镇政府核发宅基地证遇城市拆迁，补偿标准如何与村民看齐？

　　一、宅基地证的法律属性与补偿基础

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第九条，农村宅基地所有权归村集体经济组织所有，村民仅享有使用权。镇政府核发的宅基地证系使用权凭证，其法律效力需结合土地性质判断：

　　集体土地性质下的补偿规则

　　补偿依据：依据《土地管理法》第四十八条，集体土地征收补偿包含土地补偿费、安置补助费、住宅补偿费等。若宅基地证对应土地未被征收为国有，拆迁时应按集体土地补偿标准执行，与本村村民享同等权益。

　　典型案例：2025年苏州相城区某村集体土地拆迁中，持有镇政府宅基地证的村民A与村民B均按“宅基地面积×区位补偿单价+房屋重置价”获得补偿，未因证件核发主体差异产生补偿差额。

　　国有土地性质下的补偿规则

　　补偿依据：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，补偿标准参照周边类似房地产市场价格。若宅基地证对应土地已通过征地程序转为国有，补偿标准将与集体土地显著区分。

　　例外情形：2025年广州海珠区某城中村改造中，部分宅基地因历史遗留问题未完成土地性质变更，法院最终以“尊重宅基地证历史合法性”为由，判决按集体土地标准补偿。

　　二、影响补偿同权性的关键法律要素

　　土地性质认定争议的解决路径

　　确权依据：根据《不动产登记暂行条例》第八条，宅基地使用权应以不动产登记簿记载为准。若登记簿与宅基地证不一致，需申请更正登记。

　　司法实践：2025年浙江某案件中，法院委托测绘机构对争议地块进行地籍调查，结合1982年航测图确认土地性质，最终支持原告按集体土地标准获得补偿。

　　房屋合法性对补偿的影响

　　超建部分处理：依据《城乡规划法》第六十五条，未取得建设工程规划许可证的建筑属违法建筑。但《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条明确，对因历史原因形成的无证房屋，不宜简单认定为违建。

　　补偿策略：

　　主张历史成因：提供1999年《土地管理法》修订前的建房审批文件，证明超建部分属历史遗留问题;

　　申请差异化补偿：参照北京朝阳区某案例，对超建部分按建筑成本价的60%争取补偿。

　　补偿方式选择的法律边界

　　货币补偿与产权调换：根据《土地管理法实施条例》第三十二条，被征地农民有权选择补偿方式。若选择产权调换，需确保安置房面积不低于“人均30平方米”的法定标准。

　　房票安置的创新实践：2025年苏州相城区《关于推进房屋征收搬迁补偿房票安置的指导意见》规定，被征收人可持房票购买指定房源库内商品房，并享受契税减免、公积金贷款额度上浮等优惠。

　　三、维权路径与证据固定要点

　　行政复议与诉讼的衔接

　　复议前置情形：依据《行政复议法》第二十三条，对“确认土地征收决定”不服的，需先申请行政复议。但2025年最高人民法院案例明确，若复议机关逾期未作决定，当事人可直接起诉。

　　诉讼时效计算：自知道行政行为之日起6个月内起诉，复议后起诉期限为收到复议决定书之日起15日。

　　关键证据的收集与固定

　　土地性质证据：申请调取《土地利用现状图》《征地批文》等政府文件;

　　房屋价值证据：委托具有二级以上资质的房地产评估机构进行预评估;

　　程序违法证据：录音录像征收方未公示补偿方案、未组织听证等行为。

　　司法救济的创新策略

　　申请先予执行：对生活特别困难的被征收人，可依据《民事诉讼法》第一百零九条申请法院裁定先予支付部分补偿款;

　　提起国家赔偿：若遭遇违法强拆，可依据《国家赔偿法》第四条主张房屋价值损失、屋内物品损失及临时安置费。