问题之所以难以一句话回答，是因为北京房屋征收从来没有一个覆盖全市、适用于所有项目的统一单价。补偿标准的背后，是一套由法律、地方规定和评估共同确定的规则。真正有用的做法，不是去找一个可以套用的数字，而是弄懂这套规则怎么运转、自己这一项该按什么口径算。把项目拆开、把依据对上，才能判断方案给得是否合理。

　　一、先分两类土地，两套规则完全不同

　　北京的房屋征收，首先要分清房子坐落在国有土地上还是集体土地上。这两种情形适用的法律不一样，补偿的项目名称和计算方式也不一样。混淆了，后面全盘都会算错。

　　国有土地上的房屋征收，主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，这是国务院公布的行政法规;北京层面配套有《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》等文件，把评估、停产停业损失、非住宅房屋补偿等事项进一步细化。

　　集体土地上的房屋，主要依据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例。北京在集体土地上房屋补偿方面有专门规定，早期依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》;此后按照土地管理法的要求，集体土地上房屋的拆迁调整为搬迁，并纳入征收集体土地的程序同步实施，补偿项目与安置方式相应作了调整。

　　判断自家属于哪一类，看产权证件和土地性质就清楚了：城区里有不动产权证、土地属于国家的，是国有土地;农村有宅基地证、土地属于村集体的，是集体土地。

　　二、国有土地：补偿由哪几项组成

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条把补偿项目列得很清楚：一是对被征收房屋价值的补偿;二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府还应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　这几项是并列关系，不是包含关系。有的项目方会把搬迁费说成已经包含在房屋补偿里，这种说法与条文不符，搬迁费、临时安置费都是独立项目。

　　三、房屋价值怎么定：这是补偿的大头

　　房屋价值补偿占整个补偿的大头，也是争议最集中的地方。条例第十九条给出一条硬底线：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　这句话有三个关键点。第一，定价值的时点是房屋征收决定公告之日，不是几年前买入的价格，也不是建造成本。第二，参照的是类似房地产的市场价格，也就是周边同类型、同地段、同用途房屋的正常成交水平。第三，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，评估机构由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定，这是条例第二十条的明确要求。

　　房屋征收评估的具体规则，北京由《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》等文件细化。对被征收人来说，拿到分户评估报告后要做两件事：核对评估的价格、面积、结构、用途是否与实际情况一致;确认报告是否把复核评估和申请鉴定的权利和期限告知清楚。对评估结果有异议的，可以向原评估机构申请复核评估;对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。这两道法定渠道不是走过场，价格算偏了，靠的就是它们来纠正。

　　四、搬迁、临时安置和停产停业损失

　　搬迁费，是对被征收人因搬迁产生的费用补偿。临时安置费，是在产权调换房屋交付之前，为被征收人解决过渡居住的支出，可以是按月支付的费用，也可以是周转用房。安置房迟迟不交付的，临时安置费是否足额、是否按约定期限发放，往往成为后续争议的焦点。

　　停产停业损失补偿，针对的是因征收导致经营中断的实际损失，通常结合房屋被征收前的效益、停产停业的期限等因素确定。北京由《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》等文件作出细化，经营性用房的经营户，这一项不能漏。

　　此外，室内装修、设备移机、附属物这些，通常按评估结果单独核算，不应被打包进房屋价值里一笔带过。

　　五、集体土地：补偿项目和城市不一样

　　集体土地上房屋的补偿，依据是《中华人民共和国土地管理法》第四十八条。征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。具体项目包括：土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅以及其它地上附着物和青苗等的补偿费用，以及被征地农民的社会保障费用。

　　其中，土地补偿费归农村集体经济组织，安置补助费、农村村民住宅补偿、地上附着物和青苗补偿、社会保障费用各归其位。征收农村村民住宅，应当尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿。

　　土地补偿费、安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定，制定时要综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。区片综合地价分区域、分片区，这也是为什么北京没有一个全市统一的每亩或者每平方米数额。

　　在宅基地区位补偿价的具体计算上，北京按照宅基地区位补偿价乘以宅基地面积，加上宅基地房屋重置成新价的方式确定补偿数额。被征地农民的社会保障费用这一块，县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系，这一项最容易被忽略，却关系到长远生计。

　　六、补偿方式：钱还是房，选择权在被征收人

　　国有土地上，条例第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行产权调换的，作出征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。选择产权调换的，要算清被征收房屋价值与调换房屋价值之间的差价怎么结算。

　　集体土地上，可以依法采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式。符合条件、有条件的地区，还可以选择重新安排宅基地建房。这个选择题，应当由被征收人来做，而不是被他人代为决定。

　　七、容易少算漏算的几项

　　第一，装修和附属物。地板、门窗、吊顶、围墙、庭院、果树、水井，这些往往单独核算，别让它被一句打包处理带走。

　　第二，院落和空地。合法使用的院落空地，在一些项目中是有补偿的，不能因为处在房屋之外就一笔不算。

　　第三，逾期的过渡费。约定过渡期限届满、安置房仍未交付的，临时安置费应当继续发放，不少地方还有按更高标准发放的规定。

　　第四，经营户的停产停业损失。有营业执照、实际经营的，不要因为怕麻烦就放弃这一项。

　　第五，被征地农民的社会保障费用。集体土地征收中，这一项属于法定项目，应当落实到位。

　　八、几个常见误区

　　误区一，把北京补偿标准理解成一个统一单价。北京没有适用于所有项目的统一每平方米数额，具体标准由项目依据区片、区位、评估结果确定。

　　误区二，认为房子值多少由项目方说了算。房屋价值由评估机构评估，评估机构由被征收人协商选定，价格不得低于征收决定公告之日的类似房地产市场价格。

　　误区三，把总金额看着差不多就签字。房屋价值、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、补助奖励是并列项目，总数看着行，未必每一项都给足了。

　　误区四，忽略区片综合地价和安置人口的认定。集体土地征收里，这两项直接决定补偿数额，应当在公示阶段就核对清楚。

　　九、律师办案中的典型情形归纳

　　以下情形归纳自北京京云律师事务所拆迁团队的办案实践，均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　其一，评估数据陈旧导致价格偏低。刘建华律师在承办的一类案件中，项目出具的评估报告沿用了较早的成交数据，未反映征收决定公告前后的房屋价格变化。团队指导被征收人申请复核评估，并在必要时向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，最终推动评估价格作出调整。

　　其二，装修和附属物未单独核算。郭子僮律师办理的一类案件中，项目方把室内装修、附属设施一并打包进房屋价值，未逐项列明。团队主张装修和附属物应当单独评估、单独补偿，并就票据和现场情况逐项举证。

　　其三，集体土地漏掉社会保障费用。武腾魁律师在处理一类集体土地征收案件时发现，补偿方案只列了土地和房屋部分，未对被征地农民的社会保障费用作出安排。团队据此提出意见，主张依法落实社会保障费用。

　　其四，过渡费少算或者中途停发。邢语政律师承办的一类案件中，安置房逾期未交付，临时安置费却按原标准继续发放甚至停发。团队结合协议约定的过渡期限，主张继续支付过渡费并考虑逾期期间的标准调整。

　　十、律师服务咨询

　　补偿标准看着复杂，其实每一项都有对应的法律依据。北京京云律师事务所长期承办房屋征收与拆迁类案件，拆迁案件由东城总部核心拆迁团队承办，可以帮助被征收人核对补偿项目是否齐全、评估价格是否合理、补偿方式的选择是否得到尊重、各项费用是否足额，并协助通过申请信息公开、复核评估、复议诉讼等方式主张权利。拿到补偿方案拿不准的时候，尽早请专业律师把账算一遍，往往是成本最低的一步。

　　十一、常见问题解答

　　问一：北京拆迁到底多少钱一平方米？没有一个覆盖全市的统一单价。国有土地上，房屋价值不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格，具体由评估确定;集体土地上，按区片综合地价和宅基地区位补偿价核算。不同区、不同片区、不同项目，数额都会有差别。

　　问二：评估机构是项目方单方面找的，这个评估算数吗？按条例第二十条，评估机构应当由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。项目方直接指定，选定程序本身就有问题，可以提出异议，并申请复核、鉴定。

　　问三：补偿只给一种方式，我可以要求换成另一种吗？可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，选择权在被征收人。因旧城区改建征收个人住宅、选择在改建地段产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　问四：房子有装修，能单独要补偿吗？可以。室内装修、设备移机、附属物通常按评估结果单独核算，不应被打包进房屋价值里一笔带过。留好装修合同、发票和现场照片，便于逐项核对。

　　问五：集体土地征收只给了土地和房屋的钱，别的是不是漏了？要核对是否包含安置补助费、地上附着物和青苗补偿以及被征地农民的社会保障费用。征收农村村民住宅的，还应当对搬迁、临时安置费用予以补偿。这几项都是法定项目，缺了可以主张。

　　问六：安置房一直不交付，过渡费还能领多久？临时安置费付到产权调换房屋交付为止。约定期限届满、安置房仍未交付的，应当继续发放，不少地方还有按更高标准发放的规定。协议里关于过渡期限的约定，是主张的依据。