北京房屋拆迁评估要注意什么？从时点到异议全流程要点解析

　　房屋价值评估，是征收补偿里最核心的一个环节。补偿清单中最大的一笔钱就是房屋价值补偿，而这一笔钱由评估报告确定。评估环节做得扎实不扎实，直接决定补偿数额是否公道。很多当事人拿到分户评估报告之后才发现问题，但那时已临近签约，能改动的空间很小。真正有效的做法，是在评估的每一个环节就及时介入。本文按照评估推进的先后顺序，把几个关键节点的注意事项逐一讲清。

　　一、先明白评估在补偿中的位置

　　依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格;被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。这一条确立了两件事，一是价格不得低于市场价这条底线，二是房屋价值要通过评估来确定。看懂评估流程，就等于抓住了补偿数额的源头。

　　二、时点要看准，基准是征收决定公告之日

　　依《国有土地上房屋征收评估办法》第十条，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日;用于产权调换房屋的价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。这个时点非常关键。房地产市场有涨有跌，如果评估时点被错误地放到签约日、搬迁日或者更晚，价格就会出现偏差。核对评估报告时，第一件事就是看它写明的评估时点是不是征收决定公告之日。

　　三、评估机构怎么选，程序要合法

　　依征收条例第二十条，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。评估办法第四条进一步明确，评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

　　评估办法第三条还规定，房地产价格评估机构、房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展工作，与房屋征收当事人有利害关系的应当回避，任何单位和个人不得干预评估和鉴定活动。如果发现评估机构的产生程序存在问题，或者评估人员与征收方存在利害关系，都可以作为异议的理由提出。

　　四、评估对象要全面，既不遗漏也不虚构

　　依评估办法第九条，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象，评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构;房屋征收部门应当向评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况;调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;两者记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。这两句话告诉当事人两件事，一是记载不一致时要留意以哪一份为准，二是有没有合法手续并不由评估机构自己说了算，未经登记建筑的认定处理结果才是评估依据。

　　调查结果公布之后，一定要认真核对，看有没有少算的房屋、少记的附属面积、记错的用途。这个环节发现的问题，改起来比事后容易得多。

　　五、实地查勘要在场，记录要认真核对

　　依评估办法第十二条，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录。实地查勘是评估的事实基础，房屋的结构、成新、装修、附属设施，都是在查勘环节固定下来的。

　　被征收人应当积极配合，并在估价师查勘时当面核对各项内容，包括建筑面积、结构类型、建成年代、装修情况、附属设施和院落占地。依该办法的规定，实地查勘记录应当经房屋征收部门、被征收人和估价师签字或者盖章确认。签字之前务必看清楚，因为查勘记录一旦确认，事后主张记录有误，难度会明显加大。

　　六、评估方法和评估内容要看懂

　　评估方法是决定价格高低的关键。依评估办法第十三条，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估;被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。如果房屋有明显的收益能力，评估却只用了成本法按重置成本折算，就值得提出商榷。

　　评估内容要全面。依评估办法第十四条第一款，评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响价值的因素。第十四条第二款还规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。也就是说，装修、设备物资搬迁、停产停业损失这几项，本身就是应当单列协商或者评估的，不能被一句不单独立项就带过去。

　　七、房地合一，土地价值别漏在门外

　　依评估办法第十一条，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权，在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所说的不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

　　这一条在实务中通常被概括为房地合一，意思是土地的价值通过房屋价值评估一并体现，不会另立一个土地补偿的名目，但土地的价值一定要算进去。核对评估报告时，要确认评估范围覆盖了房屋及其占用范围内的土地使用权，而不是只算了建筑物。

　　八、公示要参加，分户评估报告要拿全

　　依评估办法第十六条，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值;房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示;公示期间，估价师应当对分户的初步评估结果进行现场说明解释，存在错误的，评估机构应当修正。这是纠错的第一道窗口，公示期间的说明解释机会一定要用上。

　　依评估办法第十七条，分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告;整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。当事人有权取得分户评估报告，也有权核对签字和盖章是否齐备，报告上没有注册估价师亲笔签字的，本身就存在瑕疵。

　　九、有异议怎么走，程序不要错过

　　第一道，有疑问的。依评估办法第十九条，被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

　　第二道，对结果有异议的。依评估办法第二十条，应当自收到评估报告之日起十日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，并提交书面复核评估申请，指出评估报告存在的问题。注意是收到评估报告之日起十日内，逾期就可能失去这道程序。

　　第三道，复核。依评估办法第二十一条，原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起十日内对评估结果进行复核;复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

　　第四道，鉴定。依评估办法第二十二条，对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定;依第二十五条，评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起十日内，对评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

　　第五道，对补偿仍有异议的。依评估办法第二十二条，按照征收条例第二十六条规定处理，也就是由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　十、两个容易被忽略的要点

　　一是配合义务。依评估办法第二十八条，在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。这一点实际影响不小，当事人如果不配合查勘、不提供权属和装修材料，报告里就会留下相应记载，后续主张反而被动。

　　二是用于产权调换的房屋价格也要核对。依评估办法的相关规定，除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。选择产权调换的当事人，除了关心自己的房屋评估多少，还要关心调换的房屋评估多少，因为差价就在这两个数之间结算。

　　十一、按流程走的八个核对点

　　第一个核对点，评估报告写明的评估时点是否为征收决定公告之日。第二个核对点，评估机构的产生是否符合协商选定或者投票、随机确定的程序，估价师有无应回避情形。第三个核对点，评估对象是否全面，有无遗漏的房屋、附属物或者占地面积。第四个核对点，实地查勘记录记载的结构、面积、成新、装修与附属设施是否与实际相符。

　　第五个核对点，评估方法选用是否与房屋的实际状况和收益能力相称。第六个核对点，评估内容是否覆盖区位、用途、结构、新旧、面积、占地和土地使用权，装修、设备物资搬迁、停产停业损失是否单列。第七个核对点，分户评估报告是否已经收到，注册估价师的签字和评估机构的盖章是否齐备。第八个核对点，如有异议，是否在收到评估报告之日起十日内提出了书面复核申请。

　　十二、律师办案典型情形归纳

　　房屋拆迁评估牵涉时点、程序、方法、参数和异议期限多个环节，环环相扣，一处疏忽就可能影响最终的补偿数额。以下归纳几类办案实践中的典型情形，案情均已作脱敏处理，仅用于说明法律适用，不指向任何具体个案。

　　王兴华律师经办的一类情形中，评估报告采用的评估时点晚于征收决定公告之日。办案中依评估办法第十条的规定提出复核，主张时点应当锁定在公告之日，并通过复核程序推动对价值重新测算，把时点这条基础打牢。

　　刘建华律师经办的一类情形中，当事人未在规定期限内收到分户评估报告，公示环节也没有参加。办案中依评估办法第十六条、第十七条主张程序不规范，要求补正公示和转交报告，并据此重新起算异议期限，避免当事人因程序疏漏而丧失救济机会。

　　康娜律师经办的一类情形中，营业用房的评估只用了一种方法，未考虑其稳定的租金收益。办案中依评估办法第十三条关于有经济收益的应当选用收益法评估的规定，主张补充选用收益法，让评估结果更充分地反映房屋的实际价值。

　　李灵珂律师经办的一类情形中，当事人在实地查勘记录上签字之后，才提出附属用房和院落占地被漏记。办案中说明查勘记录的签署确认对事实认定的影响，转而从调查结果公布、附属物归属等角度组织材料，尽量还原被遗漏部分的证据，把能够主张的部分争取回来。

　　武旭然律师经办的一类情形中，当事人对复核结果仍有异议，但已经超过十日未申请鉴定。办案中及时说明期限已过，改为在补偿决定环节通过行政复议和行政诉讼继续主张，把争议点完整保留下来，避免因为程序错过而彻底失去争辩空间。

　　十三、律师服务咨询

　　房屋拆迁评估环节，难点集中在三处，一是评估时点、机构选定、调查公布等程序是否规范，二是评估方法选用和评估内容是否全面反映了房屋的真实价值，三是复核、鉴定与复议诉讼的程序期限如何衔接。北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队可以在评估资料的梳理、实地查勘的核对、评估报告的逐项审核、复核评估与专家鉴定申请的起草、与征收部门的协商谈判，以及行政复议、行政诉讼的代理等方面提供服务。拆迁案件由北京京云律师事务所东城总部核心拆迁团队承办。具体的评估问题，还要结合评估报告和本项目补偿方案逐项核对。

　　十四、常见问题解答

　　问：评估报告上的价格明显偏低，能直接要求换一家重新评估吗？答：要按法定程序走。对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内向原评估机构申请复核评估，由原机构进行复核;对复核结果仍有异议的，再自收到复核结果之日起十日内向评估专家委员会申请鉴定。直接要求换机构重评，并不符合现行程序。

　　问：被征收人可以自己选评估机构吗？答：可以参与选定。依征收条例第二十条和评估办法第四条，评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

　　问：评估时点为什么这么重要？答：因为房价随市场波动，评估时点直接决定按哪个时间点的价格水平计算。依评估办法第十条，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，时点写错了，价格就可能失真。

　　问：评估报告里没有写装修和附属设施，正常吗？答：不正常。依评估办法第十四条第二款，室内装饰装修价值、机器设备物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿，应当由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托评估确定，属于应当单列处理的内容。

　　问：实地查勘时我可以提出意见吗？答：应当提出。实地查勘记录由房屋征收部门、被征收人和估价师签字或者盖章确认，记录内容直接构成评估的事实基础。查勘时当面核对面积、结构、成新和附属设施，发现问题当场提出，比事后主张更正稳妥得多。

　　问：评估鉴定和打官司是一回事吗？答：不是。评估鉴定是专业技术问题的审查，由评估专家委员会出具书面鉴定意见;对补偿本身有异议的，则要走行政复议或者行政诉讼。评估办法第二十二条明确，对复核结果有异议可以先申请鉴定，对补偿仍有异议的，按征收条例第二十六条规定处理。