房产证面积与实际面积不符拆迁补偿指南：法律维权与赔偿计算

　　一、面积差异的认定与法律定性

　　面积差异的三种情形

　　房产证面积大于实际面积：

　　合法情形：因历史测绘误差、合法扩建未变更登记导致;

　　违法情形：通过虚报面积骗取房产证;

　　实际面积大于房产证面积：

　　合法情形：经审批的扩建、加建部分;

　　违法情形：未批先建、超建部分;

　　公摊面积争议：房产证载建筑面积含公摊，但拆迁方仅按套内面积补偿。

　　法律定性依据

　　《不动产登记暂行条例》第十六条：房产证记载面积具有公示公信力，推定为合法面积;

　　《兰州市房屋征收评估办法》第十二条：评估机构应以房产证登记面积为基础，结合测绘报告、建房审批文件综合认定合法面积;

　　《城乡规划法》第六十四条：未取得建设工程规划许可证的建筑，属违法建筑，不予补偿。

　　二、赔偿计算规则与案例解析

　　房产证面积大于实际面积的赔偿规则

　　按实际面积补偿：

　　法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，补偿不得低于市场价;

　　证据要求：需提供购房合同、测绘报告、建房审批文件;

　　案例：2025年城关区某案，房产证登记120平方米，测绘实际100平方米，法院按100平方米×1.3万元/平方米补偿。

　　按房产证面积补偿的例外：

　　历史遗留无证房屋：1982年前建造的无证房屋，按实际面积90%补偿;

　　已审批未建部分：持有建房许可证但未建部分，按建安成本价补偿。

　　实际面积大于房产证面积的赔偿规则

　　合法扩建部分：

　　补偿标准：按重置成新价补偿(结构成本×成新率);

　　案例：2024年七里河区某案，加建30平方米厨房(有审批)，按砖混结构1.200元/平方米×80%成新率补偿2.88万元;

　　违法超建部分：

　　不予补偿：2010年后无证建筑，但可主张建筑材料残值(按300元/平方米补偿);

　　强制拆除费用：若超建部分被认定为违建，业主需承担拆除费用。

　　公摊面积争议的解决路径

　　补偿范围：仅补偿套内建筑面积，公摊面积不单独补偿;

　　例外情形：商业用房公摊面积超过30%的，可主张按比例补偿经营损失。

　　三、维权策略与证据清单

　　面积争议解决流程

　　第一步：申请更正登记：

　　法律依据：《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条;

　　材料要求：登记申请书、身份证明、错误证明材料(测绘报告、建房审批文件);

　　时限：房管局30日内查实并更正。

　　第二步：协商补偿方案：

　　主张按实际面积补偿：提供测绘报告、购房合同;

　　主张按审批面积补偿：提供建房许可证、规划许可证;

　　主张按市场价补偿差额：委托评估机构出具评估报告。

　　第三步：法律救济：

　　行政复议：对测绘结果不服的，向市自然资源局申请复核;

　　行政诉讼：以“面积认定错误”为由起诉，申请法院委托第三方测绘。

　　关键证据清单

　　产权证明：房产证、宅基地使用证、建房审批文件;

　　面积证据：测绘报告、购房合同、分层分户平面图;

　　补偿依据：征收公告、补偿方案、评估报告;

　　沟通记录：与征收方的协商录音、录像、书面函件。

　　典型案例参考

　　2025年安宁区某案：业主房产证登记150平方米，实际130平方米，法院委托测绘后，按130平方米×1.4万元/平方米补偿，并判决征收方承担测绘费5.000元;

　　2024年西固区某案：业主加建50平方米车库(无证)，法院认定属违建，但判决征收方按300元/平方米补偿残值1.5万元。