东莞征地拆迁农民维权路径与未确权房屋补偿规则——2025年法律救济指南

　　一、东莞征地拆迁农民维权路径：从“协商”到“诉讼”的5步救济策略

　　根据《中华人民共和国土地管理法》《行政诉讼法》及《东莞市集体土地征收补偿安置办法》，东莞征地拆迁农民维权需遵循以下5步路径：

　　协商与谈判：维权的第一道防线

　　谈判要点：

　　核查补偿标准：对比《东莞市征地补偿标准表》，核查土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费等是否符合规定。例如，某镇因未足额支付安置补助费，被农民起诉后补发差价。

　　要求公开信息：根据《政府信息公开条例》，可申请公开征地批文、评估报告、补偿协议等材料。东莞规定，镇政府需在15个工作日内答复信息公开申请。

　　谈判技巧：

　　联合维权：组建维权小组，集体与征地单位谈判，增强议价能力。例如，某村因集体维权，成功争取到安置房优先选房权。

　　留存证据：对谈判过程录音录像，保存补偿协议、评估报告等文件，为后续维权提供证据。

　　行政复议：对行政行为的二次审查

　　申请条件：对征地公告、补偿决定、责令交出土地决定等不服的，可在60日内向市政府申请复议。东莞规定，复议机关需在60日内作出决定，可延长30日。

　　复议要点：

　　核查程序合法性：审查征地是否履行社会稳定风险评估、听证程序等。例如，某镇因未组织听证被复议机关撤销征地决定。

　　主张实体权益：提出补偿标准过低、安置房质量不合格等理由，要求复议机关变更或撤销原行政行为。

　　行政诉讼：司法审查的终极救济

　　起诉条件：对复议决定不服或复议机关逾期不答复的，可在15日内向法院起诉。东莞法院对征地拆迁案件实行集中管辖，由市第一人民法院审理。

　　诉讼要点：

　　证据规则：原告需承担举证责任，提供征地批文、补偿协议、评估报告等证据。被告需提供征地合法性、补偿合理性的证据。

　　裁判规则：法院将审查征地是否符合公共利益、补偿是否公平合理、程序是否合法。例如，某镇因征地目的非公共利益被法院判决撤销征地决定。

　　信访与媒体监督：非诉讼救济的补充手段

　　信访程序：向镇政府、市自然资源局、省自然资源厅等逐级信访，要求解决补偿纠纷。东莞规定，信访机关需在60日内答复信访人。

　　媒体监督：通过新闻报道、网络曝光等方式，引起社会关注，推动问题解决。但需注意避免侵犯他人名誉权或泄露国家秘密。

　　刑事控告：对违法征地的终极制裁

　　控告情形：若发现征地单位存在伪造公文、暴力征地、贪污补偿款等行为，可向公安机关控告。东莞公安机关将依法立案侦查，追究刑事责任。

　　典型案例：某镇因征地干部贪污补偿款被判刑，涉案金额达500万元，主犯被判处10年有期徒刑。

　　二、东莞未确权房屋补偿规则：从“合法性审查”到“差异化补偿”的3层认定标准

　　根据《东莞市城中村改造区分不同手续情况实施差异化补偿安置标准的通知》(2025年修订)及《国有土地上房屋征收与补偿条例》，东莞未确权房屋补偿需遵循以下3层认定标准：

　　合法性审查：历史原因与建设时间的双重考量

　　合法建筑认定：

　　历史原因：若房屋建于2019年12月31日前，且因政策限制未确权，可视为合法建筑，按手续齐全房屋的80%标准补偿。例如，某村因历史原因未办理宅基地证，经认定后获补偿。

　　建设时间：若房屋建于2020年1月1日后，且无合法审批手续，视为违法建筑，不予补偿。东莞某镇因拆除2020年后违建，引发群众抗议后依法处理。

　　违法建筑认定：

　　审批手续缺失：未取得建设工程规划许可证、施工许可证等审批文件的，视为违法建筑。例如，某镇因拆除无证厂房，被企业起诉后法院维持行政决定。

　　占用公共用地：占用耕地、林地、道路等公共用地的，视为违法建筑。东莞规定，对占用耕地的违法建筑，除拆除外还需复垦并处罚款。

　　证据规则：从“举证责任”到“证明标准”的2层要求

　　举证责任分配：

　　被征收人举证：需提供房屋建设时间、用途、权属等证据。例如，某村民因提供1998年建房合同，成功证明房屋合法性。

　　征收人举证：需提供违法建筑认定书、拆除决定书等证据。东莞规定，征收人未履行举证责任的，不得强制拆除房屋。

　　证明标准：

　　优势证据规则：若双方证据冲突，法院将根据证据优势认定房屋合法性。例如，某镇因征收人未提供充分证据，法院判决按合法建筑补偿。

　　推定规则：若房屋建成时间久远且无相反证据，可推定为合法建筑。东莞某案例中，法院因征收人未提供违建证据，推定房屋为合法建筑并判决补偿。

　　补偿标准：从“全额补偿”到“零补偿”的4级梯度

　　全额补偿：手续齐全的合法建筑，按市场评估价全额补偿。东莞规定，补偿包括房屋价值、搬迁费、临时安置费等。

　　折扣补偿：手续不全但合法的建筑，按手续齐全房屋的80%标准补偿。例如，某村因房屋无宅基地证，经认定后获80%补偿。

　　适当补偿：对历史遗留的无证房屋，可给予适当补偿。东莞规定，适当补偿标准不低于成本价的50%。

　　零补偿：违法建筑不予补偿，且需自行承担拆除费用。东莞某镇因强制拆除违建，引发企业起诉后法院维持行政决定。

　　结语：东莞征地拆迁农民维权需以法律为武器，以程序为保障，以证据为核心。建议被征地农民在维权过程中，严格遵循“协商优先、复议诉讼为后盾、信访媒体为补充”的策略，同时注意区分未确权房屋的合法性与补偿标准。政府应强化信息公开与程序监督，避免因程序瑕疵或补偿不公引发社会矛盾，实现征地拆迁的法治化与人性化。