北京房屋拆迁安置依据哪些法律法规？国家与地方规定全梳理

　　房子要拆了，很多北京的被征收人问的第一个问题就是，这事到底按哪部法办。这个问题看似简单，答案却是一串文件。北京的拆迁安置，从来不是一部法律包打天下，而是国家法律、行政法规、司法解释、地方性法规、政府规章和一批规范性文件共同搭起来的规则体系。弄不清这套体系，就容易被一句政策规定如此挡回来。下面按效力层级，把国家层面和北京本地的规定一次梳理清楚。

　　一、第一层：国家法律，效力最高

　　效力最高的，是全国人大及其常委会制定的法律。房屋拆迁安置领域，最核心的是两部。

　　第一部是《中华人民共和国民法典》。它的第二百四十三条确立了征收补偿的基本底线：为了公共利益的需要征收个人的房屋，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。这一句是所有安置方案都不能突破的底线，任何项目都不能以公共利益为名义，拿出让被征收人越拆越穷、越搬越远的方案。民法典物权编中关于共有、物权保护、用益物权的规定，是处理宅基地使用权、房屋所有权等基础权利的直接依据;婚姻家庭编、继承编中关于夫妻共同财产、遗产继承的规定，则是处理家庭内部财产分配的依据。

　　第二部是《中华人民共和国土地管理法》。它规范的是集体土地的征收，第四十五条明确了征收土地的公共利益情形，第四十八条明确了征地补偿的原则和项目：征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，并及时足额支付土地补偿费、安置补助费，农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，以及被征地农民的社会保障费用。征收农村村民住宅的，应当尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。

　　二、第二层：行政法规，把法律落到实处

　　法律之下的行政法规，由国务院制定，是把法律的原则变成可操作规则的桥梁。

　　国有土地上的房屋征收，依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。这部条例把征收的程序、补偿的项目、评估的规则、强制执行的路径逐条写清楚，是城市房屋征收的基本规则。它明确了征收主体只能是市、县级人民政府，禁止建设单位直接参与搬迁活动，规定了补偿方案要公开征求意见、旧城区改建要组织听证、房屋价值不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格、被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换，以及先补偿后搬迁、禁止以断水断电等方式逼迁等硬性要求。

　　集体土地的征收，则要结合《中华人民共和国土地管理法实施条例》来理解。它对征地程序各个阶段、补偿安置方案的编制与公告、听证的组织、补偿登记和协议的签订等作了细化规定，和土地管理法配套适用。

　　三、第三层：救济类法律，权利受侵害时的出口

　　补偿谈不拢、权利被侵害时，靠的是三部救济类法律。

　　对征收决定、补偿决定不服的，可以依据《中华人民共和国行政复议法》申请行政复议。对行政行为不服的，可以依据《中华人民共和国行政诉讼法》提起行政诉讼，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，一般应当在知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。房屋被违法拆除造成损失的，可以依据《中华人民共和国国家赔偿法》申请赔偿，国家对行政机关及其工作人员违法行使职权造成损害的，应当承担赔偿责任。这三部法律构成的救济链条，是被征收人主张权利的法定通道。

　　四、第四层：司法解释，统一裁判尺度

　　最高人民法院作出的司法解释，不能直接创设权利义务，但各级法院审理案件时必须依照，实践中对结果影响很大。与拆迁安置关系密切的，涉及行政协议的案件审理、涉及强制执行的案件审理、涉及集体土地行政案件的审理等几个方面，它们回答了补偿协议能不能作为行政诉讼的对象、哪些强拆行为可以被起诉、赔偿的计算时点怎么把握等具体问题。被征收人判断自己的案子有没有空间，往往要先看这些规则。

　　五、第五层：北京市地方性法规

　　到了北京本地，第一个绕不开的是《北京市城市更新条例》。它是北京市人大常委会通过的地方性法规，自二〇二三年三月一日起施行。条例确立了留改拆并举、以保留利用提升为主的更新原则，并对涉及房屋的具体安排作出规定。其中明确，城市更新过程中需要对私有房屋进行腾退的，实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式协商;项目范围内物业权利人腾退协议签约比例达到百分之九十五以上，经区政府调解不成的，在项目涉及法律、行政法规规定的公共利益确需征收房屋的情况下，区政府可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定对未签约房屋实施征收。

　　也就是说，城市更新项目并不是可以绕开征收法定程序的自愿搬迁，只要涉及公共财政资金和公共利益，就必须回到征收条例设定的程序轨道上来。

　　六、第六层：北京市政府规章

　　政府规章是北京市人民政府制定的、在本市范围内具有约束力的规范性文件。

　　国有土地上房屋征收，依据的是《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》。它对房屋征收与补偿的职责分工、暂停公告、评估机构的选定、调查登记、补偿方案的拟定与公开征求意见、社会稳定风险评估、听证、补偿资金专用账户、补偿决定的作出与公告、申请法院强制执行等做出了具体安排。比如它规定，暂停办理相关手续的期限最长不得超过一年;评估机构由被征收人协商选定，协商不成的按多数意见确定或者公开摇号随机选定;补偿方案要公开征求意见三十日。

　　集体土地房屋拆迁，依据的是《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》。这部政府规章规范了本市行政区域内因国家建设征用集体土地或者因农村建设占用集体土地拆迁房屋的补偿安置，明确了货币补偿、房屋安置、另行审批宅基地等方式，并规定了按照房屋重置成新价和宅基地区位补偿价确定补偿款的核算方法。需要说明的是，土地管理法修订后，集体土地上房屋的处理已调整为纳入征收集体土地程序同步实施的搬迁，各项目的具体口径以现行征收补偿安置方案为准。此外，北京还制定了《北京市建设征地补偿安置办法》等规章，规范征地补偿安置的具体事项。

　　七、第七层：北京的配套规范性文件

　　在规章之下，北京市有关部门还制定了一批配套文件，把评估、补偿的具体标准落到细处。

　　在补偿标准上，北京市重新公布了征收农用地区片综合地价标准，明确区片综合地价由土地补偿费和安置补助费构成，不同区片对应不同标准，并依法定期调整或者重新公布。这也是为什么北京没有一个覆盖全市的统一每亩或者每平方米补偿数额，具体到某个村补多少，要看该地块所在区片。

　　在评估和补偿的具体规则上，北京还制定了国有土地上房屋征收的评估办法、停产停业损失补偿办法等文件，对评估程序、评估结果的复核与鉴定、停产停业损失的计算方式等作出规定。被征收人核对补偿方案时，这些文件是判断标准是否合理的重要参照。所以，拿到方案先别急着看总数，先看每一项依据什么、算得对不对。

　　八、效力层级怎么用：冲突时的三条适用规则

　　规则一，上位法优于下位法。宪法、法律、行政法规的效力高于地方性法规、政府规章和规范性文件。项目方案、地方规定如果与上位法相冲突，冲突部分不能作为限制被征收人权利的依据，被征收人可以主张对该部分不予适用。

　　规则二，新法优于旧法。同一层级的规范，就同一事项作出不同规定的，一般适用新的规定。

　　规则三，特别规定优于一般规定。针对特定事项作出的专门规定，优先于一般性规定适用。

　　掌握这三条，就能在面对一份厚厚的补偿方案时，判断其中每一条到底有没有法律上的支撑，而不是只能听别人说一句政策规定如此。

　　九、怎么找准适用于自己项目的依据

　　第一步，先分土地性质。看产权证件和土地性质，判断房屋坐落在国有土地还是集体土地上，这一步决定了适用的是国有土地上房屋征收的规则，还是集体土地征收搬迁的规则。

　　第二步，确认自己处在哪个程序阶段。是刚发布暂停公告，还是补偿方案征询意见，是已经签订协议，还是收到了补偿决定，处在不同阶段，能主张的权利和要走的程序都不一样。

　　第三步，调取本项目的正式文件。征收决定或者征地公告、补偿安置方案、评估报告、安置房源信息，这些才是直接管到自己的依据，比道听途说的政策要可靠得多。

　　十、律师办案中的典型情形归纳

　　以下情形归纳自北京京云律师事务所拆迁团队的办案实践，均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　其一，把项目方案当成法定规则使用。王兴华律师在承办的一类案件中，项目方依据一份内部方案主张补偿方式的限定，而该方案与上位法关于被征收人可以选择补偿方式的规定不一致。团队主张项目方案与上位法冲突的部分不能作为依据，推动补偿方式的重新协商。

　　其二，集体土地征收漏掉社会保障费用。武旭然律师在处理一类集体土地征收案件时，发现补偿方案只列了土地和房屋部分，没有就被征地农民的社会保障费用作出安排。团队据此提出意见，主张依照土地管理法的规定落实社会保障费用。

　　其三，以会议纪要代替补偿决定。邢语政律师承办的一类案件中，征收方未依法作出并公告补偿决定，而是以会议纪要的形式处理补偿事宜。团队指出，决定类行为需要符合法定形式，以纪要替代决定的做法，影响了被征收人主张救济的权利。

　　其四，评估机构选定程序存在问题。刘建华律师办理的一类案件中，评估机构由项目方单方指定，被征收人未参与协商。团队依据相关条例和北京市实施意见关于评估机构协商选定、协商不成再行确定的规定，对选定程序提出异议，并申请复核、鉴定。

　　十一、律师服务咨询

　　法律法规看着多，其实理清层次之后并不难。北京京云律师事务所长期承办房屋征收与拆迁类案件，拆迁案件由东城总部核心拆迁团队承办，可以帮助被征收人判断项目适用哪一层级的依据、各项补偿是否有对应法律支撑、程序环节是否合法，并协助通过申请信息公开、复核评估、行政复议和行政诉讼等方式主张权利。拿到补偿方案却拿不准的时候，尽早请专业律师把依据对一遍，往往是成本最低的一步。

　　十二、常见问题解答

　　问一：北京拆迁到底依据哪部法律？要看土地性质。国有土地上的房屋征收，主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》;集体土地的征收搬迁，主要依据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例，并结合《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》等规定和本项目的补偿安置方案。

　　问二：地方规定和国家的法律不一致，听谁的？上位法优于下位法。法律、行政法规的效力高于地方性法规、政府规章和规范性文件。地方规定或者项目方案与上位法冲突的，冲突部分不能作为限制被征收人权利的依据。

　　问三：城市更新项目可以不按征收程序办吗？不能一概而论。城市更新活动本身有《北京市城市更新条例》这样的地方性法规规范，但涉及私有房屋腾退、确需征收的，仍要回到《国有土地上房屋征收与补偿条例》设定的程序上，签约比例、调解等环节也要依法进行。

　　问四：区片综合地价是不是我这一户的全部补偿？不是。区片综合地价由土地补偿费和安置补助费构成，不包括农村村民住宅、其他地上附着物和青苗的补偿费用，也不包括被征地农民的社会保障费用。这几项要另行核算。

　　问五：评估报告我不认可，有什么法定渠道？可以向原评估机构申请复核评估;对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。同时可以就评估机构的选定程序是否合法提出异议。

　　问六：对补偿决定不服，可以直接起诉吗？可以。对补偿决定不服的，既可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼，二者可以选择。注意法定期限，复议和起诉都有明确的时限要求，一旦错过，救济的通道就会关闭。