房子未经同意被拆怎么办？确认违法与行政赔偿全流程

　　房子在没有经过自己同意的情况下被推倒，是拆迁纠纷中最让人难以接受的一种情形。很多人第一反应是四处找人评理，但真正能解决问题的是按法律规定的路径一步步走。在动手之前，先把最容易被忽略的前提讲清楚：拆除房屋在法律上不是一个简单的动作，它需要同时具备两样东西，一是有合法的依据，二是有完整的程序。少了任何一样，拆除行为就可能被认定为违法，而违法拆除是有明确救济渠道的。

　　一、合法的强制拆除只有一条路径

　　在国有土地上，法条规定的路径非常清楚。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照条例规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。这一条规定的是，协商不成时，政府不是直接动手拆，而是先作出一份书面的补偿决定并公告。

　　第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁;任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁;禁止建设单位参与搬迁活动。这一条划定的是底线，补偿没有到位就不能要求搬迁，更不能用断水断电这类手段逼迁。

　　第二十八条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行;强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。把这三条连起来看，合法的强制搬迁就是三步：先作出补偿决定，等被征收人的法定期限届满，政府再向人民法院申请强制执行，由法院审查后决定是否准许。缺少其中任何一步，拆除就失去了合法基础。

　　如果被拆的是违法建筑，程序同样不能省。行政强制法第四十四条规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除;当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。行政强制法第三十五条、第三十七条还要求，作出强制执行决定前应当事先书面催告当事人履行义务，听取当事人的陈述和申辩，再作出书面的强制执行决定。

　　最高人民法院关于正确确定强制拆除行政诉讼案件被告及起诉期限的批复，把合法强制拆除的基本程序要求归纳为几项：行政机关作出强制拆除决定前，应当事先催告当事人履行义务，依法保障当事人陈述、申辩等权利;应当以书面形式作出强制拆除决定，并载明强制执行的方式和时间、申请行政复议或者提起行政诉讼的期限、作出行政行为的行政机关名称、印章和日期等事项;应当依法送达催告书、强制拆除决定书等文书;强制拆除时，行政执法人员应当表明身份，明确告知执法主体。这几项可以直接当成一份对照清单来用。

　　二、未经同意拆房的几种常见形态

　　实践中未经同意就拆房的情形，大体有以下几种。第一种是没有作出任何补偿决定，直接把房子推了，程序上完全缺失，最容易在诉讼中被确认违法。第二种是作出了补偿决定，但没有等法定期限届满，也没有申请人民法院强制执行，自己组织人员拆除，属于越过法定环节。第三种是以拆除违法建筑的名义拆除合法房屋，这种情形要回到建设行为和认定程序上审查，未经法定的调查、认定和处理程序，不能直接认定违建。第四种是所谓的误拆，把不属于拆除范围的房屋一并推倒。第五种是实施主体不明，现场只有围挡、机械和不明身份的人员，事后没有人承认。

　　这几种形态的救济方式略有差别。其中第三种要同时审查两个问题，一是房屋是否真属于违法建筑，二是拆除程序是否合法。有时房屋确实存在手续不全的情况，但拆除程序严重违法，这时从程序缺失入手同样可以主张拆除行为违法。

　　三、拆后第一时间要做的几件事

　　房屋一旦被拆，现场证据最容易丢失，所以第一时间的动作非常关键。第一是报警并索取报警记录。报警的目的不是指望当场阻止，而是留下官方记录，这份记录可以用来证明拆除确实发生以及现场有谁在场。第二是拍摄现场照片和视频，重点记录制服、车辆号牌、机械标识、现场指挥人员等能够指向具体单位的信息。第三是保存房屋权属材料，包括产权证、土地使用证、建房审批手续、历次缴费凭证。第四是保存与征收有关的文件，包括征收公告、补偿方案、评估报告、限期拆除通知。第五是向有关部门申请政府信息公开，要求公开拆除所依据的决定、审批材料和实施主体信息，答复本身可能就是后续锁定责任主体的重要线索。第六是对事后补签的文件保持审慎，签字之前先看清楚内容再决定。

　　四、三条救济线怎么选

　　第一条线是确认违法之诉。房屋被拆后，可以向人民法院提起行政诉讼，请求确认拆除行为违法。行政诉讼法第四十六条规定，直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。关于这个期限的起算，最高人民法院的批复作了明确：六个月的起诉期限与行政诉讼法司法解释规定的一年起诉期限，应当从知道或者应当知道行政行为内容且知道或者应当知道该行为实施主体之日起计算。也就是说，知道房子被拆与知道是谁拆的，是两个不同的时间点，期限从两者都具备时才开始计算。批复还规定，被告主张原告已经超过法定起诉期限的，应当承担举证责任。这一条对主体不明的情形尤其重要。

　　第二条线是行政赔偿。国家赔偿法第二条规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有该法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照该法取得国家赔偿的权利;第四条把造成财产损害的其他违法行为列入赔偿范围。第三十九条规定，请求国家赔偿的时效为两年，自知道或者应当知道国家机关及其工作人员行使职权时的行为侵犯其人身权、财产权之日起计算。程序上，向赔偿义务机关提出赔偿申请后，依第十三条规定，赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内作出是否赔偿的决定;依第十四条规定，赔偿义务机关在规定期限内未作出是否赔偿的决定，赔偿请求人可以自期限届满之日起三个月内向人民法院提起诉讼，对赔偿的方式、项目、数额有异议或者赔偿义务机关作出不予赔偿决定的，可以自作出决定之日起三个月内提起诉讼。

　　第三条线是民事侵权。如果拆房行为是由不具备行政职权的主体，比如建设单位或者自然人实施的，权利人可以依照民法典第二百三十八条，主张侵害物权造成损害的赔偿。这一条线针对的是平等主体之间的侵权。

　　三条线之间不是只能选一条，关键在于先判断实施主体是谁、属于行政行为还是民事行为，再选择对应的路径。为了避免赔偿数额的争议陷入被动，实践中较为稳妥的做法是，先通过诉讼确认拆除行为违法，再就赔偿单独提出主张。

　　五、赔偿范围包括哪些

　　赔偿范围是当事人最关心的问题。综合现行规定，赔偿通常包括以下几项。第一是房屋价值损失。依国家赔偿法第三十六条第八项，对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿;房屋已经无法恢复原状的，通常按照损害发生时的市场价格计算。第二是屋内物品损失。由于拆除方的原因导致当事人无法就屋内物品举证的，由拆除方承担举证责任，这是行政诉讼法第三十八条第二款的明确规定。第三是搬迁费和临时安置费，属于因拆除产生的必要支出。第四是装修和附属物的损失。第五是停产停业损失，适用于用于经营的房屋。第六是利息损失。

　　把这几项和依法征收应当获得的补偿项目对照一下，可以更清楚地看出什么被漏掉了。很多人只盯着房屋价值一项，忽略了搬迁、过渡、装修、经营这些同样有依据的项目。

　　六、赔偿不低于补偿这条原则

　　违法拆除的赔偿和依法征收的补偿，标准不是一回事，但有一个明确的兜底规则。《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十七条规定，违法行政行为造成公民、法人或者其他组织财产损害，不能返还财产或者恢复原状的，按照损害发生时该财产的市场价格计算损失;市场价格无法确定，或者该价格不足以弥补损失的，可以采用其他合理方式计算;违法征收征用土地、房屋，人民法院判决给予被征收人的行政赔偿，不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益。这条规则的含义是，赔偿的下限是依法征收本应获得的安置补偿权益。同一规定第三十一条还明确，无法返还财产或者恢复原状的，判决被告限期支付赔偿金和相应的利息损失。两条合起来看，说明违法拆除不但要赔足，还要把资金占用期间产生的利息一并考量。

　　七、举证责任怎么分配

　　行政赔偿案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据;因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。这条规则对拆除方是有压力的：如果拆除时没有制作物品清单、没有全程录音录像，那么屋内物品的损失就应当由拆除方承担举证不利的后果。

　　反过来，当事人自己也要尽力保留证据。即使只是现场照片、邻居证言、购物凭证，也比完全没有要好。证据的作用不只是证明损失存在，也是在为后续协商争取主动。

　　八、几个容易判断错的误区

　　第一个误区，以为房子已经被拆了就没有办法了。拆除行为是客观事实，不会因为房子没了就无法主张权利，关键是把确认违法和赔偿两个环节走完。

　　第二个误区，以为房子被拆就一定只能拿到很低的赔偿。按照规定，违法征收的赔偿不得少于依法应得的安置补偿权益，并不是按残值随意估算。

　　第三个误区，以为自己没有签字就等于程序可以不进行。恰恰相反，未经同意并不免除对方作出补偿决定、申请法院执行等法定义务。

　　第四个误区，以为不知道是谁拆的就不能起诉。依最高人民法院的批复，实施主体不明确的，可以以现有证据初步证明实施强制拆除行为的行政机关为被告，法院在审理中认为被告不适格且能确定适格被告的，会告知变更。

　　第五个误区，以为时效一律是两年而不看具体类型。确认违法的起诉期限、申请赔偿的时效、对赔偿决定不服的起诉期限，三者并不相同，需要分别把握。

　　九、律师办案典型情形归纳

　　以下情形系北京京云律师事务所从建所以来办案实践中的典型情形归纳，案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　王兴华律师经办的一类情形中，当事人的房屋在协商未果后被直接拆除，现场没有任何书面决定。办案中先通过报警记录和现场取证固定拆除事实，再依最高人民法院批复关于起诉期限从知道实施主体之日起算的规则，明确了起诉的时间基准，随后提起诉讼请求确认拆除行为违法。

　　郭子僮律师经办的一类情形中，拆除方以拆除违法建筑为名拆除房屋，但没有经过调查、认定和处理程序。办案中把审查分成两个层次，一是房屋是否真属于违法建筑，二是拆除是否履行了公告、催告、听取陈述申辩等程序，最终从程序缺失的角度主张拆除行为违法。

　　武旭然律师经办的一类情形中，当事人主张屋内物品损失，但拆除方没有制作物品清单，也没有录音录像。办案中援引行政赔偿案件举证责任的规定，主张因拆除方的行为导致当事人无法举证的，应当由拆除方承担举证责任，从而把物品损失的举证压力转移到对方。

　　邢语政律师经办的一类情形中，赔偿义务机关给出的赔偿数额明显低于依法征收可以获得的补偿。办案中依行政赔偿司法解释第二十七条关于赔偿不得少于依法应得安置补偿权益的规则，主张按照征收补偿方案重新核算，并一并主张资金占用期间的利息损失。

　　十、律师服务咨询

　　房屋被未经同意拆除之后，维权要同时处理确认违法、赔偿数额和期限三个问题，任何一个环节判断偏差，都可能影响最终结果。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队可以为当事人提供拆除行为的违法性分析、被告主体和实施主体的确定、报警与取证的操作指导、政府信息公开申请、确认违法之诉与行政赔偿的提起、赔偿项目的核算和利息主张等服务。拆迁案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办。

　　十一、常见问题解答

　　问：房子被拆了，第一步应该做什么？答：先固定证据。立即报警并索取报警记录，对现场拍照录像，保存好房屋权属材料和征收相关文件，同时可以向有关部门申请政府信息公开，查明拆除所依据的决定和实施主体。

　　问：不知道是谁拆的，还能起诉吗？答：可以。依最高人民法院关于正确确定强制拆除行政诉讼案件被告及起诉期限的批复，未收到强制拆除决定书、实施主体不明确的，可以以现有证据初步证明实施强制拆除行为的行政机关为被告，法院在审理中认为被告不适格且能确定适格被告的，会告知变更。

　　问：起诉期限从什么时候开始算？答：依前述批复，六个月起诉期限与一年起诉期限，应当从知道或者应当知道行政行为内容且知道或者应当知道该行为实施主体之日起计算，被告主张已经超过起诉期限的，由被告承担举证责任。

　　问：赔偿和补偿是什么关系？答：违法拆除产生的赔偿，与依法征收应当获得的补偿，标准上并不完全相同，但依行政赔偿司法解释第二十七条，违法征收房屋的行政赔偿不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益，这是赔偿的底限。

　　问：屋内物品的损失由谁举证？答：依行政诉讼法第三十八条第二款，在行政赔偿案件中原告应当对损害提供证据，但因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。拆除方没有制作物品清单、没有录音录像的，要承担相应的举证不利后果。

　　问：确认违法和申请赔偿可以一起提吗？答：可以，也可以分开处理。实践中较为稳妥的做法是先请求确认拆除行为违法，再单独就赔偿提出主张，这样赔偿项目和数额的争议可以在违法性确定之后集中解决。