拆迁房继承房产怎么规定的？顺序份额与登记规则全梳理

　　拆迁房能不能继承、按什么顺序继承、每个人分多少、什么时候能办到自己名下，这些问题看起来零散，其实都对应着《中华人民共和国民法典》里一条条明确的规定。把这些规定按体系串起来看，很多疑问不用问人也能自己找到答案。

　　这篇文章不做个案判断，只把与拆迁房继承有关的规定梳理一遍。先讲继承本身怎么规定的，再讲拆迁这种特殊情形下有哪些需要额外注意的地方，最后讲继承之后房产怎么登记、涉不涉及税费。放在手边对照自己家的情况，基本能看清所处的位置。

　　需要提醒的是，法律条文提供的是规则框架，落到具体的房子和补偿方案上，还要结合权属材料和补偿明细来判断，两者缺一不可。

　　一、继承这件事的规定从哪里来

　　继承的基本规则集中在《中华人民共和国民法典》第六编。该编开篇就明确，本编调整因继承产生的民事关系，国家保护自然人的继承权。这是整编的基调，也说明继承权是一项受法律保护的权利，并不会因为家里人口多、意见杂而被削弱。

　　继承之外，还要接着看物权编。房产属于不动产，房产的取得、变更和登记，适用物权编的规定;因继承取得物权什么时候生效、处分时需不需要先登记，都在这一部分。

　　再往外一层，是配套的登记和税费规定。房产继承办到名下这一步，涉及不动产登记的程序要求;权属转移过程中要不要缴税，也有专门的税法规定。这三块合起来，才构成完整的答案。

　　在适用顺序上，先看有没有遗赠扶养协议和遗嘱，有就按协议或者遗嘱办;没有，或者遗嘱只处分了一部分，剩余部分回到法定继承。这是贯穿始终的一条主线。

　　二、继承什么时候开始，继承的究竟是什么

　　第一千一百二十一条规定，继承从被继承人死亡时开始。这个时间点不是形式上的一个日期，它决定了哪些财产进入继承、哪些不进入。老人在世时已经确定的权益，属于他的财产;老人去世后才形成的权益，要看它的依据在哪一天形成。

　　同条还规定了数人在同一事件中死亡时的推定规则。相互有继承关系的几个人在同一事件中死亡，难以确定死亡时间的，推定没有继承人的人先死亡;都有继承人的，辈分不同的，推定长辈先死亡;辈分相同的，推定同时死亡，相互不发生继承。这条规则决定了谁继承谁、份额往哪边走。

　　继承的客体是什么，第一千一百二十二条讲得很清楚，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。放到拆迁上，就要落到具体形态，被继承人生前留下的可能是房屋所有权，可能是尚未交付的安置房对应的权益，也可能是一份补偿协议项下的权利，或者干脆就是一笔补偿款。

　　物权什么时候转过来，第二百三十条给了答案，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。也就是说，老人去世那一刻，继承人在法律上已经是相应财产的权利人，登记和交付只是把权利显现出来的环节。这一点直接关系到后文的登记规则，先记住这条，后面就顺了。

　　三、谁有资格继承，顺序是怎么规定的

　　继承权男女平等，是第一千一百二十六条写明的原则，女儿不因为出嫁而丧失继承权，这一条在处理老家房屋时尤其实用。

　　顺序的规定在第一千一百二十七条。遗产按照下列顺序继承，第一顺序是配偶、子女、父母;第二顺序是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承;没有第一顺序继承人继承的，才由第二顺序继承人继承。

　　同条对几个概念作了扩张解释，子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女;父母包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母;兄弟姐妹包括同父母的、同父异母或者同母异父的、养的以及有扶养关系的继兄弟姐妹。这意味着形成了收养或者扶养关系的，在继承地位上并不低于婚生子女。

　　丧偶儿媳、丧偶女婿也有一条专门规定。第一千一百二十九条明确，丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。判断的落脚点在是否尽了主要赡养义务，长期共同生活、承担主要照料的一方更容易被认定。

　　四、份额是怎么规定的

　　份额的基本规则在第一千一百三十条。同一顺序继承人继承遗产的份额一般均等;对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时应当予以照顾;对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配时可以多分;有扶养能力和有扶养条件却不尽扶养义务的，应当不分或者少分;继承人协商同意的，也可以不均等。

　　继承人以外的人也可以分得适当遗产。第一千一百三十一条规定，对继承人以外的依靠被继承人扶养的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给适当的遗产。这一条照顾到了很多没有法定继承身份、却实实在在付出过的情形。

　　财产本身不适合分割时怎么办，第一千一百五十六条给了办法。遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用;不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。安置房的面积指标通常不能拆分，几名继承人都主张权利时，折价补偿或者约定按份共有是可行的出口。

　　在程序上，第一千一百三十二条倡导继承人本着互谅互让、和睦团结的精神协商处理，分割的时间、办法和份额由继承人协商确定;协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。

　　五、遗嘱、遗赠和遗赠扶养协议是怎么规定的

　　第一千一百二十三条规定了处理的先后顺序，有遗赠扶养协议的按协议办，有遗嘱的按遗嘱继承或者遗赠办，两者都没有或者遗嘱未处分的部分，按法定继承办。所以拿到家里的事情，第一步就是找协议和遗嘱，把顺序摆正。

　　《中华人民共和国民法典》规定了六种遗嘱形式。自书遗嘱要由遗嘱人亲笔书写、签名，注明年月日。代书遗嘱要有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年月日。打印遗嘱要有两个以上见证人在场见证，遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年月日。以录音录像形式立的遗嘱，要有两个以上见证人在场见证，遗嘱人和见证人应当在录音录像中记录姓名或者肖像，以及年月日。危急情况下的口头遗嘱同样要有两个以上见证人在场见证，危急情况消除后遗嘱人能够以书面或者录音录像形式立遗嘱的，口头遗嘱失效。公证遗嘱由遗嘱人经公证机构办理。

　　见证人不是随便找的。依照第一千一百四十条，无民事行为能力人、限制民事行为能力人以及其他不具有见证能力的人，继承人、受遗赠人，与继承人、受遗赠人有利害关系的人，都不能作为遗嘱见证人。让家里子女当见证人，看着方便，实际上无效。

　　如果老人前后立了几份遗嘱，依照第一千一百四十二条，立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。另外，第一千一百四十一条要求遗嘱应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额，这部分不能被遗嘱剥夺。

　　六、代位继承和转继承分别是怎么规定的

　　这两种情形在拆迁继承里出现频率不低，区别在于去世的先后。

　　第一千一百二十八条规定的是代位继承，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。子女先走、老人后走，孙辈就站到自己父母的位置上主张份额。

　　第一千一百五十二条规定的是转继承，继承开始后，继承人于遗产分割前死亡，并没有放弃继承的，该继承人应当继承的遗产份额转给其自己的继承人，但是遗嘱另有安排的除外。老人先走、某个子女在遗产还没分开时就去世，这位子女本应得到的份额，转由他自己的继承人取得。

　　两条规则的走向不同，处理时先要弄清谁先走的，再往下推。

　　七、法律对几种特殊情形还作了规定

　　丧失继承权与宽恕，规定在第一千一百二十五条。故意杀害被继承人、为争夺遗产杀害其他继承人、遗弃或者虐待被继承人情节严重、伪造篡改隐匿销毁遗嘱情节严重、以欺诈胁迫手段妨碍被继承人设立变更撤回遗嘱情节严重的，丧失继承权。属于后三种情形，确有悔改表现且被继承人表示宽恕，或者事后在遗嘱中将其列为继承人的，不丧失继承权。

　　胎儿的份额受保护。依照第一千一百五十五条，遗产分割时应当保留胎儿的继承份额;胎儿娩出时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。

　　无人继承又无人受遗赠的遗产，依照第一千一百六十条，归国家所有，用于公益事业;死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。这一条在农村安置房的处理上偶尔会被用到。

　　债务与税款怎么承接，要看第一千一百六十一条和第一千一百六十三条。继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，超过部分，继承人自愿偿还的不在此限;放弃继承的，可以不负清偿责任。既有法定继承又有遗嘱继承、遗赠的，先由法定继承人清偿;超过法定继承遗产实际价值的部分，由遗嘱继承人和受遗赠人按比例以所得遗产清偿。

　　八、拆迁这种情形有什么特别规定

　　拆迁本身并不创设新的继承规则，但它会把一笔补偿拆成好几项，每一项的归属并不相同，这一点需要额外留意。

　　冲着房屋给的补偿属于对物的对价。房屋价值补偿、装修和附属物的补偿，随房屋权属走，属于被继承人的就进入遗产。冲着人给的补偿，例如搬迁费、临时安置费，是对实际搬迁和过渡居住人员的补偿，一般不作为遗产，归相应成员。签约奖励与签约行为挂钩，按人口计算的安置面积或者安置补助带有身份属性，停产停业损失归实际经营者。

　　判断的抓手是补偿方案和补偿明细。方案里通常写明每一项的补偿对象和计算方法，对着方案逐项对号入座，比笼统地按人头平均要准确得多。

　　房屋与地的关系也要分清。城市房屋拆迁涉及的是房屋所有权和相应土地使用权，农村宅基地房屋涉及的是房屋所有权与宅基地使用权，两者在补偿构成和继承处理上并不完全一样。无证房屋还要先解决合法性认定的问题，判断依据是建房当时的审批情况和政策要求，而不是只看有没有证。

　　安置房尚未办证或者尚未交付的，家人可以先就权益份额达成书面约定，把将来办证的配合义务写清楚。等到可以办理登记时，再按约定执行，避免一拖几年、情况发生变化。

　　九、继承之后的登记与税费是怎么规定的

　　登记的程序方面，依照不动产登记的一般规则，因继承取得不动产权利申请登记的，可以由当事人单方申请，不必像买卖那样必须双方共同到场。办理时需要提交继承相关的材料，通常包括被继承人的死亡证明、亲属关系材料、遗嘱或者继承人之间达成的协议等。

　　登记和物权效力的关系，要看第二百零九条和第二百三十二条。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，法律另有规定的除外;处分依照法律规定需要办理登记的不动产物权，未经登记不发生物权效力。因继承取得物权自继承开始时生效，解决的是权利归属问题;要想处分这份房产，仍然要先完成登记。两层意思不要混。

　　税费方面，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，依照契税法的规定免征契税，这是继承与买卖在成本上最明显的差别。继承取得的房屋，在权属转移环节通常也不涉及个人所得税。至于将来再次转让，涉及的税种和计算方式又有不同，届时要按当时的政策核算。

　　实践中容易忽略的是，一些安置房或者保障性住房在性质上存在一定限制，取得权属后能否上市交易、什么时候能交易，往往另有约束。这一点要看房屋的性质和当地的规定，不宜想当然。

　　十、办案实践中的典型情形归纳

　　北京京云律师事务所建所以来承办了大量拆迁相关案件。以下情形均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　郭子僮律师经办的一类情形中，补偿款以一笔总数发放，家里人对整笔款项的性质看法不同。律师逐项核对补偿方案，把针对房屋价值的补偿与针对人员的搬迁费、临时安置费区分开来，使遗产范围的划定更贴近补偿的实际指向。

　　李灵珂律师经办的情形中，房屋多年没有办理产权证，亲属据此否认其属于老人的合法财产。律师从当年的建房审批和长期居住的事实入手梳理材料，就合法性的判断依据作出说明，支持了纳入遗产范围的主张。

　　康娜律师经办的情形中，老人先于其父母去世，家庭在代位继承与转继承之间产生混淆。律师按去世的先后顺序梳理关系，说明应当适用的规则，把各方的位置摆清楚，减少了后续争议。

　　武旭然律师经办的情形中，继承人人数较多、意见不一，办理登记迟迟无法推进。律师协助推选遗产管理人统一对接，并把债务清偿与剩余财产的分配一并作出安排，使手续得以继续往前推进。

　　十一、律师服务咨询

　　继承的规则本身是成体系的，难的是把规则准确套到自己家的那套房、那笔款上。补偿项目怎么分性质、遗嘱是否站得住、份额该怎么算、登记材料缺哪一样，这些问题越早弄清楚，越不容易走弯路。北京京云律师事务所的拆迁案件由东城总部核心拆迁团队承办，团队长期办理北京本地的征收拆迁业务，可以协助梳理继承顺序与份额、判断遗嘱效力、核对补偿明细的性质归属，并代理继承纠纷的协商、调解与诉讼。建议在签订补偿协议或者着手办理继承登记之前先行咨询。

　　十二、常见问题解答

　　问：父母留下的安置房还没办证，能先继承吗？答：可以。继承从被继承人死亡时即已开始，未办证不影响权利归属。家人可以先就份额达成书面约定，等具备条件时再办理登记。

　　问：继承房产要不要交契税？答：法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，依照契税法的规定免征契税。将来对外转让时涉及的其他税种，按转让当时的政策核算。

　　问：女儿出嫁了，还能继承父母的拆迁房吗？答：能。继承权男女平等，不因出嫁而丧失。实践中需要留意的是安置人口认定标准与继承份额是两回事，不要混为一谈。

　　问：孙辈什么情况下可以代替父母继承？答：被继承人的子女先于被继承人死亡的，由其直系晚辈血亲代位继承。若老人先去世、子女后去世，则是转继承，适用另一条规则。

　　问：遗嘱把房子留给一个子女，其他人还能分吗？答：遗嘱处分的部分按遗嘱办;遗嘱未处分的部分按法定继承办。此外，遗嘱应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要份额。

　　问：家里没人愿意办手续，房子一直挂着会怎样？答：权利义务长期悬置，可能影响安置房的选择、签约和过渡费的领取。建议尽早协商或者通过诉讼确认份额，避免错过时限。