扬州房屋拆迁纠纷全攻略：宅基地翻建、补偿争议与维权路径解析

　　一、扬州房屋拆迁纠纷的解决路径与法律依据

　　扬州房屋拆迁纠纷需根据纠纷类型选择对应救济程序，核心法律依据包括《扬州市国有土地上房屋征收与补偿办法》(扬府规〔2023〕5号)、《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》(市政府第105号令)及《土地管理法》第四十八条。

　　1. 国有土地上房屋拆迁纠纷解决路径

　　协商调解：低成本化解矛盾的首选

　　适用情形：对补偿标准、安置房选址等存在争议;

　　操作要点：

　　依据《扬州市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十三条，被拆迁人可向房屋征收部门提交书面调解申请，征收部门应在15个工作日内组织听证;

　　邀请第三方参与(如街道办、居委会、律师)，形成书面调解纪要并签字确认;

　　成功案例：扬州广陵区某项目通过调解协议约定“开发商按评估价1.1倍补偿”，并经司法确认赋予强制执行力。

　　行政裁决：针对补偿协议争议的准司法程序

　　适用情形：拆迁人与被拆迁人达不成补偿协议;

　　裁决流程：

　　向市、县级人民政府提交裁决申请，附征收决定、评估报告等证据;

　　政府应在30日内作出裁决，内容包括补偿方式、金额、支付期限等;

　　对裁决不服的，可在60日内申请行政复议或提起行政诉讼。

　　行政诉讼：权利救济的终极防线

　　起诉时限：知道行政行为之日起6个月内起诉;

　　证据规则：

　　核心证据：房屋权属证书、征收决定公告、评估报告异议书;

　　反证证据：开发商擅自更改规划图纸、隐瞒土地性质的政府批文;

　　判决执行：若胜诉后对方拒不履行，可申请法院强制执行，措施包括查封账户、冻结未售房产、列入失信名单。

　　2. 集体土地上房屋拆迁纠纷解决路径

　　行政裁决：针对搬迁补偿争议的法定程序

　　适用情形：对搬迁补偿标准、安置方式等存在争议;

　　裁决依据：依据《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》第二十五条，被拆迁人可向县级人民政府申请裁决;

　　裁决内容：包括房屋补偿费、周转补偿费、奖励性补偿费等。

　　行政复议：对行政行为的二次审查

　　复议范围：

　　搬迁决定合法性(如是否符合“四规划一计划”);

　　补偿标准合理性(如是否参照周边商品房均价);

　　程序合规性(如是否组织听证、是否公示评估结果);

　　复议策略：扬州江都区某案件中，被拆迁人通过复议程序推翻原评估报告，理由是“评估机构未实地查勘且采用两年前数据”。

　　民事诉讼：针对侵权纠纷的司法救济

　　适用情形：

　　开发商擅自拆除房屋导致财产损失;

　　安置房质量不达标导致人身损害;

　　诉讼要点：

　　依据《民法典》第一千一百六十五条，主张侵权责任;

　　赔偿范围包括房屋价值损失、屋内物品损失、临时安置费及精神损害抚慰金。

　　二、宅基地翻建后拆迁纠纷的办理流程与法律风险

　　1. 宅基地翻建的合法性审查

　　审批手续完备性：

　　依据《土地管理法》第六十二条，宅基地翻建需取得乡村建设规划许可证及宅基地使用权证;

　　若翻建面积超出原宅基地范围，需经县级自然资源主管部门批准。

　　翻建行为的合法性认定：

　　合法翻建：取得审批手续且未改变土地用途的，拆迁时按合法建筑补偿;

　　违法翻建：未批先建或超面积翻建的，拆迁时可能面临限期拆除或不予补偿风险;

　　历史遗留问题：对1987年《土地管理法》实施前翻建的房屋，可依据《扬州市农村宅基地管理办法》第十八条，按实际使用状况补偿。

　　2. 宅基地翻建后拆迁纠纷的解决路径

　　协商解决：优先选择温和方式

　　操作要点：

　　收集翻建审批文件、施工记录等证据，证明翻建的合法性;

　　与拆迁方就补偿标准、安置方式等进行沟通，争取达成一致意见;

　　成功案例：扬州邗江区某项目通过协商，将翻建房屋按合法建筑标准补偿。

　　行政裁决：针对补偿争议的法定程序

　　适用情形：对补偿标准、安置方式等存在争议;

　　裁决依据：依据《扬州市市区集体土地上房屋搬迁管理暂行办法》第二十五条，向县级人民政府申请裁决;

　　裁决内容：包括房屋补偿费、周转补偿费、奖励性补偿费等。

　　行政诉讼：权利救济的终极防线

　　起诉时限：知道行政行为之日起6个月内起诉;

　　证据规则：

　　核心证据：宅基地使用权证、翻建审批文件、评估报告异议书;

　　反证证据：拆迁方擅自拆除房屋的现场照片、报警回执;

　　判决执行：若胜诉后对方拒不履行，可申请法院强制执行，措施包括查封账户、冻结未售房产、列入失信名单。

　　3. 宅基地翻建后拆迁纠纷的法律风险防范

　　翻建前风险评估：

　　核查宅基地权属证书，确认是否存在权属争议;

　　咨询自然资源主管部门，确认翻建是否符合规划要求。

　　翻建中证据固定：

　　保留翻建审批文件、施工合同、付款凭证等;

　　对翻建过程进行拍照、录像，记录房屋结构、装修标准等。

　　拆迁时法律应对：

　　若拆迁方以“违法翻建”为由拒绝补偿，可依据《行政诉讼法》第五十四条，起诉要求撤销该认定;

　　若拆迁方擅自拆除房屋，可依据《民法典》第一千一百八十四条，主张侵权责任。

　　扬州房屋拆迁纠纷的解决需根据纠纷类型选择对应救济程序，注重证据链的完整性，在法律框架内实现权益最大化。同时，建议通过购买法律服务保险、参与拆迁政策听证等方式，提前降低法律风险。