无证房屋拆迁补偿的法定规则与实操指南

　　一、无证房屋补偿的法定认定标准

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条及第二十四条，无证房屋是否补偿需分情形处理：

　　合法建筑认定：

　　历史遗留房屋：建于《城乡规划法》实施前(2008年1月1日)的无证房屋，若未违反当时规划要求，可认定为合法建筑，参照有证房屋补偿;

　　政策性无证房：因政府原因(如手续简化、登记制度不完善)导致未办证，经村集体或政府部门出具证明，可认定为合法。

　　违法建筑认定：

　　无审批手续：未取得建设工程规划许可证或违反许可证规定建设的房屋，原则上不予补偿;

　　超期临时建筑：临时建筑超过批准期限未拆除的，不予补偿。

　　案例参考：

　　合法无证房补偿：浙江某农村房屋建于1998年，因历史原因未办证，拆迁时政府根据村委会证明及测绘数据，按周边有证房屋市场价的80%补偿;

　　违法建筑拆除：上海某城中村房屋系业主2019年私自加盖，无任何审批手续，拆迁时被认定为违法建筑，仅给予搬迁补助费2000元。

　　二、无证房屋补偿的法定项目与计算方式

　　房屋价值补偿：

　　评估方法：由具有资质的评估机构按市场比较法、成本法等确定，合法无证房通常参照有证房评估价的70%-90%;

　　特殊情形：若房屋用于经营且持有营业执照、纳税证明，可主张停产停业损失补偿(按房屋价值的5%-10%计算)。

　　搬迁与临时安置补偿：

　　搬迁费：按被征收房屋建筑面积计算，如北京标准为40元/平方米;

　　临时安置费：选择货币补偿的，一次性支付3-6个月费用;选择产权调换的，按过渡期实际月份支付，如上海标准为每月30元/平方米。

　　奖励性补偿：

　　签约奖励：在规定期限内签约的，按房屋面积给予100-300元/平方米奖励;

　　搬迁奖励：按时腾退房屋的，给予1万-5万元奖励。

　　三、无证房屋补偿的维权路径与证据收集

　　维权路径选择：

　　行政复议：对政府作出的《违法建筑认定书》不服的，可在60日内向上一级政府申请复议;

　　行政诉讼：对复议决定或直接对拆迁补偿决定不服的，可在6个月内向法院起诉;

　　协商调解：通过基层政府、人民调解委员会介入，推动补偿协议达成。

　　关键证据清单：

　　合法性证明：土地使用证、建房审批表、村委会证明、历史缴费凭证(如水电费、税费);

　　房屋现状证据：房屋照片、视频、测绘报告、邻居证人证言;

　　损失证明：经营性房屋的营业执照、纳税记录、员工工资单、库存清单。

　　四、无证房屋补偿的特殊情形处理

　　小产权房拆迁补偿：

　　集体土地上小产权房：仅对房屋重置成本补偿，土地补偿归村集体;

　　国有土地上小产权房：若系业主购买村集体或开发商违法建设的房屋，补偿款可能归原建设方，业主仅能主张购房款返还及利息。

　　宅基地房屋无证补偿：

　　一户一宅原则：符合“一户一宅”且未超面积的无证房，按重置价补偿;

　　超占面积处理：超出当地宅基地面积标准的部分，仅补偿建筑材料残值(如砖混结构按300-500元/平方米补偿)。

　　买卖未过户房屋补偿：

　　合同有效情形：若买卖合同经村集体认可且已实际居住，补偿款归买方，卖方需协助过户;

　　合同无效情形：若因违反“一户一宅”或宅基地禁止流转规定导致合同无效，补偿款可能按过错比例分配。

　　结语：无证房屋拆迁补偿需结合房屋性质、建设时间、政策背景综合判断。权利人应及时固定证据，通过行政复议、诉讼或协商争取合法补偿，避免因消极应对导致权益受损。