北京房屋拆迁有哪几种形式？五类征收腾退与协议搬迁全解析

　　很多人在家门口看见拆迁公告，第一反应是慌，第二反应是问，到底能补多少。但这个问题其实少了前半句。在北京，房屋被拆的原因不止一种，有的是为了公共利益征收，有的是村庄整体腾退，有的是老旧楼房改建，还有的是双方坐下来谈成的协议搬迁。形式不同，法律依据不同，补偿的口径不同，能不能强制也不一样。用错了方法，要么把本来谈得成的事谈崩，要么错过了应当及时主张的权利。把拆迁的形式分清楚，是保护自己的第一步。

　　一、为什么先要分清拆迁的形式

　　定性的意义，主要体现在三件事上。第一，决定补偿按什么标准算。国有土地上的房屋和集体土地上的房屋，补偿项目和算法是两套规则，前者看类似房地产市场价格，后者涉及宅基地区位补偿价、房屋重置成新价、区片综合地价和社会保障费用。第二，决定程序怎么走。征收有法定的征收决定、补偿方案、评估、补偿决定、司法强制执行这一整套流程;协议搬迁则以协商和协议为核心，没有那套程序兜底。第三，决定能不能强制。真正的征收和符合政策的腾退项目，在法定条件下可以申请法院强制执行;纯粹的协议搬迁不具备强制力，任何一方不同意，都不能强拆。

　　这三件事就决定了，遇到拆迁，先别急着谈价，先弄清这是什么性质的拆迁。

　　二、形式一：国有土地上房屋征收

　　这是最典型的一种形式，依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。它的核心特征是，为了公共利益的需要，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。

　　条例第八条列举了公共利益的各种情形，包括国防和外交的需要，由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要，由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　配套的程序，条例也规定得很细。第十条要求房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府;市、县级人民政府应当组织有关部门对方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于三十日。第十五条要求对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果向被征收人公布。第十九条规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。第二十一条明确被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。第二十七条确立先补偿后搬迁。

　　补偿的项目，条例第十七条列明，包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，市、县级人民政府还应当制定补助和奖励办法。

　　这一种形式的特点，是程序严格，也有兜底的强制路径。谈不成，政府依法作出补偿决定，被征收人既不复议也不起诉又不搬迁的，才可能申请法院强制执行。

　　三、形式二：集体土地征收及房屋拆迁

　　集体土地上房屋被拆，多数和土地征收绑在一起，依据主要是《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例。

　　第四十五条规定了可以征收集体土地的情形，包括军事和外交需要用地的，政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的，政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的，政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的，以及法律规定的其他情形。这里面最重要的变化，是征收成片开发用地被严格限定在公共利益范围内，并要符合规划、经过审批。

　　程序方面，第四十七条要求，需要征收土地的地方政府应当发布征收土地预公告，然后开展土地现状调查和社会稳定风险评估，编制征地补偿安置方案并公告，公告时间不少于三十日;多数被征地农村集体经济组织成员认为方案不符合规定的，应当组织听证;之后由县级以上地方人民政府与拟征收土地的所有权人、使用权人签订补偿安置协议。第四十八条确立征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用;对农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，给予公平、合理的补偿，可以采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式。

　　在北京，集体土地征收和房屋拆迁还有本地规则衔接，涉及征地补偿安置的具体办法、区片综合地价标准以及被征地农民社会保障的落实。这类情形的关键，是把土地补偿、住宅补偿、安置补助和社会保障费用分别核实到位，而不是被一个笼统的数字概括过去。

　　四、形式三：宅基地房屋腾退

　　这一种形式在一些地区并不少见，它和土地征收不完全相同。有的是因为村庄规划调整、整村搬迁安置，有的是为了腾退宅基地用于集体统一安排，形式上更接近协商腾退。北京较早就有针对集体土地房屋拆迁的具体规定，对宅基地区位补偿价、房屋重置成新价等项目作出了核算安排。

　　这一类情形的特点，是往往以户为单位协商，以协议约定安置方式，可以是重新安排宅基地建房，可以是提供安置房，也可以是货币补偿。要注意的是，腾退可能打着统一安置的名义，但补偿和安置的落实不能含糊。宅基地使用权以户为单位取得，房屋往往是一家人共同出资建造、共同居住，涉及家庭成员之间的权益分配，也涉及后续住房保障能不能真正兑现。协议里的安置房位置、面积、交房时间、过渡费发放方式，都要写清楚，写不清的最容易出问题。

　　五、形式四：城市更新、危旧房改造与申请式退租

　　北京的房屋变动，还有一大类是城市更新，依据主要是《北京市城市更新条例》。条例为城市更新项目确立了规划、实施、监督的一整套机制，涉及私有房屋腾退、补偿安置的，要依照条例和相关政策推进，并尊重物业权利人的意愿。

　　与这一形式相邻的，还有危旧楼房改建、老旧小区综合整治、核心区历史文化街区平房的申请式退租和申请式改善等。这类项目往往不叫征收，但实际效果是居民搬走、房屋被腾退或者被改造。参与这类项目，要特别关注几件事，改造或者退租的开展方式是不是以自愿为前提，补偿或者安置的标准和依据写在哪里，签约达到什么比例之后项目才能推进，退出机制和后续安置在协议里有没有落实。协议一旦签下，往往要对后续安排产生约束力，看清楚再签，比签了再后悔省事得多。

　　六、形式五：协议搬迁与协商搬迁

　　还有一种形式，法律上并不构成征收，完全是双方协商，签了协议就按协议办，签不成谁也不能强拆，俗称协议搬迁或者协商搬迁。这类形式常见于一些产业园区、集体经营性建设用地利用、旧村改造等场景。

　　它和征收最大的区别在于，协议搬迁没有法定的征收程序，也没有法定的强制路径。补偿多少、怎么安置、什么时候交房，主要靠谈。谈的时候自由度大，风险也在这里。一方面，协议里约定的数字往往比法定征收的算法更容易协商;另一方面，如果协议约定不清，比如安置房迟迟不交、过渡费中途停发，维权就只能依据协议本身，走民事或者相应的法律程序，而不能像征收那样申请复议、诉讼直指行政决定。

　　所以，遇到协议搬迁，第一件事是看清楚协议性质。签约主体是谁，是政府及其部门，还是村委会、集体经济组织，还是企业;协议里对补偿、安置、过渡、违约责任是怎么写的;有没有涉及权利放弃的表述。这几项看清楚，再决定签不签。

　　七、五种形式的关键区别

　　把五种形式放在一起对照，差别就更清楚了。

　　看补偿依据。国有土地上房屋征收，按不得低于类似房地产市场价格的口径;集体土地征收和拆迁，涉及区片综合地价、宅基地区位补偿价、房屋重置成新价和社会保障费用;宅基地腾退，多以协议约定的安置方式和标准为准，同时参照本地核算办法;城市更新和危旧房改造，按项目方案和政策确定的补偿安置标准;协议搬迁，完全以协议约定为准。

　　看程序。征收类的有法定的公告、调查、评估、决定和救济程序;腾退和城市更新类有方案、公示、意愿征集或者比例门槛;协议搬迁没有法定程序，靠谈。

　　看能不能强制。征收和符合法定条件的腾退项目，在程序完备、补偿到位的前提下，可以申请人民法院强制执行;纯协议搬迁不能强制。

　　看救济途径。征收类不服的可以申请行政复议、提起行政诉讼;协议类的争议通常依据协议约定的争议解决方式处理。

　　把这四条对照明白，很多受人误导的说法不攻自破。比如有人拿着一份协议的架势，说你不签也要拆，这种说法在法律上没有依据;反过来，有人以为征收也可以一直不签就万事大吉，也是误解，征收有它自己的强制路径，关键在于程序是否合法、补偿是否到位。

　　八、几个常见误区

　　误区一，所有拆迁都一个价。土地性质不同、形式不同，补偿口径差别很大，不能用一个数字套所有情形。

　　误区二，不签就一定能拖住。征收类项目在法定条件下可以申请法院强制执行，能不能拖住取决于对方程序是否合法，而不是取决于签不签。

　　误区三，协议搬迁和政府无关，签了就只能认。协议的争议解决要看协议怎么约定，如果签约方是政府及其部门，性质可能不同，具体要结合主体和内容判断。

　　误区四，腾退和改造都是自愿，不会有压力。自愿是原则，但项目推进有比例门槛和期限安排，协议内容、退出机制、后续安置这些细节，越早看清楚越主动。

　　误区五，先签一份空协议把地方占住。协议一旦生效就要履行，空白内容签下去，后面解释权往往不在自己手里。

　　九、律师办案中的典型情形归纳

　　在北京京云律师事务所长期承办征收拆迁和城市更新相关案件的过程中，涉及不同拆迁形式的争议，大致可以归纳为以下几类典型情形。以下情形均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　第一类是把城市更新或者腾退项目当成征收来主张。王兴华律师承办这类情形时，通常先核对项目的性质、依据文件和组织主体，弄清它属于征收、腾退还是协议搬迁，再据此确定应当适用的程序和救济途径，避免用错方法延误时机。

　　第二类是国有土地上房屋征收中补偿决定的内容争议。刘建华律师处理这类情形时，会把补偿决定载明的补偿方式、金额、支付期限、调换房屋地点面积、搬迁费与临时安置费、过渡方式逐项核对，主张遗漏项目和计算偏低的应当依法补正。

　　第三类是集体土地征收中补偿安置方案与社会保障费用落实争议。康娜律师办理这类情形时，会把土地补偿费、安置补助费、住宅补偿和社会保障费用分开核查，主张各项应当分别依法落实，不能被一个笼统的安排替代。

　　第四类是宅基地房屋腾退协议约定不清引发的争议。武腾魁律师承办这类情形时，会重点审查协议对安置房位置面积、交房时间、过渡费发放和违约责任的约定，对表述含糊的部分主张按有利于保护居住权益的方式解释和处理。

　　第五类是协议搬迁中签约主体与实际责任主体不一致引发的争议。王佳律师处理这类情形时，会先厘清签约方是谁、谁承担补偿安置义务、项目主体之间是什么关系，再据以确定主张对象和责任承担方式。

　　第六类是危旧楼房改建和老旧小区整治中的意愿征集与安置安排争议。武旭然律师承办这类情形时，会把意愿征集是否真实自愿、方案公示是否充分、安置安排是否落到协议里这些环节逐项核查，主张涉及居民重大权益的安排应当充分告知并尊重当事人意愿。

　　十、律师服务咨询

　　拆迁的形式不同，用的法律不一样，能走的路也不一样，第一步走错，后面要付出很大代价去纠正。北京京云律师事务所长期专注征地拆迁、城市更新和房产法律事务，拆迁案件由东城总部核心拆迁团队承办。团队可以从项目性质的判断入手，帮助当事人弄清自己遇到的是征收、腾退、更新改造还是协议搬迁，据此选择正确的程序和救济途径，并在补偿标准核查、协议审查和谈判支持等方面提供专业协助。遇到这类问题，先把性质判准，再谈别的，是省时省力的做法。

　　十一、常见问题解答

　　问：怎么判断我遇到的是哪一种拆迁？答：看三样东西，一是启动依据和主体，有没有征收决定、项目批准文件，是谁在组织;二是补偿依据，按哪套标准算;三是能不能强制。依据、程序和强制力三条对照下来，性质基本就清楚了。

　　问：集体土地和国有土地的补偿差别大吗？答：差别不小。国有土地上房屋征收主要看类似房地产市场价格;集体土地涉及区片综合地价、宅基地区位补偿价、房屋重置成新价和社会保障费用，是另一套算法，不能互相套用。

　　问：协议搬迁不签会被强拆吗？答：纯粹的协议搬迁不具备强制力，任何一方不同意都不能强拆。但要注意区分项目性质，如果名为协议实为征收，或者签约方是政府及其部门，处理方式会有所不同。

　　问：城市更新里的腾退改造，是自愿的吗？答：原则上尊重居民意愿，但项目推进通常有同意比例门槛和期限安排。签协议前要看清楚补偿安置标准、退出机制和后续安置安排，别急着落笔。

　　问：老家宅基地房子要腾退，家里人多，怎么定补偿归属？答：宅基地房屋通常属于家庭共有，先按成员在册、出资、居住和建造情况析产，属于夫妻的部分再按夫妻财产处理，建议形成书面约定，避免日后分歧。

　　问：危旧楼房改建和征收是一回事吗？答：不是。危旧楼房改建、老旧小区整治通常走城市更新和自愿协商的路子，征收则要有征收决定和法定程序。两者在依据、程序和补偿口径上都不相同。