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在租赁土地上建房,遇见房屋拆迁应该怎么补偿?

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京云律师事务所

2019-10-09

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【摘要】在农村,出让土地比较常见,而相关当事人由于法律素养不高,往往不会在合同中约定自建房屋归属以及相关拆迁条款。那么在这种情况下,产生争议就不可避免了

在实践中,很多人由于经营或居住的需要而租赁他人土地,在租赁期间不可避免的需要自建、改建或扩建相关建筑物。这种情形屡见不鲜,在平时由于双方有租赁合同的约束不致于产生纠纷,而一旦遇见拆迁就出问题了。由于存在拆迁利益的争夺,双方协商不下诉至法院的情况日益增多。那么在这种情形下该如何分配拆迁利益呢?下面就实践中常出现的几种情形进行释明。

一、土地租赁合同无效,如何补偿?

在市场经济中,由于民事主体急于需要土地建厂经营的状况。经常会疏忽法律的相关规定而导致双方签订的《土地租赁合同》无效的情形。即使在这种状况下,在租赁土地建房的行为在遇见拆迁时也并不是完全没有补偿的,比如下面这个案例。

杨彦仁于2012年12月13日与隆阳区永昌街道廖官社区上营村四组签订《土地租赁合同》,双方约定上营村四组将其位于隆阳区永昌街道办事处廖官社区上营村四组的公房(含彩钢瓦6格,院场一块,围墙及大门)以租赁方式出租给杨彦仁办机械加工厂。后杨彦仁在该土地建房办厂,2013年自建一些建筑物并花费工程款93127元。

2017年4月5日上营村四组小组长聂满与隆阳区永昌街道办事处签订《保山中心城市好人家国际广场东土地收储房屋征收补偿协议》并领取了补偿款,后杨彦仁诉至法院要求分割拆迁利益。

法院判决:1.双方签订的《土地租赁合同》无效。2.由隆阳区永昌街道廖官社区上营村四组支付杨彦仁自建建筑物补偿款68293元,搬家费13810.60元,合计82103.60元。

评析:由于双方签订的《土地租赁合同》约定所租用的土地用于办机械加工厂,属于非农业建设。违反了《土地管理法》第四十三条的规定,因此《土地租赁合同》被判无效。

合同无效后,根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。”在本案中,杨彦仁在租赁土地上自建房屋并花费了93127元,已在土地征收时被拆除并由上营村四组获得相应补偿,因此上营村四组应对杨彦仁进行折价补偿,折价补偿额为68293元=93127元÷15年×11年。

租聘土地<a href=https://www.jingyunlvshi.com/remove/House/ target=_blank class=infotextkey>房屋拆迁</a>

二、土地租赁合同有效且双方有约定,如何补偿?

为了避免纠纷,双方往往会在土地租赁合同中约定关于自建房屋归属及相关的拆迁条款。在这种情况下,发生纠纷往往比较容易解决,比如下面这个案例。

2004年,李亚春与昆明公路管理段签订租赁协议,约定昆明公路管理段将其所有的厂口乡鲁子沟农场租赁给李亚春使用,租期20年,自2005年1月1日至2024年12月31日,双方对租金等事项进行了约定。2008年9月13日,李亚春与杨小东签订土地承包有期使用合同,约定李亚春将鲁子沟农场出租给杨小东建盖养猪场,承包期为15年,自2008年10月1日至2023年10月1日。在该合同第五条,双方约定如遇场地被国家征用,地价补偿费归土地所有权人,房价补偿费及养殖费用归乙方(杨小东)所有,甲方(李亚春)不得介入赔偿费的分配,在本合同有效使用期限内,乙方(杨小东)有权转租给别人继续从事养殖业。2010年该地划入拆迁范围,关于补偿款的分配双方发生争议诉至法院。

法院判决:1.确认现由杨小东依据《土地承包有期使用合同》租赁并使用的土地上建盖的房屋因政府拆迁而获得的补偿费全部由杨小东享有;2.本案的诉讼费用由李亚春承担。

评析:“契约必须严守”是罗马法的一项基本原则,它是形成商业文明的基础。因此在法治社会,只要双方当事人的约定不违背法律的禁止性规定、社会公共道德和公共利益,那么这个约定就是有效并受到保护的。

在本案中,双方的约定没有违背法律的禁止性规定,那么在合同有效的情况下,法院支持守约方的诉讼请求也是必然的了。

三、合同有效但双方无约定,如何补偿?

在农村,出让土地比较常见,而相关当事人由于法律素养不高,往往不会在合同中约定自建房屋归属以及相关拆迁条款。那么在这种情况下,产生争议就不可避免了,来看看下面这个案例。

邬莉友与邬温胜是同胞亲姐弟关系,2008年2月3日,邬莉友与邬温胜签订书面的《自留地转让协议书》,由邬温胜向邬莉友转让四分土地,邬莉友一次性向邬温胜支付转让金2万元,该协议未对遇见拆迁如何分配利益作出约定。2008年10月份左右,邬莉友独资在受让的邬温胜自留地上建成一栋底层260平方米,第二层、第三层292平方米,第四层80平方米的三层半楼房,并对整栋房屋进行装修、购置家私,以及陆续在房屋四周完善了铁棚、围墙、水井等,房屋建成后一直由邬莉友居住、使用。后因江南大道的开发建设需要,2017年12月14日,政府对的部分土地进行征收,其中土地的征收补偿款已由邬温胜领取。双方因对房屋及附属物的拆迁补偿款的分配产生争议诉至法院。

法院判决:第三人博罗县罗阳街道办事处于本判决发生法律效力后10日内就位于博罗县罗阳镇横坑村委会土地上的房屋及其他附属物应支付的拆迁征收补偿款支付给邬莉友。

评析:在转让土地上自建房屋一旦涉及土地征收,有关拆迁房屋的事项多数情况下也不会与土地租客有关,最终的补偿多数会打款给土地登记所有者。那么在这种情况下,需要土地租客通过法律程序去向土地登记所有者去要回自己应得的拆迁利益。

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